东阿县自然资源和规划局土地储备中心 山东省聊城市 252200
摘要：我国地大物博，国土资源辽阔，做好土地管理工作十分重要。土地储备是土地资源管理过程中非常重要的内容，对调控土地市场、盘活城市存量土地资源等，均能够产生非常积极的影响。然而由于土地储备是一项比较复杂的工作，影响因素颇多，这使得土地储备成本管理问题一直未能被有效消除，积极采取措施提高土地储备成本管理质量重要且必要，相关者应加大研究力度，积极设计策略提升土地成本管控效能，以优化土地储备成本管理效果，推动土地储备水平提升。
关键词：土地；成本管控；效能问题
引言
土地储备作为土地资源管理不可或缺的一部分，在优化政府部门对土地市场调控水平、盘活城市存量土地资源以及提升土地应用效率等方面起到了关键性作用。然而，在开展土地储备工作的过程中，将会消耗大量的资金，同时也会存在一定的运营风险。所以，为了保证土地储备工作的全面落实，就要做好成本管理工作，在优化管控土地储备成本的基础上，防止运营风险的出现，从而促进土地储备的良好发展。
1土地储备成本概述
土地储备从土地获取到土地挂牌出让的全过程产生的成本就叫土地储备成本，它包括通过各种方式获取土地使用权的成本、开发整理的成本、储备的成本、挂牌上市的成本。土地储备成本根据土地储备的流程有三大成本：土地获取成本、土地前期成本、土地保有成本。
土地购置成本是指获取土地的费用，主要包括征地、安置补偿费及相关税费等；土地获取成本主要是征地、拆迁搬迁、安置、工程、服务等等费用；土地前期费用主要是场地内三通一平及场地周边的市政配套建设费用；土地保有成本主要是财务成本、土地管理费用等。
土地储备成本需要的资金很多，且占用时间较长，但是成本基本可以预见。土地储备根据场地的现状通常会有各类的成本，费用比较繁杂，需要的资金数额也是巨大的，通常小到几亿元大到几十亿元。土地所有权获取成本所占比例相对较低，其成本受土地的利用程度影响很大。未开发荒地成本低一些，建设成熟土地成本较高。增量的土地成本低一些，存量的土地成本较高。土地的一级开发通常占整个成本的一半以上，通常会有土地的整平、各种配套设施的建设等等，不同规划不同位置的土地，其开发的成本也会有区别。
2当前阶段土地储备成本管理过程中存在的问题
2.1资金补充体系不完善
我国的土地储备资金来源有三个：一是政府财政部门拨款、土地出让收益、地方债务资金。其中，政府部门财政拨款是政府部门为保证土地储备体系顺利运行，而对土地市场进行的宏观调控手段。二是在土地储备体系运作初期，土地出让的规模一般较低，土地征收需求资金量一般较大，保证土地储备启动资金，是保证土地储备工作顺利开展的关键。三是政府资金拨款的数量、资金占用量相对较大，加之土地储备运作周期较长，资金流转比较缓慢，这使得政府财政部门拨款的土地储备资金来源难以满足实际需求。与此同时，政府部门的财政拨款受政府部门整体支出总额制约，土地储备资金投入的稳定性和持续性相对较差，此外政府部门的财政拨款和资金实际需求可能存在一定的时间错位，这无疑也会影响土地储备的资金补充，进而影响相关工作的顺利展开。
2.2盲目参与土地竞拍
众所周知，土地成本以亿元为单位，是住宅的原始成本，在房地产企业成本中所占比重最大，是成本控制的大头。部分城市由于地方经济结构单一、产业链条简单，导致地方政府对土地财政的依赖度高，使得土地出让溢价率高，各地的土地拍卖中地王频现。溢价率50%意味着房企付出高于土地最大成本的一半价格去拿地，而100%溢价率则代表房企付出了整整一倍的代价，就当下而言，付出如此成本是企业把盈利的希望全部寄托在土地价格大幅上涨的基础上。企业冲动参与土地市场的拍卖，盲目投资负重竞标，未能合理测算地块效益，抱有持地待涨的思想，使得项目的成本失控难以挽回。
2.3土地储备的约束激励作用不强
土地储备工作的开展并不是一个部门或者几个人就能完成的，在这过程中有不同职能的部门和工作人员参与其中，这就造成了土地储备需要进行成本控制的内容增多、容易产生各类问题。每一个环节都会对成本控制的结果产生影响。现阶段政府部门之间的联动性、积极性还不够，需要对约束激励制度进行改进，充分发挥出自身的作用。土地储备采用的是按实结算，没有具体限额，这就会产生一定的漏洞。通常进行土地储备方面的委托，其服务费用是按照总费用一定比例计取费用。另外为了尽快完成土地储备工作，减少过程中的纠纷和诉讼，政府控制成本的意愿并不是很强。对于土地储备工作完成情况的考核并不进行成本方面的打分，一些市场前景较好的土地，甚至会出现互相竞价的现象。以上这些情况都反映出目前土地储备的约束激励作用并不强。
3提高土地成本管控策略
3.1构建土地补偿定价体系
首先，政府部门应明确土地储备的重要性及必要性，要充分发挥自身在土地储备过程中的引导、规范、监督作用，要考虑市场发展实际，还要充分发挥自身的宏观调控作用，要努力将土地价值发挥到最大。其次，在土地储备过程中，政府部门除了要发挥宏观调控作用，还发挥着监管职能，因而必须积极地调配各方效益，尽可能地保证土地储备无多方干涉问题，尽可能地保证土地储备公开、合理、科学。最后，构建完善的土地补偿定价体系，政府相关部门要充分考虑定价评估标准和需求，要保证土地定价工作科学展开。对于出让土地的农民，政府部门应该充分考虑实际情况，积极构建科学的安置补偿体系，以确保土地出让利益分配科学。
3.2加强土地储备成本控制
建立良好的成本管理理念，梳理和重构储备工作流程，形成储备的管控新体系。首先，建立现代化的供需互联理念，减少委托代理环节多所产生的冗余管理费用。其次，在开展土地储备工作时，实现供需互联，可以防止因为大量土地堆积而导致土地资源大量消耗的现象，保证土地自有价值的高效发挥，提升了土地资源分配的合理性和规范性。最后，树立执法互联意识，对储备成本实施分配，对各个部门的工作职责加以确定，进而促进各个部门制定可行性高的成本管理方案和措施。
3.3优化激励约束机制
在进行土地储备工作的过程中，制定全员、全过程、全部的三全成本激励制度。全部就是说对土地储备工作所产生的全部成本进行管控；全员就是说大到领导干部、小到基层员工的所有人员都参加，形成积极的成本控制理念；全过程说的是对涉及成本的各个方面都要进行成本管控。科学、合理、公平、透明的成本激励制度可以极大提高各级部门和人员的办事动力，努力通过各种方式进行成本控制。各级政府部门在与合作单位签署合同时可以设置激励条款，在最大程度上对相关单位进行约束激励。这种激励条款对于相关单位来说既是机会也是一种风险，成本控制的好坏关系到其项目收益的情况。当前，激励条款通常是对成本进行预估，设置成本目标，并根据成本目标的完成情况来实行一定的激励，以此来提高合同主体的积极性。另一种是固定成本，即确定好项目的成本后签署合同，项目的成本超出还是盈余均由合同主体负责。
结语
综上所述，受众多因素影响，当前我国的土地储备工作管理落实质量不佳，管理问题的存在不仅影响土地储备工作的落实结果，还影响我国土地资源的合理运用。正因为此，相关部门应充分考虑实际情况，采取措施，善用健全土地补偿定价体系、完善土地项目资金结构等策略，尽可能地防控成本管理风险问题出现，夯实土地储备基础，进而为地方经济的稳步发展创造良好条件。
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