金迪师
锦州市物业管理有限公司，辽宁 锦州 121000
摘要：随着城市化进程的不断加快以及城市建设理念的不断创新，城市小区也开始趋向于智慧化建设，但是城市中还存在大规模的老旧小区，其改造需求较大，为了提高城市居民的生活环境质量，现代建筑行业在发展过程中也需要重点关注城市中老旧小区的改造工作。由于老旧小区存在时间长，各方面的设施建设也不完善，要想进行改造还需要解决其工程中的难点问题。基于此，本文就老旧小区改造工程难点及处理方法进行了分析。
关键词：老旧小区改造；工程难点；处理方法
一、老旧小区改造背景
老旧小区广泛存在于我国的各大城市中，相比如现代新型的小区来说，大多数老旧小区为多层建筑，未设置电梯，一些老年人的出行很不方便，而且建筑比较破旧、管道老化问题严重、无物业管理情形较多，再加上住宅区内绿化面积、公共活动空间、停车位不足等等，严重影响着小区人们的生活，因而基于人民对美好生活的需求，老旧小区的改造工程也越来越受到重视，并且已经成为我国重要的民生工程。
二、老旧小区改造工程难点分析及处理方法
（一）工程概况
本市位于城西的xx小区始建于20世纪80年代左右，小区内所有的楼房原始为5层，90年代加建1层，房屋为混合结构，底层层高4m，2—4层层高2.8m，5层、6层层高皆为3.2m，单元入口在北侧，因长期过度使用造成房屋的结构性能老化，存在平顶渗漏水、底层泛潮明显、墙面涂料脱落严重等常见问题。在本次改造项目的开展中，主要就是在房屋的北侧进行贴扩建，每单元增设电梯，更新改造包含了空间布局调整、结构加固、外立面综合整治等内容。
（二）改造思路
1、空间布局调整与使用功能提升
对原合用卫生间、厨房，部分独用卫生间的建筑物进行改造，通过对原有单跑楼梯、走道的北移以及对原有厨卫的重新分割，实现户内厨卫的独立使用。对第5层的楼板进行重新优化，将原有架空层的空间重新分配，部分楼层进行抽户改造，在北立面增扩建位置增加电梯，完善老龄化设施改造。底层抬高0.85m，解决雨天倒灌雨水的问题。
2、结构加固改造
房屋存在的平顶渗漏水、混凝土构件中钢筋锈胀老化等问题已经严重影响了整个房屋建筑的安全性，因此还需要进行结构加固改造，并且需要保留的梁、板等结构与新扩建的结构进行新旧连接，确保结构的整体性。
3、外立面更新改造
在本次工程中，多个楼的外立面紧邻城市主干道，针对同样的单元采用重复及变化的手法，使得外立面多样且协调，并在外立面增设保温层，提高建筑的节能效果。
（三）工程难点分析
首先，在本次改造工程的施工中，其涵盖了结构加固、空间布局调整、增设独立厨卫、增设电梯、外立面修缮改造、环境整治等多方面的内容，涉及到的层面也比较多，改造较为复杂，必须要进行科学详细的额施工工序部署与策划工作，以便可以保障本次改造工程的顺利进行。其次，在改造实施中需要对原有楼梯的拆除并进行新建楼梯，还有原有5—6层中间的双层板的拆除与新楼板的施工，在置换的时候有可能会改变整个房屋结构自身的受力状态，过程比较复杂，因此需要重点关注置换流程策划、新旧结构连接、施工安全保障等方面。再次，还需要在既有建筑内部完成桩基的施工，技术难度较高，再加上施工空间比较狭窄，因此面临较大的施工难度。最后，在外立面修缮改造采用了建筑表面凹凸关系及点线面的构图方式，并在凸出外墙面处填充保温板，但是需要考虑原有墙体的承重能力，在承重能力不足的情况下还需要进行解决。
（四）具体方案实施
1、双层楼板拆除与新建施工
新建的5层楼板在原有5层、6层双层板之间，施工过程中需要考虑拆建工序策划、新旧结构连接等方面的技术难题，因此应该从施工安全、施工进度等角度出发进行行管的策划与管理。在具体施工中，可以将改建区域分为4个区块跳仓施工，并采用在墙体上开洞口搁置工字钢承载的方式来确保新楼板施工过程中结构体系的稳定性，同时将工字钢与外部脚手架进行连接，工字钢与底板之间的间隙为20mm，以此保证施工的质量。
2、基础工程施工
在基础施工中，主要目的是提高房屋的抗震性能与稳定性，由于贴扩建部分基础与原有基础有可能会出现不均匀沉降的问题，因此可以在采用静压锚杆桩加固底层，比如可以选用筏板基础。施工中应该对新旧结构实施全过程监测，确保施工的安全。在此次施工中，基坑开挖深度为－1.10m和－1.45m，并且以单元为单位从邻近地铁的西侧开始向东侧推进，减少其对周围环境的影响。
3、内部空间调整
关于本次工程的内部空间调整，主要是拆除原有结构、增扩建新结构，还需要对5—6层楼板进行优化，相关施工人员需要从结构安全、工序优化、对周围环境的影响程度等因素出发，并且需要注意应该将原有楼梯的拆除工序放置在新建结构施工完成之后，并且在5—6层楼板的优化施工中使用小区域跳仓施工的方式，从而最大程度上保障整个结构的稳定性。
4、结构加固
（1）楼板加固补强
原有楼板有下部露筋的，损坏面积较大的，还有钢筋锈蚀严重的，因采用针对性的施工办法，如果是下部露筋的应该采用钢筋除锈加水泥砂浆分层抹平的方式进行修复；损坏面积大、钢筋锈蚀严重的采用钢筋焊齐补足加细石混凝土的方式进行修复。通过科学的修复能够尽可能的保障楼板的稳定性。
（2）墙体加固补强
墙体加固也需要按照其实际情况进行，如果是裂缝宽度小于0.5mm且深度较浅的情况可以采用嵌缝法加钢丝网片补强的方式；如果是裂缝宽度大于0.5mm且深度较深的情况可以采用压力灌浆修补的方式；如果是墙体裂缝分布较细且密集的情况可以采用配筋水泥浆填缝的方式。
5、新老结构连接
（1）原有墙体与新增混凝土梁板的连接
新增混凝土梁板结构与原墙体的结合可以使用销键，如果销键不满足安全要求可以使用锚筋，即在原有墙体基础上开与钢筋直径大小相仿的洞，使钢筋可以穿过墙体，减少对原有墙体基础结构的破坏。
（2）梁柱连接
采用植筋的方式连接新增圈梁与原有梁板结构、新旧柱，施工之前先将原有结构面清除干净，再用界面剂处理后进行施工。
6、外立面更新改造
本工程外墙的承载力有限且原有外墙未设置保温结构，其改造目的是在外墙承载力有限的前提下实现外立面的凹凸造型并提高保温节能性能，施工中可以选用质量轻、防水效果好的泡沫玻璃板来实现外立面的凹凸造型，泡沫玻璃板采用底部金属托架加弹性黏结剂加强固定黏结的方式，利用膨胀螺栓连接金属托架与圈梁或者墙体。同时在增扩建区域每个单元设置了一部电梯，采用无机房电梯可以最大程度上减少对周围环境的影响。
结语
综上所述，老旧小区改造项目已经成为我国发展过程中的重要民生工程项目，为了满足广大人民群众对美好生活的需求，有必要重视起老旧小区的改造施工，明确其施工中的难点与重点，结合改造项目的实际要求进行针对性的施工。在上述研究中，以xx小区为例分析了其施工中的难点，并结合工程要求进行了拆除、新建、加固等施工，从而有效的保障了该工程的安全，满足了居民的实际生活需求，在此次施工中也积累了老旧小区改造更新的经验，对当前我国的城市化建设也起着十分重要的现实意义。
参考文献：
[1]王健，王立鹏.推进城镇老旧小区改造的思考[J].中国国情国力，2019(12):21-22.
作者简介：金迪师（1982-），男，汉族，辽宁省锦州市人，建筑工程技术专业，锦州市物业管理有限公司，助理工程师