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摘要：本文结合松阳县官山寮村民宿改造实例，分析了乡村民居的现状以及民宿经营性改造的总体实施框架路径，最后提出了改造的原则和保护措施，并根据不同使用要求条件提出保护、恢复与重建设计方案。
关键词：乡村振兴；存量资产盘活；经营性改造原则；建筑设计；
前言
丽水处于浙西南山区，历来地少山多，发展困难，其“金生丽水”的美好寓意，在传说中风雨飘摇。自从制定了“传承发展提升农耕文明，走乡村文化兴盛之路”的乡村振兴主要战略，文创产业为丽水下辖诸县快速提升了软实力和核心竞争力，为产业提供了巨大发展空间。农村的空心化日益成为严重问题，盘活存量资产，特别是对农村住宅进行改造，导入配套乡村旅游的餐饮业、住宿业，改造成可供家庭或个体经营的小民宿，是一种吸引农村人口返乡，复兴振兴乡村的重要手段。
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图1 规划总平面
九县一区之一的松阳民居由于地域与文化经济的原因，保持了大量夯土建筑，村落形态自然聚集，形态优美。该县2015年规划建设的4A景区大木山骑行茶园吸引了国内外众多的骑行爱好者，建成以来举办了大小赛事数十场。官山寮村紧临景区，赛场的热烈激荡与乡村的古朴宁静形成巨大的反差，对于旅游者来说是一种新体验。基于景区巨大的人流和日益旺盛的乡村旅游需求，松阳迫切需要为这一新兴的产业做好相关配套，形成旅游业“吃、住、行、游、娱、购”的产业闭环。占据了天时地利人和的官山寮村进入了我们的选择视野，我们将在这里选择适合的乡村住宅，进行经营性改造，打造成茶文化主题的民宿。
１.设计前期
1.1现场调研
项目选址：经营性物业对选址有各个行业较高的要求，民宿主要提供住宿和餐饮，需要考虑旅游资源突出、可达性强、可视性好、居住环境优良、权属清晰等五大要求。
松阳县于2017年12月26日《人民日报》刊发报道《基础设施越来越完善——松阳特色旅游扮靓美丽乡村》的优秀示范县，官山寮村位于松阳县东１5ｋｍ、距新兴镇汽车站4ｋｍ，紧依瓯江支流的十三都源溪畔，与大木山骑行茶园分处江南公路南北两侧，区位优越，村内道路全部硬化，便于行车。村内设有生活水处理系统，基础设施较为完善，整体缺乏旅游相关的公共服务设施。
松阳的支柱产业为生态茶产业。80年代以后改稻种茶，助推当地农民增收致富。全县茶叶自产自销金额已达到12.5亿元。活跃的经济活动带了一定规模的外来人群。各个要素表明官山寮村很适合民宿产品的开发。
民居现状：村庄现有建筑呈新旧混杂状态，沿江南公路建筑质量较高。村中传统民居存量稀少，仅剩3座独立式建筑，为 70年代初期所建，以夯土、木屋架为主要建筑特征。较为破败，久无人居，设施装修完全破坏，存在坍塌的风险，已经无法使用。但是这三座住宅具有当地风情，可以营造出乡土休闲山居的住宿氛围，适合度假及主题民宿的打造，所以确定选择这一组三栋房屋作为经营性改造的试点。
松阳传统民居一般由建筑和院子组成，建筑分为辅房、主屋，房前屋后一般会有种植区，养殖区，副食品蛋奶蔬菜等基本自给自足。
基于茶乡生产生活的形态，官山寮村住宅有如下功能：
第一、堂屋。堂屋是家中的多功能大厅，传统建筑的堂屋也作为祭祀天、地、祖宗的场所，在节假日和婚丧嫁娶大型家族活动中也用来团聚和接待亲友聚餐，所以堂屋是整个建筑的中心，，也是各个功能空间的交通枢纽。
第二、卧室。农村卧室面积较小，没有套内卫生间，部分为穿套房间，无采光，空气不流通，木结构室内常有一股霉腐的气味，有时与粮食储藏空间混杂，鼠患严重，居住体验很差。
第三、厨房。在通风条件较差的过去，厨房经常在院落中另建，配有早餐厅，与居室脱开。缺点是雨雪天使用不便。
第四、辅房。浙江农村每户在宅基地的指标外各配有60平米的单层辅房。一般用于养殖大型家畜牛、羊、猪或者储藏等。农村生活与生产各种物品贮藏量相当大。
表1-1旧建筑特征表
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建筑特征
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1号楼
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2号楼
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3号楼
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层数
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2层
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1.5层
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1层
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平面形式
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一进三开 间 式：堂 屋 居 中，屋外设 灶间做厨房之用；堂屋两 侧布置卧室
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以堂屋为中心的三开间 平 面，院 落 中 增 添 辅房、饲养、加工等功能空间
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１层大空间。用 作 储藏和猪圈。
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结构形式
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夯土木框架结构
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夯土木框架结构
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夯土木框架结构
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外观特征
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屋顶为青灰平瓦硬山式坡顶；局部平顶，部 分屋脊饰有悬鱼。墙身为夯土，墙基为800厘米卵石砌筑。
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１层辅房为青灰平瓦硬式单坡顶；２层住宅为青灰瓦双坡顶，有少量平顶，墙身为夯土，墙基为800厘米卵石砌筑。
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１层辅房为青灰平瓦硬式单坡顶；２层住宅为青灰瓦双坡顶，有少量平顶，墙身为夯土，墙基为800厘米卵石砌筑。建筑边沿为50厘米宽x80厘米深的排水明沟。
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1.2调研结论
调研发现，从区位优势、旅游资源、文化经济的角度，官山寮村适合打造茶文化主题的民宿，本次待改造的三栋民居房龄都超过30年，闲置时间较长，居住、餐厅、厨房等功能与起居混杂，各空间之间极易产生互相干扰，农用器具、车辆停放在院中或房内，影响院落的使用，外墙、屋面未做保温处理，采用老式木窗，建筑的热工性能较差，能耗高，没有卫生间、淋浴房等基本的生活设施，居住舒适性差。从建筑形态、功能分区，流线规划、结构安全各方面都不适合经营，改造需要解决两个问题：a.功能改造。b.土墙修复，原结构深度改造和加固。
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重要
区别
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农村住宅
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经营性用房
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功能差异
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生产
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堂屋（副业生产）
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后勤保障
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设备用房
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前庭后院（副业生产、养殖）
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清洁洗涤
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辅房（储藏、养殖）
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储藏
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行政用房
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生活
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卧室
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营业空间
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餐厅
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厨房
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客房
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卫生间
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休闲娱乐
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停车场
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形式区别
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屋顶
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无封檐板，无组织排水，无天窗
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无封檐板，无组织排水，无天窗
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墙身
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夯土无粉刷
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增强型夯土，面层粉刷，局部面砖
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门窗
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木框
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木框门窗，木装饰套
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室内装饰
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无粉刷，水电明线，无吊顶，夯土地面
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乳胶漆或质感涂料粉刷，水电暗敷，局部吊顶，天然石材地面
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1.3设计定位
唐风茶寮：松阳县有1800年的茶叶种植史，松阳茶是中国国家地理标志产品，唐代已成贡品，松阳还是休闲养生胜地，有深厚的养生文化底蕴，唐代道教天师叶法善创制的端午茶流传至今仍然造福一方百姓。
基于松阳优越的生态条件、悠久的茶文化历史，加之官山寮村独特古朴的夯土建筑，本项目将这一组传统民居改造为集住宿餐饮文化体验为一体的唐风茶寮。
２.经营化设计改造原则
通过前期对现有住宅的调研分析和存在问题的总结梳理，确定改造设计原则。
2.1传统性原则
改造除了满足新的功能需求，还应该挖掘当地的文脉，继承和发扬农宅特有的建筑文化和乡村生活的精神内涵。
2.2适宜性原则
民宿经营中客源复杂，新设计方案应该满足不同类型客户的需求，提供旅游人群高品质的休闲度假方案。
2.3体验性原则
民宿与小型度假酒店有很大差别，主人需要参与接待，引领游客体验当地自然文化，提供本土的生活方式。设计应该根据民宿的不同定位，提供与之对应的功能空间，提升体验感。
2.4可变性原则
民宿品质的提升、功能的确定不是一蹴而就的，需要在长期经营过程中根据市场需求不断地动态调整。民宿主对自己民宿进行后期改造的现象十分频繁，尤其在当前乡村振兴的大背景下，伴随着乡村产业的发展，农村经营性物业的可改性需求大大提升，调研发现有８０％ 左右的民宿定位会随着市场变化进行调整，从而导致建筑改建，但不加管控的改造势必会造成农村人居环境的再次破坏，因而必须在设计层面上加以引导，使建筑能够在保证自身基本品质的同时具备一定的自我更新空间。
为实现住宅的可变性，满足后期的改造需求，同时避免重复建设造成的资源浪费。方案采用了“微更新”设计策略：在基本户型的基础上，通过简单的改造或加建即可实现空间功能的多重转化，在体量不变、品质大大提高的前提下满足多种不同的运营需求。
如1层根据运营需求既可作为民宿内部的大堂空间，也可作为活动开展空间，进行多种不同类型的经营活动；院中的储藏室可以改作清洁间间等服务性空间；在建设时可依据自身需求和经济能力，分期实施，并在院落中预留出建设场地，方便日后进行加建改造。
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图2 首层平面图
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图3 二层平面图
2.5生态性原则
生态是乡村民宿最为显著的优势，也是乡村振兴战略对村居的基本发展原则，但传统农宅不重视生态设计，居住舒适性差、资源消耗大。因此生态改善也是民宿方案设计的重点。
生态设计应继承和发扬中国传统顺应自然的建筑智慧，在继承中实现创新。从成本控制和运营能接受的角度出发，设计中应首要考虑应用 “成熟低技 ”的改善措施：如改良夯土墙、简化天窗技术、自然采光通风设计 等等；建筑材料就地取材，首选环保可再生资源，如利用拆旧的砖石装饰等；注重传统材料与现代建筑工艺的结合，如利用土坯砖等材料填充墙体等。
2.6经济性原则
建设成本是经营性物业最为重要的管控目标之一。与城市型酒店相比，民宿收益受区位、旅游资源、季节的影响，有很高不确定性，因此方案设计应在保证建筑品质的同时，力求实现较合理的造价，以便于民宿改建模式的推广。
成本控制在实用、耐久、美观的基础上，应充分考虑民宿改造全生命周期的综合营建成本，并方便村民日后围护。在本方案中，住宅主体采用最为经济、当地施工队最为熟悉的夯土墙结构，并对重要结构节点进行优化加固，提升农宅的建筑质量；也可作为保温构造，造价低，保温效果好；墙基采用毛石基础，可有效防潮功能，进一步提升墙体保温效果；同时回收废弃材料做装饰，降低装饰成本造价。
3.建筑设计
3.1平面设计
3.1.1大堂设计
民宿的大堂是客人走进异乡生活的第一印象，本项目总共11间客房，需要一个管理和经营中枢，安排接待、登记、结算、寄存、咨询、小型活动、安全等各项功能，以及客房的管理和清洁工作，前台和活动配置一两位专职管理人员，其他服务清洁人员都是计时工，管理高度集中，运营成本可以有效控制。
3.1.2客房设计
农村住宅改造的客房需要解决三个问题，第一是功能完善；第二是风格呈现；第三是品质提升。
普通乡村住宅空间很小，一般为3米x3.6米，并且没有套内卫生间。作为经营性客房，必须配置行李、更衣、以及独立卫生间，要完善这些功能必须得有相应面积。通过节约公用面积，缩短疏散距离和压缩交通空间的手法，保证了足够的面积和预留空间，部分面积富余房间还配置有：休闲、会客等。
凭藉着木屋架特殊的结构美，以及夯土墙面强烈的质感，本案为客房打造了一种古朴、深厚的、极具文化内涵的传统风格。其他方面利用软装和格局布置的创意，利用对茶人文化生活行为的创意等，再次强化了这样的环境氛围。
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图4 剖面图
人性化设计从视觉、触觉、行为、声音和气味等多个方面入手，实现客人的安全、方便、私密、舒适、喜悦、个性、享受这7个目标。
3.1.3流线设计
民宿里的人流主要有住店客人，餐饮客人，团队活动客人以及服务管理人员，在本项目中实现了所有人流有自己专门入口，服务、管理人员需要的各个必要的出入口尽可能隐蔽，后勤保障有专门空间。货物、设备、员工、布草、送餐与回收垃圾出运本来不能与客人流线交叉或兼用，但由于由住宅建筑改造而来，面积有限，所以流线略有交差，这个在后期运营管理中需要通过服务时间与客人时间错开来避免影响。
出入口
3.1.4无障碍设计
传统建筑中很多正门都设有高门槛，为了保持风貌，我们在组团中保留了一栋，其余建筑，都设计成室外地坪与建筑内标高相同，并且双扇平开门全开后洞口大于1.5米，便于轮椅通过。
3.1.5前台设计
本项目选择了风格型前台，设计成日式的榻榻米茶席，前台服务人员以茶艺师的面貌出现，前台服务通过信息化手段做成移动大堂，融合在茶艺体验里，显示出民宿的文化主题，多功能合一的空间设置体现出温和的氛围，也可节约空间。本案为移动式大堂服务人员配置了1间约l0 ㎡的办公室，处理财务票据等事务。
3.1.6休息区设计
休息区设置了休闲沙发，用于疏导、调节人流，有书柜，高质量的家具、灯具、艺术品、茶叶茶器等商品摆售，除了点缀大堂情调以引导客人消费，还提供小型会晤功能，以增加逗留时间。
3.1.7公共卫生间
设置了清洁工具储存室，设计标准略微高于客房卫生间的标准，满足《旅馆建筑设计规范》JGJ62-2014的要求。
3.2空间设计
传统建筑的层高低矮，空间深远，采光不佳。改造后，采用了现代建筑中庭上空，增加天窗、转角开放等设计手法，使得传统的结构与材质得到了光与影的叠加晕染，呈现出一种新的形式美。
3.3节点设计
在整个改造设计的过程中，老夯土墙的保留与修复是最大的难题，传统土墙就地取材、冬暖夏凉、造价低廉、绿色环保，生态节能，但由于生土建筑结构强度低、不耐水、抗震性能差，加上建成时间较长，土墙已经部分坍塌，损毁严重，需要结合现代的技术与材料，进行保护性的重建。
老外墙面粉化严重，表面修复采取喷涂水玻璃方案，不仅对粉化土墙表层进行加固，还会渗透入墙体约4mm，加固后坚硬、粗糙，不易掉粉、掉土。在后面的装饰过程中不会因为大量吸水而影响粉刷材料的硬化。
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图5 结构加固
结构加固则采用了钢筋混凝土圈梁以及砖墙与原有结构形成复合墙体，再通过钢筋拉结增加复合体墙体的锚固，这样既能够保护原始风貌，又增加了建筑的安全性，实用性，建成后效果较为理性。
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图6 墙身大样
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图7 立面3
4.建成效果
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图8建成实景
5结语
“乡村兴则国家兴”，伴随着乡村振兴的持续推进，乡村产业发展受到各方面的高度重视，面对乡村建设错综复杂的现状，本文所倡导的在存量住宅的基础上改造经营性物业的模式，不仅能在品质提升的基础上保留乡村的基本面貌，保留我们经济发展的大腹地，适合当前社会发展的现状，而且还保护了“乡愁”，保护了中华民族作为农耕文明的精神家园，是新一轮乡村建设中值得探索的重要手法。