周骏煖
广州宏城广场房地产开发有限公司
摘要：随着我国经济的不断发展，房地产开发前期的管理措施受到企业管理者的普遍关注，目前我国居民对住房的需求越来越大，房地产开发行业的竞争环境也越来越激烈。为了在高速发展的房地产发展业中脱颖而出，必须树立正确的经营理念，保证企业自身发展。管理者不仅要能选择正确的经营方式和经营方法，而且还要能根据时代的发展或变化，对房地产项目的开发进行改进和优化，从而提升产品的市场竞争力。
关键词：房地产；开发项目；前期工作；管理措施
引言
我国的房地产行业经过多年的发展已经成为经济发展的支柱产业，但在发展过程中也存在一些问题。因此，开发商围绕房地产开发项目“如何满足城镇居民改善住房条件的强烈要求”这一核心进行工作。开发人员在保证项目正常推进的同时，还要提高自己的项目管理能力。另外，房地产项目开发前期工作的内容广泛，所以在这一阶段需要花费的时间最多。总而言之，房地产开发项目前期管理措施十分重要。
一、国内房地产开发现状及加强管理的重要性
地产项目的前期工作内容广泛，时间相对较长。所以前期工作管理是房地产开发项目全过程管理的重要组成部分，为后续项目的顺利进行创造了良好的条件。
根据房地产开发项目的实际情况，其前期管理工作的内容包括：组织编制可行性研究报告和相应的技术经济论证；完成节能评估和环境影响评价等前置审批程序；测绘地形图、地质勘探和建设工程等，办理土地征用手续，签订土地出让协议，办理土地使用证；制定规划设计方案，跟踪协调设计过程，对设计方案进行审核。
房地产业前期管理的任务主要包括以下四个方面：第一，项目策划的任务，主要涉及项目选址、市场调研、产品设计、投资融资、营销策划等，其中可行性研究报告的任务是完成可行性研究报告及相关技术经济论证，根据项目的经济技术指标测算结果计算盈亏平衡，组织调研，调整项目目标。第三，土地与规划许可任务，前期选址，土地收储，土地出让等。设计质量管理的作用，在于控制房地产项目规划阶段的设计质量，严格按照相关法律、法规对设计图纸、法规、规范进行审核，确保设计内容经济合理[1]。
二、房地产项目前期开发的主要工作及难点
1.房地产项目前期开发的主要工作
在房地产项目开发前期工作中，首先进行是项目的计划任务。项目包括选址规划，销售规划，市场调研，投资融资规划，产品规划，市场推广规划，可行性研究报告编制等内容。此阶段需要完成房地产开发项目的可行性研究报告及本项目的技术经济论证。其次，编制工作必须执行以本项目的经济技术为标准的评估结果，实现利润与损失的平衡性；最后是土地规划的审批任务，其中包括预先跟踪、土地保留和转让。
2.房地产项目开发的前期管理难点
招标与投标在实现对施工单位的选择过程中，招标对房地产工程影响较大，目前工程项目招标相关法律不健全，招标价格难以控制，有时招标人报价过高。因此，对房地产项目进行精细化的管理，缺乏管理的房地产项目容易出现质量低劣、中标价格不符合实际的现象，目前招标中最有效的处理方法就是建立相关模型，以便招标企业选择合理的施工承包企业。在招标过程中应避免人为干扰，以更公平、更合理的方式进行工程招标，根据实际情况选择具体的施工承包企业，使房地产项目良性循环发展[2]。
三、房地产项目前期工作中的风险管理
工程进度与市场的矛盾。市场将直接影响到项目实际运行的方方面面。一方面，楼市的运行是由公众的消费观念和消费水平决定的；另一方面，开发商也不尽相同。与其他工业产品不同，住房的形成期很长（一般不少于三年）。在住房产品形成时期，公众的消费观念和消费水平很难保持不变。因此，在住宅产品尚未确定之前，很难对其进行优化调整。这将导致以下情况：房屋建成后，开发商展示的成品房难以满足实际市场中人们的需求，这将给销售工作带来一定困难。
只有从宏观的角度才能识别和认识房地产项目前期风险，房地产项目前期风险分析是在对项目前期风险进行识别的基础上，对项目前期风险进行的风险评估与评价，它是风险产生的原因。具体而言，房地产项目前期风险分析包括以下三个方面：一是前期规划、审批过程中的风险分析，尤其是房地产项目选址预核准过程中的不确定性因素及主要风险的宏观分担，二是房地产项目市场调研与产品定位的风险分析。特别是对房地产市场调查、产品定位、客户定位、价格制定和未来发展进行了全面的记录和分析，包括对房地产市场规模的估计和需求预测，并探讨了房地产项目设计的风险。结合房地产项目实际情况，分析了影响设计质量的风险因素。
四、房地产项目前期工作的管理措施
1.改善开发人员的管理能力
开发人员可以使用网络流程图方法来提升自己的效率，这种方法在工程质量控制中被广泛使用；分析项目过程中可能出现的工程质量问题的各个环节，找出问题的原因，最后根据质量的发展及形成过程及时调整流程。另外，开发者前期可以用因果分析图来分析哪些因素会影响房地产的项目前期开发。实际工程管理过程中，产生问题的原因是多方面的，而每一种原因的作用又不同,往往需要在考虑综合因素时，按照从大到小、从粗到细的方法，逐步找到产生问题的根源。
2.做好市场调研，找准定位
开发前，开发商应积极进行市场调研，了解市场状况，掌握目标消费者的消费心理及需求，充分把握市场条件，防止房地产开发的项目脱离实际市场；开发后，开发商应理性分析自身情况，把握自身行业地位，长期确定自己的房地产类型，再进行充分调查，结合实际情况，尽量减少资源消耗，实现经济效益的最大化，例如房地产公司若在贫困地区开始发展，就必须抓住建设经济住房这个房型，迅速占领当地的房地产市场。
3.制定项目开发前期和施工计划，做好各项工作的衔接
最大限度地加快开发进度，不仅仅指施工进度，还包括诸如设计方案、项目申报、专业评审、招标和获得各种证书(国土、规划、施工许可证和预售证等)、各种验收(规划、质量和专业验收等)以及开发资质注册等一系列前期工作。施工阶段，各分部工程由不同的专业工程单位实施，桩基础和主体实施由总包单位施工、自来水由自来水公司施工，煤气由煤气公司施工，多个建设单位相互协调交叉作业，项目部在一定意义上起到了积极作用，因此，应该以电影为单位，制定整个地区的总体开发建设计划，并进行各种业务的穿插和组织。
五、结束语
在房地产开发工作中，不管是前期方案、设计、招标还是中期施工，后期施工质量检查，都要采用现代科学、合理的施工管理方法，在开发过程中实现房地产项目的标准化、规范化，确保房地产项目的施工质量。随着科学技术不断发展，借助信息化技术来提升企业的管理效率，房地产开发的前期管理也将变得更加科学与合理。
参考文献
[1]宋巍,张坤.房地产开发项目前期工作中的管理措施[J].商品与质量,2019,000(009):29.
[2]张晨海.简述房地产开发项目前期工作中的管理方案[J].建材与装饰,2019,564(03):150-151.
[3]张湛.房地产项目前期开发中的成本控制与管理[J].中国房地产业,2019,000(026):149.