昆明市不动产登记中心 云南省昆明市 650000
摘要：自改革开放以来，我国居民生活水平的不断提高，推动了各个领域的发展发生了翻天覆地的改善。因此，当前房地产市场进入快速发展阶段，人们对于按揭贷款购房的需求与日俱增，而客户在进行按揭贷款时，需要将房屋作为抵押物，进行抵押预告登记，以保障自身合法权益。但随着房产市场进入者的不断增多，按揭规模的不断扩大，当前商品房抵押权预告登记过程中所产生的问题与纠纷也在不断扩大，尤其是抵押权预告登记优先受偿权问题，律师们和法官们聚讼纷纭、莫衷一是。为此，本文将对完善抵押权预告登记优先受偿权问题的建议进行相关研究，以期为广大司法界以及房产交易界提供有价值的参考信息。
关键词：抵押权；预告登记；优先受偿权；问题探析
引言
房地产行业是对资金需求很大的行业，商品房预售为房地产行业的融资提供了新思路，这种新型的融资方式可以加快房地产行业的资金流转，缩短开发周期，增加效率。因而，大量商品房销售采用预售的方式，商品房预售而导致贷款纠纷也随之增多。其主要焦点在于房屋未建成未进行首次登记，房屋物权未成立，银行的抵押权只能进行预告登记，不能完成本登记。对于抵押权预告登记债权人是否享有优先受偿权，在司法实践和理论中都存在一些争议。如何看待及解决争议，完善我国抵押权预告登记是本文拟探讨的问题。
1抵押权预告登记概念
简单来说，“抵押权预告登记”就是指购买人将自己所购买的商品房期房作为抵押物来向金融机构进行抵押，申请购房贷款，以弥补购房人资金不足的情况，这类购房人所购不动产产品为期房销售，暂时无法对其进行其他类型操作。对于预购商品房抵押权预告登记，法律赋予预告登记权利人享有的未来实现抵押权的请求权以一定的保全效力，即未经预购商品房抵押权预告登记权利人同意，处分该预购商品房的，不发生物权效力。仅办理预购商品房抵押预告登记，不能得出抵押权已设立的结论，是一种临时性的登记行为。
2抵押权预告登记优先受偿权的意义
2.1有利于维护交易公平
根据我国《不动产登记暂行条例》规定，⑦购房人在房屋具备办理抵押登记条件的情况下，配合债权人办理抵押登记是其法定义务。当购房人没有合理理由不配合办理抵押登记时，实际上其作为抵押合同的一方当事人已经违约，违背诚实信用原则。事实上，在此情况下法律对于债权人的保障尚且不足。无论是购房人不配合办理抵押登记还是开发商与购房人恶意串通的情况，恶意相对人因为其违约行为而获益，既违反公平原则，有违法律之精神，也让抵押预告登记失去其功能，与预告登记制度设立的目的不符。这种情况下赋予债权人对房屋的优先受偿权有利于打击失信行为，保障银行的合法权益，维护交易秩序、交易安全和交易公平。
2.2有利于弥补法律漏洞
当出现开发商的楼盘处于停工状态，由于开发商的原因导致抵押登记不能办理时，抵押权预告登记制度对于债权人的保护处于法律漏洞状态。在这种情况下赋予预抵押权人优先受偿权，既不会混淆抵押权预告登记与本登记之间的界限，也有利于弥补法律漏洞。首先，抵押权预告登记具有公示效力，第三人可以通过抵押权预告登记了解房屋权利负担情况。在楼盘停工状态下，赋予债权人对不动产优先受偿权，并不违反物权公示要求。
其次，在该情况下难以有其它的办法保障银行的权利，银行的权利将一直处于悬而未决的状态。再次，这样的处理既符合预告登记制度设立的目的，也与各方当事人的利益相符，没有损害公共利益及他人的合法权益，也维护了合法债权及正常的金融秩序。
3完善抵押权预告登记问题的建议
3.1明确登记义务人相关责任
由于我国现行法律在首次登记、抵押权确立等方面存在的时间差，导致有部分购房者在获取贷款之后，拒绝配合办理抵押权登记，或是故意拖延相关手续办理的情况。按照现行法律规定以及相关法院普遍的判决理念，在发生相关纠纷时，相关义务人（购房者）依然还享有配合办理相关手续的机会，这实际上又让预告登记权利人（银行）承担的风险加剧。因此，笔者认为，需要进一步明确抵押权预告登记相关登记义务人员的责任。2021年1月1日正式实施的《民法典》第221条关于房产买卖合同工预告登记的条款表明“（买卖房屋）预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起90日内未申请登记的，预告登记失效。”意味着在商品房交易发生时，需要开发商主动做好预告登记的资料准备、引导登记程序，同时，明确让购房者认识到在限定期限内主动配合完成预告登记的必要，并提供专业渠道支持。基于此，如果预告登记权利人能够提供有效的证据证明义务人怠于配合办理登记，导致抵押权未能设立，则应当立即承认预告登记权利人的优先受偿权，以此有效保证预告登记权利人权益，维护金融稳定。
3.2明确规定预告登记制度的失效事由
现行抵押权预告登记法规规定在满足抵押登记条件之后的三个月内进行抵押登记，这一规定有所不妥。因为满足抵押登记条件的时间点由预购人和开发商掌握，预抵押权利人很难及时知晓，特别是出现义务相对人恶意隐瞒的情况。因此，在民法典物权编中可以规定：“抵押权预告登记在债权人知道或者应当知道抵押登记条件成立之后三个月内不作为，则预告登记失效。”如此规定有利于加强抵押权预告登记制度，保障预抵押权利人的权能，在诉讼过程中由相对人对已经告知预抵押权利人房屋已经满足抵押权登记条件承担举证责任，由信息掌控方承担举证责任有利于司法公平。
结语
目前，全国多地开始试点推行现房销售，部分地区因此认为现房销售情形下将逐步取消“预抵押登记”制度，导致很多开发商、贷款银行不再办理相应预告登记，这是错误的。虽然现售商品房客观上“能够办理不动产登记”，但考虑到当事人自身原因，并不限制当事人申请办理预抵押登记。因此，不论是预售还是现售，“预抵押登记”制度在现行法下仍然适用且对当事人权益保障能够起到至关重要的作用。
参考文献：
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