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摘要：农村土地改革以来，特别是新土地管理法实施以来，我国相继出台了很多相关政策，加快了农村土地的流转速度，农村集体建设用地基准地价制定的必要性日益凸显。通过分析集体建设用地基准地价制定开展背景，依据开展集体建设用地基准地价制定调研工作经历，从多角度总结了集体建设用地基准地价开展过程中存在的问题，并针对相关问题提出解决办法和建议，为建立合理有效的集体建设用地基准地价提供参考，为农村集体土地市场建设提供价格基础。
关键词：集体土地；地价；评估核算
引言
农村集体建设用地闲置与城镇国有建设用地后备供应不足同时存在，以及农民土地财产权长期无法真正实现，构成了集体经营性建设用地入市的内在动力。2020年新土地管理法的实施，允许集体经营性建设用地转让、互换、出资、赠与或者抵押，让集体土地入市有了法律保障。为了加强集体土地市场基础建设，自然资源部提出在全国范围内全面开展集体建设用地基准地价制订工作。集体建设用地基准地价是构建城乡统一公示地价体系和支撑农村土地制度改革的基础性工作。集体建设用地基准地价体系的建立为国家征收集体建设用地提供价格指导，为集体经营性建设用地转让、互换、出资、赠与或者抵押提供价格依据，为闲置宅基地有偿退出提供价格参考，为逐步建立开放的集体土地市场奠定基础。由于集体土地权属关系、利益关系复杂和理论技术规范研究滞后等原因，集体土地市场的发育困境一直未能得到有效解决。其中，集体土地的地价评估计算，是制约集体土地市场发育的重要因素。因此，研究分析集体农用地和集体建设用地的地价内涵，提出对应内涵下的估价与计算方法，十分迫切和必要。
1集体建设用地基准地价开展背景
集体土地入市已成为经济发展的需要，国家的各项政策规定也在为集体土地入市提供基础保障。2013年《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》中提出“在符合规划和用途管制前提下，允许农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股，实行与国有土地同等入市、同权同价”。2014年《国务院办公厅关于引导农村产权流转交易市场健康发展的意见》中提出农户承包土地经营权、林权、“四荒地”使用权、农村集体经营性资产、农业生产设施设备、小型水利设施使用权、农业类知识产权等法律没有限制的品种可以入市流转交易。2015年《国务院关于开展农村承包土地的经营权和农民住房财产权抵押贷款试点的指导意见》中提出加快推进农村土地承包经营权、宅基地使用权和农民住房所有权确权登记颁证，对通过流转取得的农村承包土地的经营权进行确权登记颁证，为集体土地入市提供了基础支撑。
2农村集体建设用地的特点
2.1开发建设随意
政府部门在农村集体建设用地方面制定的法律法规不够完善，也没有与时俱进，导致在集体土地建设时，缺乏统一的规划、统一的用途、统一的功能、统一的模式，导致农村集体土地市场没有得到健康的发展。
2.2风险较大
相较于国有建设土地，集体建设用地的使用具有较大的风险，这种情况是因为：1）没有具体的法律法规对使用权进行保护；2）农村集体土地使用的主体是农民，可能在土地的使用方面存在一些违法违规的情况；3）部分农村集体土地建设时，与总体的土地规划建设不相符。
2.3土地的权利被制约
根据国家法律法规的规定，无论是个人或者单位，需要使用土地时，必须向国家进行国有土地的申请和使用。但这种提供建设用地的渠道比较单一，致使集体土地在产权方面存在不足，在使用时还会被歧视，导致集体建设用地一直被土地市场排斥，即便是在市场之内，也会因为范围或者主体的因素受到制约。国家为了满足公共利益的需求，会根据法律条款对土地进行征用或者征收，并给予一定的补偿。城市的土地归于国家所有，农村的土地归农民集体拥有。国家的土地是完全拥有的，具有处分、收益、使用的权利；而农民集体所拥有的土地，处分权利受到限制。
3集体土地价格内涵分析
3.1集体建设用地地价内涵
集体建设用地价格，是指在正常市场条件下的售让价格。其中，所有权价格是无限年期的出售价格；使用权或经营权价格是有限年期的转（租）让价格；宅基地价格具有特殊性，同时具备所有权和经营权双重权利特征，相对应的也具有出售和转让双重属性。集体经营性建设用地的使用年限目前尚无明确的法律规定，在价格评估与计算中，可以参照国有建设用地的方式，确定集体经营性建设用地的商服用地40年、经营性租赁居住用地40年、经营工业用地50年的使用年限。单宗宅基地在集体内部流转可定义为无限年期。
3.2集体农用地地价内涵
集体农用地价格理论上也应是在正常市场条件下的售让价格。其中所有权价格是无限年期出售价格，包括出售给国家和出售给其他农民集体经济组织；经营权价格是有限年期出让价格。承包权价格具有特殊性，同时具备所有权（资格权）和经营权双重权利及相对应的出售和出让双重属性。根据《民法典》第三百三十二条的规定，“耕地的承包期为三十年。草地的承包期为三十年至五十年。林地的承包期为三十年至七十年。”这些规定中，最基本使用年期为30年，故在集体农用地基准地价计算时可以统一规定为30年基本期限，便于地价之间的相互比较参照。设施农用地可根据具体养殖种植及其附属设施情况而定。
4集体土地的价格计算
4.1集体农用地价格计算。
（1）集体农用地经营权价格。经营权是指集体组织和承包户让渡给经营户或企业的土地使用权，其价格即地租的资本回报。土地经营权出让价格是自然本底的产值，不含劳动投入后的增值。土地经营权的价格（地租）水平取决于承接土地流转的经营户所期望的投资平均回报率。在经营户看，地租只是其经营的一部分成本，在维持种植经营总纯收益率期望值的情况下，可以反估经营土地的地租价格区间。特别需要指出的是，经营权价格并非种植年纯收益的还原值，而是地租的资本化，二者有显著的区别。这一点在运用收益还原法进行所有权价格和经营权价格计算时应特别注意。
（2）集体农用地所有权价格计算。关于集体农用地所有权价格计算，目前实际的案例是在无限年收益还原价格的基础上，加计社会保障费用和所有者权益（增值收益）计算的。评估计算时应根据不同的情况，调节增值收益。现阶段，农地所有权的转移主要是土地征收，而征地是带有强制性的征收，具有公益性特征。征地价格是对集体土地的一种补偿，不能视为完全的市场价格。另一方面，征地区片价带有部分转用价值意涵，即隐含由农用地转为建设用地的性质，故其补偿标准往往高于国家征用农用地并持续用于国营农场的价格。
（3）集体农用地承包权价格。集体农用地承包权（资格权）价格，理论上是农户土地股权或资格权占集体土地所有权的份额比例，再加计承包年期的收益价格，或从无限年期所有权价格修正到承包年期的价格。承包权的所有权属性如果是指集体成员的资格权，占全部集体组织所有权权能的一定比例，则可按照征地补偿费的分成或股权确定。河北省、江苏省及扬州市等征地补偿费均按80%归被征地的土地使用权人或者按照家庭承包方式承包土地的农户。贵州省规定不低于80%，福建省不少于70%，湖南省不少于75%。承包权（资格权+完整收益权）价值应高于流转经营权价格。村民丧失土地承包权，相当于丧失作为集体组织成员应该享有的集体共有资产中的个人股权，相当于丧失土地被征用时的补偿权利。因承包权只能在村集体内部流转，不具备市场特征，价格受供需关系和经营制约的限制，故应分两类考虑：一类是完全放弃承包权的价格；另一类是临时转包给其他人耕种的暂时转包权，暂时转包权的实质即经营权。
4.2集体建设用地价格计算
（1）经营性集体建设用地使用权出让价格。无论是用于商服物流业还是工业，经营性建设用地使用权出让都可以采用收益还原法、假设开发法、成本逼近法等，还可以采取国有建设用地比较修正法。比较修正法是市场比较法和成本法的联合运用。假设集体建设用地的增值收益率和开发费与国有土地相同，那么国有建设用地与集体建设用地的成本价格区别就在于土地补偿费。按照各省对补偿费用多数采取20%归集体经济组织、80%归被流转地的土地使用权人或者按照家庭承包方式承包土地的农户的规定，征为国有建设用地时土地取得费比从农户手里收归集体时取得费多20%。因此可以认为，国有建设用地地价扣除20%的土地补偿费及其孳生的利息、利润、增值收益即为集体建设用地的价格。基于国有建设用地出让价格计算集体建设用地出让价格时，应先将国有建设用地价格修正到集体建设用地地价内涵下的价格，再减去土地补偿费的差额（20%）及其函算的利息、利润、增值收益部分。在集体土地交易案例较少、市场不发达区域，可考虑运用此方法进行地价测算。
（2）集体建设用地所有权价格。基于同地同权、同权同价的原则，集体建设用地所有权入市，如果只能通过国有购买，其价格水平应为同样条件的国有土地出让市场价格修正到无限年期即可。集体土地所有权价格的计算，为变国家征地方式为购地方式提供了途径，通过对等市场交易免除了征地中的诸多弊端。
（3）宅基地价格计算。现阶段，宅基地使用权价格计算仍然存在困难。集体内部宅基地流转为无限年期的，可根据年租金，按照收益还原法计算无限年期价格即集体内部宅基地流转地价。单纯的单宗宅基地对外租赁可以采用有限年收益还原法计算。目前，纯粹的宅基地出租案例较少，一般为房地一体出租。对于房地一体出租的，应考虑土地租金占房地租金的比例，或采取房地产项目投资中房屋建造成本和购置土地成本的比例关系确定。
结束语
受政策法规的限制，集体建设用地的价格还不具备完全的市场特性，作为生产要素加以激活还有很多工作要做。虽然“同地同权、同权同价”的原则已经为集体土地的上市提供了测算途径，但实际上集体土地和国有土地仍然存在经管风险和集约化水平的差异。承包集体土地面对的多家多户关系主体无形中增加了管理成本，集体小块地归并流转较之国有土地的规模化集约化经营仍然有不小的价值或效益差距。三权分置后，解决了分段入市的问题，但是由于权能分散也导致入市主体不明和环节过多的新问题。集体农用地的价值核算，特别是经营流转价格的核算，多受征用和非农化经营的影响导致地租偏高，阻碍了流转入市和集中规模经营的持续性。高地租低收益也是造成耕地非农化经营的根源之一。
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