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摘要：作为房地产工程的重要组成部分，造价管理在项目总成本管理中占据着重要位置，随着我国房地产企业的生存与发展压力不断提升，房地产工程造价管理受重视程度也进一步提高。基于此，本文将简单分析房地产工程造价管理中项目成本控制的常见问题，并结合精细化管理、目标成本动态管理等内容，深入探讨房地产工程造价管理中的项目成本控制优化路径，希望能给相关企业提供一定参考。
关键词：房地产工程；造价管理；成本控制；精细化管理
随着国民生活水平的提升，房地产市场也发生了翻天覆地的变化，而当前的工程造价管理已经无法适应现代房地产的发展需求。为了从根本上解决这一问题，笔者拟围绕工程管理中的成本控制展开详细分析，力求对房地产工 程造价成本进行全面管控。
1 房地产工程造价管理目的与作用
房地产之所以展开造价管理工作，其主要目的就是让造价成本得到有效控制，这也是房地产控制投资成本的重要方式。为此，房地产企业要处理好造价管理与成本控制的关系，务必让造价管理水平成为评估企业综合实力的重要标准，这对企业自身发展来说也有着一定的现实意义。房地产工程造价管理可以明确所有资金的流向，并根据资 金流向的分析来为房地产企业节约一定的投资成本，既而
在增加企业利润的同时，推动我国房地产行业得到进一步发展。
2 房地产工程造价管理中成本控制存在的问题
2.1 成本控制意识缺乏
在房地产工程造价管理中，缺乏成本控制意识是最常见的一种现象，特别是设计与工程部门的“事不关己，高高挂起”这一行为给成本控制带来了较为负面的影响。比如，设计部门在设计中只推崇保守设计、成本管理部门不参与设计方案的讨论、工程部门经常变更施工方案，对于责任的划分不够明确等，这些问题都是导致房地产企业成本控制意识缺乏的主要原因。除此之外，即便有些房地产
企业有意进行成本控制，但由于控制手段不精细、不恰当，也会导致成本失控。
2.2 图纸设计存在缺失
在房地产工程中，图纸设计是成本形成的关键所在，它贯穿于整个工程，只有把经济与技术结合于设计中，才能减少房地产企业的成本投入。但现实并非如此。很多房地产企业只看重技术而忽略经济成本，在技术与经济不符的情况下展开图纸设计，就会使得图纸设计要么缺失了有效的经济成本考量，要么技术与经济成本严重脱节。除此之外，设计部门在审图的时候也存在许多不足之处，比如过多的设计表会导致成本超标，这主要是因为各部门的利益不同，他们在工作中的侧重点也会有所偏差。基于此，施工中经常可见随意变更施工方案、双方磋商时间久、迟迟无法达成协议等现象，这就很容易出现成本超标等问题。
2.3 无法展开有效的动态成本控制
一般情况下，房地产企业的目标成本不会公开，这就让成本偏离计算、超目标成本预警以及成本纠偏等工作无法顺利开展。当房地产工程在完工后进行核算与结算时，这些问题就会显现出来，而此时再进行成本控制就没有任何意义了。除此之外，由于台账不完善，导致动态成本控制工作很难有效开展，这些制约因素都给房地产工程造价管理带来了很多困难，必须引起房地产企业的高度重视。
3 房地产工程造价管理中成本控制的有效途径
3.1 设计成本控制
为了进一步加大房地产工程造价管理中成本的有效控制，房地产企业就要根据工程周期长、风险大等特点，结合精细化管理理念和成本控制流程，对设计中出现的问题展开针对性分析，进而在优化设计成本控制流程的同时实 现设计方案的优化和科学限额。
第一，在设计阶段优化成本控制，需要围绕成本、设计、工程管理等方面展开，特别是在概念设计中，要对成本进行估算；在方案设计中，限制设计结构和经济数据，把原来的事中、事后控制转向事前控制，这样才能使设计方案 更加优化。
第二，为了让设计更加具有权威性，需要让具备较强测算能力的第三方设计公司提前介入，提出一些优化建议，为限额设计提供有力的支持。在优化时要遵循以下流程：方案初步筛选—确立评价目标—建立指挥体系—分析评价方案—优选技术方案等。同时，第三方设计公司要围绕单向指标对基础、外檐、结构、装修等工程展开细化考核，其中基础工程包含土方、基坑等；结构包含地上地下钢筋量、地下车位面积等。只有把所有责任部门的绩效与考核分数结合在一起，才能更好地推行设计阶段中的限额设计。
第三，在不同设计阶段，房地产企业要有针对性地制订目标成本，明确设计限额和成本比例要求，将奖惩措施和成本相结合；并以考核的方式对设计指标的完成情况进 行打分，有效提升设计阶段的成本控制水平。
第四，在房地产设计阶段，除了内在因素会影响成本之外，外在因素同样也会。比如，由于设计人员所造成的 施工缺陷，或由于地形、气候等自然条件不符合工程标准但是通过了审批的情况。随着工程的开展，在施工中就会出现各种问题。另外，在前期工程设计中未能及时发现的 问题，在后期施工时才得到解决，这不仅耽误了施工周期，还增加了房地产企业的投资成本。
3.2 工程变更成本控制
房地产工程在施工中存在诸多不确定性，这些不确定性就会引起变更问题的出现，而工程变更会导致成本的增加，这也是当前房地产工程中最常见的成本问题。因此，为了进一步强化工程变更成本控制，房地产企业可以从审查、BIM 技术、变更分级审批等方面入手，优化房地产造价管理中的成本控制。
3.3 加强目标成本动态管理
在房地产工程造价管理中进行成本控制，还要从目标成本动态管理着手。具体来说，目标成本动态管理主要包含目标成本编制、分解、管理等内容。但是，这种动态管理经常出现台账机制执行力不够、目标成本不能指导中标合同价、编制依据不充分等问题。因此，房地产企业需要 不断优化目标成本动态管理，可以从以下几方面展开：
（1）合理编制目标成本。根据房地产工程的定位来确定研究阶段的目标成本，根据规划指标确定概念阶段的目标成本，既而为成本控制提供有效的依据。同时，施工阶段要把施工图设计结果和上述步骤相结合，编制出施工图的目标成 本，并及时调整成本偏差。
（2）目标成本分解。根据房地产开发步骤对目标成本进行分解，明确所有成本控制单元，细化分项成本，既而得到成本分解指标。
（3）已发生的成本统计。时刻关注合同、变更台账，准确统计已发生的成本，审核已完成的费用，比如索赔、预算、洽商等费用。
（4） 预测可能发生的成本。房地产企业应当每个月组织相关人员对工程可能发生的情况进行分析，注意变更产生的费用。
（5）定期进行反馈。一般情况下，动态成本分析尽可能在 每个月的前几日开展，保证成本管理的月报能够按期完成。假使其间存在重大事件，那么就要及时提出并发出预警，明确该事件产生的主要原因和需要改进的措施。
（6）调整目标成本；房地产企业需要平衡处理不同的指标责任区，假使要增加费用指标，就要按流程合理申请。除此之外，房地产工程造价管理中的成本控制不是造价越低就越好，而是要在保证品质和突出特点的基础上让效益最大化。企业要结合目标成本动态控制，关注下游企业，在开源节流的同时提高产品质量。只有这样，才能从根本上保证房地产工程造价管理的成本控制得到优化。
4 结语
综上所述，房地产工程造价管理中的项目成本控制需 关注多方面的影响。在此基础上，本文涉及的设计阶段成 本控制路径、工程变更成本控制路径、目标成本动态管理 路径等内容，则直观展示了可行性较高的房地产工程项目 成本控制策略。为了更好地开展工程造价管理工作，大数 据等新型技术的应用、数字化平台的建设、相关人才的引进和培养问题同样需要加强重视。
参考文献：
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