佛山市禅城区不动产登记中心 广东佛山 528000
摘要：不动产登记错误的赔偿责任的相关制度的建立对于不动产登记制度的完善十分重要。当发生不动产登记错误时，存在登记机构需要负责相应行政赔偿的可能。目前，我国不动产登记错误的相关赔偿制度仍有不足和不完善之处，文章就此提出几点思考。
关键词：不动产；登记错误；赔偿责任机制
引 言
《民法典》第二百二十二条“当事人提供虚假材料申请登记，造成他人损害的，应当承担赔偿责任。因登记错误，造成他人损害的，登记机构应当承担赔偿责任。登记机构赔偿后，可以向造成登记错误的人追偿”规定中的登记机构的赔偿责任性质是什么，当事人与登记机构的责任之间是何种关系，赔偿责任适用何种归责原则。厘清这些问题，对不动产登记实务以及当下民法典的实施，有着重要的意义。
一、不动产登记错误的赔偿责任分析
1.不动产登记错误的界定。不动产错误登记是指不动产登记簿所记载的内容与真实的权利状况不相符的情形。造成不动产登记错误的原因诸多，但归结起来主要有两个方面：一方面是由于当事人提供了错误的、虚假的申请材料，导致登记机构错误登记；另一方面是由于登记机构工作人员出现滥用职权、玩忽职守等行为造成登记记载错误或遗漏。主要包括以下几种情况：登记机构工作人员在登记过程中发现登记材料有瑕疵却没有进一步核查导致错误登记；登记机构的工作人员徇私舞弊、指使他人弄虚作假或变更登记内容，导致不动产权利人财产受损；登记机构对符合登记要求的申请，故意不按时限登记或不予登记，使当事人的合法权益受到侵害；登记簿与权属证书的记载不一致，登记机构没有进行更正造成当事人损失；当事人的正当查询登记的请求被无根据的驳回，让利害关系人丧失知情权等。
2.不动产登记审查职责的标准。
（1）查验职责：①登记机构应当查验不动产界址、空间界限、面积等材料与申请登记的不动产的状况是否一致，登记机构工作人员认为有必要时可以到不动产所在的地方进行现场查勘；②审查当事人提交的相关材料的形式是否符合法定要求，材料之间的内容是否一致。例如，审查属于权属来源证明材料的不动产产权证书和登记证明文件是否真实，而且要对权属来源证明材料和有关证明文件与申请登记内容的一致性进行检验，通过查验和比对，至少要保证这些材料在表面上是一致的；③登记机构还要对申请登记的事项是否符合法律、法规的规定进行查验。
（2）实地查勘职责。经过对申请材料的审查来准确判断不动产的真实情况并确保登记信息的正确无误对登记主体来说难度非常大。对房屋等建筑物、构筑物所有权首次登记、在建建筑物抵押权登记、因不动产迷失导致的注销登记等情形，进行现场查勘核实可以大大提高登记的准确性。
（3）询问调查职责。登记机关仅仅凭借对书面申请材料进行核查很难做出准确的判断，如果在对书面材料进行审查的同时能够针对其中的疑问向登记申请人进行口头调查询问，也会增加登记主体对登记信息进行正确判断的概率。
3.不动产登记赔偿责任范围的确定。如何确定不动产登记的赔偿责任范围，目前暂未有明确规定，在实践中存在两个主要疑问：
（1）登记机构因登记错误给他人造成的损害赔偿中，间接损失是否予以赔偿？即赔偿责任的内容的范围问题。
（2）不动产登记机构所承担的赔偿责任的数额有没有限制？是采取完全赔偿模式还是限制赔偿模式？虽然将受害人可能产生的全部经济损失纳入不动产登记机构的赔偿范围中对受害人的保护更为有利，但是，由于不动产所涉及的财产数额都比较大，登记机构缺乏收入保障，其承担责任的能力就非常有限，因此，我们应当根据具体情况进行判断，而不应绝对的都赔或者都不赔。主要依据该损失发生与错误记载之间的联系的密切程度来判断。
二、我国不动产登记机构登记错误的主要赔偿责任方
1.国家赔偿。我国司法实践中，对于不动产登记错误赔偿适用国家赔偿责任。《国家赔偿法》第2条规定：“国家机关和国家机关工作人员行使职权，有本法规定的侵犯公民、法人和其他组织合法权益的情形，造成损害的，受害人有依照本法取得国家赔偿的权利”。在登记工作中，其收缴的不动产登记费远远低于不动产的价值。若登记机构对于其费用的收缴过低，就会对自身的运营造成很大的风险，并且，其收益与风险呈现出明显的不平等关系。因此，大部分国家都对登记机构登记错误的赔偿金额给出了合理的范畴，而其余的金额则由国家进行赔偿。
2.登记机构。在登记错误案例中，部分案例是由于登记机构工作人员与第三方进行交易，谋取利益，从而导致登记错误，在该情况下，其责任主要在于登记机构。而在申请人提供虚假资料，从而造成登记错误的情况下，首先，由于是当事人亲自递交的资料，因此，其可以认为是当事人的意识，当事人应承担主要责任；其次，在没有审查到虚假资料的情况下，相关的登记机构需要承担一定的责任。由于我国公民基本上都已经更换第二代身份证，而且人脸识别技术、行为识别技术和跨部门数据共享也逐渐广泛应用了，因此，其对于申请人的识别和申请资料的审核也相对简便了。另外，由于不动产登记证明、证书是由登记机构颁发的，因此，登记机构需要较为快速地识别申请人和判断申请资料虚假，才能够提升审查的准确性与合理性。
3.当事人。
在当事人提供虚假资料，从而造成登记错误的情况下，侵犯公民、法人和其他组织合法权益的，相关的司法人员可以对当事人的申请材料进行必要的审查，追究申请人的责任，从而提升责任落实的公平性。登记机构只有对当事人及其申请材料进行实质审核，才能发现导致登记错误的具体情况，然而由于实质审核工作内容过于复杂，也有可能超出登记机构职权范围，因此，在该情况下往往不将其归咎于登记机构的责任。
三、关于构建登记错误赔偿机制的探析与思路
1.分散登记风险的主要方式。《不动产登记操作规范（试行）》规定，不动产登记机构应当建立与不动产登记风险相适应的内部管理机制，宜建立不动产登记风险管理制度。可见，建立登记错误赔偿制度，做好登记风险控制工作，是登记机构规范化管理的重要手段。随着不动产登记法律法规的完善、不动产登记机构职责的统一，全国多地建立了不动产登记错误赔偿机制，尝试构建多层次的赔偿资金体系，以抵冲当前制度缺陷下造成的登记赔偿压力，分散登记风险。目前，我国积极采取措施分散登记风险的主要方式为购买相关责任保险和建立登记赔偿基金。登记责任保险制度是指登记机构以购买商业保险的方式向保险公司投保，若在保险期间或保险追溯期内发生登记错误，由保险公司承担一定额度的赔偿金。广东省广州市于2012年开始正式与保险公司签约实施不动产登记责任险，是国内较早实行不动产登记责任险的城市，保险合同承保的范围为“房地产登记机构在办理登记业务过程中因过错、疏忽或过失，造成权利人、利害关系人、申请人、行政相对人或第三者损失，依法所应由其承担的经济赔偿责任”，开创性地通过保险负担模式达到了转移登记风险、减轻行政机构赔付压力的目的。登记赔偿基金制度是指从行政性收费（如不动产登记费）中提取一定比例注入赔偿基金，该笔基金作为登记错误的赔偿金，若发生登记错误，由该笔赔偿金进行先行赔付。例如，深圳市在1993年7月1日施行的《深圳经济特区房地产登记条例》中就已规定，“房地产登记费的一定比例应当列入登记赔偿资金，具体办法由市人民政府另行制定”。
2.购买相关责任保险和建立登记赔偿基金的实践情况。从实践运作层面看，由于登记责任保险相较登记赔偿基金而言，既无须政策予以支撑，也无需建立资金管理制度，操作性更强，运作效率更高，有利于在当前条件下快速提高登记机构的赔偿责任能力，各地多予以选择，如广州、深圳、佛山等地。登记责任保险制度具有赔付能力强、市场化程度高等优势，但同时存在赔付程度低、范围较狭窄等弊端。建立登记责任保险制度，需要在赔偿责任认定依据、索赔方式、追溯期等方面进行重点探讨。赔偿责任认定依据包含国家法律法规、行政规章、地方性法规及生效法律文书、行政决定书。将行政诉讼、行政仲裁、行政复议等情况涉及的不动产登记行为均纳入保险范围，保险责任更加完备。在我国，行政行为的最长起诉期限是20年，为了更有效保障不动产权利人及登记机构的利益，应采取“期内索赔式”，即不论造成事故的行为在何时发生，只要受到侵害的第三人在保险期间内向被保险人第一次提出有效索赔即构成保险事故，保险人就要依照保险合同承担赔偿责任。同时，结合登记工作特点，合理设定追溯期，追溯期长才可以降低陈年旧案带来的行政赔偿风险，保险追溯期限设置为20年，保障力度则最大化。
登记赔偿基金制度则具有赔偿迅速，有助于建立先行赔付制度等优势，但存在基金数额标准低、难以全面覆盖赔偿、资金管理难度大，以及需要法院、财委、审计等部门支持等不足和问题。暂时较少地方，如深圳、耒阳，通过设立不动产登记赔偿基金，建立登记赔偿基金管理制度，形成了更为长效的登记错误赔偿机制。
3.构建登记错误赔偿机制的建议。近些年来，伴随着我国经济水平的高速提升与相关法律体系的不断完善，登记机构的资金储备也越来越充裕，这在很大程度上使得登记机构的赔偿能力有效提升。但由于不动产标的价值大，登记错误的赔偿风险仍然巨大。无论购买登记责任保险还是设立登记赔偿基金，仅能作为国家行政赔偿的辅助手段。在当前制度条件下，两者宜相互结合、互为补充，构建层次丰富、全面兼顾、长效运行的登记错误赔偿金体系。建议做法：建立以国家赔偿金为主，赔偿基金为辅，保险赔偿为兼顾手段的赔偿金体系。由不动产登记部门取得财政部门的支持，设立登记赔偿金，由财政划拨部分资金作为赔偿基金准备；定期从收取的不动产登记费中按比例提取注入赔偿基金，从根本上保证赔偿基金的有效运行；为避免出现因为登记错误的增多、赔偿基金不足以支付的情况，可从赔偿基金中提取一定费用，按年向保险公司进行投保，从而确保赔偿金的充足。另外，建立登记错误赔偿制度时还应考虑设立追偿机制，对导致登记错误、存在过错的部门或人员进行追偿，切实行使法律赋予登记机构的权利。
结束语
《民法典》对不动产登记制度及不动产登记中的损害赔偿责任做了初步规定，但其所涉及的很多问题目前还需要在实践中继续探讨。因此加快建设完善不动产登记错误赔偿机制迫在眉睫，建议依据我国国情对不动产登记中的损害赔偿责任的审查模式、认定、承担等内容进行明确规定，做到有法可依，保障不动产登记工作顺利进行。
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