朝阳市自然资源局 辽宁朝阳 122000
摘要：探究在历史不动产的历史遗留问题的解决方法，本文主要分析了几种常见的不动产登记历史遗留问题，并提出了几种解决方式，供相关人员参考。
关键词：不动产；重复登记；历史遗留
1不动产历史遗留问题
1.1基础地理信息数据坐标系与不动产登记发证要求不一致
大比例尺地形图以及高分辨率航空影像数据的主要问题是坐标系为1980西安坐标系，与不动产登记要求的2000国家大地坐标系不一致，同时收集到的大比例尺地形图以及高分辨率航空影像数据的现势性不是特别好，部分地方与实际现状不一致。
1.2土地登记档案存在的问题
1.2.1土地登记档案内容不完整
（1）存在土地证号、地籍号、土地用途、土地登记面积等要素缺失的情况。
（2）存在土地登记档案无土地审批表、审批表内容不完整或审批表内容为空的情况。
（3）土地登记档案存在权利人、土地登记面积、土地用途等要素自相矛盾的情况。
（4）存在只有土地证，查不到土地登记档案、登记卡、土地批复、出让合同的情况。
（5）由于年代久远，土地登记档案存在破损情况，部分内容缺失或者不完整。
1.2.2土地登记档案现势性较差
（1）土地证书已收回、已注销、已变更、已进行年检换证等，但是只有历史档案，没有现势档案，或者历史档案与现势档案分别存放，无法确认历史档案的现实性与有效性。
（2）土地登记档案中部分被土地收回或者分割转让的，剩余部分土地未发新证，无最新土地档案，历史档案与土地现状情况不匹配。
1.2.3土地登记档案内容不规范
（1）不同时期土地登记档案没有统一的命名规范，土地登记档案中的土地证号大多是简写，不规范，整合入库时需要填写完整规范的土地证号。
（2）早期的土地登记档案内容为基本为人工填写，存在涂改现象，有的土地登记档案内容字迹潦草无法辨认。
（3）存在不同土地的土地证号相同的情况，尤其是早期的集体土地登记档案这种情况比较多一些。
（4）土地登记档案中审批表中的信息与土地证记载的信息不一致。
（5）部分土地登记档案没有土地用途或者土地用途无法在《土地利用现状分类》规范中找到对应用途分类。
1.3土地权属线坐标系、中央子午线与不动产登记要求不一致
在2016年9月不动产登记开始实施前，土地登记测量成果数据的坐标系比较混乱，主要坐标系包括自由坐标系、地方坐标系、1954北京坐标系、1980西安坐标系等，并且中央子午线有117°和118°30′，与不动产登记要求不一致。
1.4部分土地地无法找到准确位置
由于部分土地登记发证时间较早且地上没有建筑物、构筑物或者建筑物、构筑物已拆除，发证附图为手绘或者自由坐标系，并且在现场调查核实时联系不到权利人，导致无法确认土地准确位置。
1.5土地核实面积与登记发证面积不一致
由于权利人在建设过程中没有根据土地权属线进行放样，确认土地权属的准确范围，导致在建设过程中存在“多批少占”或者“少批多占”等现象。
因此在依据土地上建筑物或者构筑物范围还原核实土地权属线时，存在实际占地大于或者小于土地登记发证面积的现象，土地核实面积与登记发证面积不一致。
1.6土地存在重复发证
同一位置的土地只能存在唯一的现势权利，但是由于之前没有土地登记发证权属线的数据库，以及早期土地登记发证附图无电子图或者电子图纸的坐标系为任意坐标系或者自由坐标系，导致后来登记发证时不知道该位置已经发证，又重新进行了登记发证，使得同一位置存在两个现势权利，重复发证。
2不动产重复登记发证历史遗留问题解决
2.1数据准备
数据准备是不动产登记数据整合的前提与基础，通过对不动产登记数据信息采集分析，经过专业的核查，提取准确且完整的不动产登记数据信息，能够发挥不动产登记数据整合技术的最大化效用。首先，在数据采集过程中，应收集完备的登记数据信息，如电子数据、数据库资料、登记历史数据信息等，将纸质版数据信息与电子数据信息相结合，可以利用现代信息技术全面搜集不动产登记数据信息，以免出现登记数据信息遗漏或者缺失等问题。同时，在完成登记数据信息收集的基础工作后，应对数据信息进行备份处理，尤其对于不动产数据对应的图像及测绘成果等重要信息保存时，运用云计算技术将数据信息同步云端或者将数据信息储存在数据库中，做好不动产登记数据整合前的准备工作。其次，加强数据调研分析，主要针对搜集的不动产登记数据信息进行调研，需要不动产登记调研部门进行实地走访，对数据信息及数据格式进行调研分析，了解现阶段土地、房屋建筑等不动产登记实际状况，依据不动产登记基本原则及具体情况进行标准化整理，及时发现并删除不实信息，以免产生数据结构差异化问题。最后，在数据信息调研分析基础上，进一步核查不动产登记数据信息的可靠性和准确性，安排核对人员对数据信息进行核查，可以建立数据关系模型，核查数据信息，补充缺失的登记数据，并提取有用的数据信息，为不动产登记数据整合工作打好基础。
2.2整合处理
数据整合处理主要是指对采集后的数据进行整理，删除重复的土地、房产等登记数据信息，补录缺失的登记数据，并依据不动产登记数据整合相关规定及数据建库实际要求建立相关联的数据信息，通过对数据信息的整合处理，可以减轻数据整合工作量，降低不动产登记数据整合错误发生率，保证登记数据整合的时效性和有效性[3]。在整理不动产登记数据时，由于采集的数据信息量较大，在收集数据信息时会以获取完整且安全的信息资料为主，则会导致搜集的数据信息中存在较多的冗杂或者无效的数据信息，增加了不动产登记数据整合的难度。因此，要求相关人员严格按照不动产登记数据整合标准要求，对空间数据和非空间数据进行差异化整理，对不同的数据信息分类管理，做好相应的标记，以便于区分登记数据信息。而不动产登记数据整合技术的应用目的在于数据信息有效整合及运用，在数据信息整合处理过程中，应采取标准化的处理方式，可以构建不动产登记数据管理平台，通过数据信息管理平台，实现登记数据的信息化处理，以提高登记数据信息整合处理效率。比如在整合处理土地登记数据信息时，要对原有数据信息以及变更后的数据信息进行分析，对搜集的数据信息进行统一编码，并对不同数据进行合理匹配，依据统一整合标准，整理不动产登记数据信息，减少数据信息整合的不利因素。
2.3坐标转换和换带
登记要求坐标系为2000国家大地坐标系，中央子午线为118°30′。对于大比例尺地形图、高分辨率航空影像、土地权属线、“城镇地籍调查库”权属线等矢量数据的坐标系或中央子午线不符合不动产登记要求的，进行坐标转换和换带，使其符合要求。
3总结
不动产重复登记发证，一般形成原因比较复杂，多事历史遗留问题，想要解决这个问题，就需要对数据进行整合处理，并进行坐标转换，以解决历史遗留的其他问题。
参考文献
[1]郑永刚.大庆市不动产登记管理研究[D].东北农业大学,2019.
[2]刘守君.自然资源登记的原则[J].中国房地产,2018(28):46-48.
[3]章正璋.论我国不动产物权登记公信力的范围与限度[J].法商研究, 2018,35(03):15-26.
[4]黄曦.能否为本案中危旧房改造单位办理不动产证?[J].南方国土资源,2017(05):27-28.
[5]吴永高,李洪涛.如何处理不动产重复登记？[N].中国国土资源报,2016-09-12(005).