陈路颖
宁波恒威有余置业有限公司 浙江省 宁波市 315000
摘要：房地产开发过程中工程管理是其重要内容之一，但是当前房地产项目工程管理过程中存在一定的问题，造成工程管理效果不尽人意。不同地区房地产开发期间烂尾楼以及业主维权事件频繁发生，这些均说明了当前房地产工程管理并没有达到满意效果。本文通过对房地产工程管理相关内容分析，旨在进一步提高房地产工程项目管理效果，保证房地产开发企业的投资效益，并达到预期的社会效益。
关键词：房地产；工程管理；有效途径；管理措施
1房地产工程管理的主要阶段
1.1决策阶段
房地产项目决策阶段需要对项目可行性深入研究与分析，明确项目建设区域是否具有投资价值、项目规划方案是否符合该地区长期规划要求，项目建设方案是否符合国家最新的绿色建筑要求，能否满足节能环保要求。分析房地产项目建设区域内现有房地产开发与建设情况，了解该地区经济发展水平等。总之，决策阶段需要考虑较多问题，确保房地产项目投资成功。
1.2建设阶段
房地产工程项目建设阶段是关键，项目建设前期需要对建设区域进行详细勘察，并通过公开、公开、公平的方式完成招标，包括设计方案、材料设备供应企业、项目施工单位、监理单位等，通过严格的招标保证参与项目建设的相关单位符合资质要求。房地产项目建设阶段需要同时兼顾工程进度、工程质量以及现场施工安全，以项目管理总目标为依据并设置不同阶段小目标，并依据阶段性项目管理目标保证整体项目管理目标的达成。
1.3营销阶段
目前较多房地产项目采取预售形式，房地产项目在销售前，开发企业必须取得《商品房预售许可证》或《商品房销售许可证》，此时才可以对外销售，未取得《商品房预售许可证》的企业不得进行商品房预售。项目销售过程中，工程管理部门需要保证施工现场基础设施的有效配置，比如供水、供电、通讯等，并明确给出项目交付使用时间，按照房地产项目约定的交付使用时间以及需要达到的交付条件，积极做好房地产项目营销阶段的工程进度与质量管理。房地产项目在销售过程中需要工程管理部门与市场营销部门的有效配合，确保房地产工程项目顺利施工，同时能够在交付时间内完成交付。
1.4项目交付使用阶段
房地产项目建设与工程管理期间，涉及到的内容较多，比如土建项目、给排水项目、弱电工程项目、消防工程等等。工程管理部门需要提前做好不同分部项目工程的验收与调试工作，确保各方面均满足交付使用条件，配合业主、物业管理部门做好后续交接工作，顺利完成房地产工程的交接，同时按照约定的维修时间，保证项目交付使用后一定时间段内对出现的问题及时做好维修处理，提高项目交付使用后业主满意率，为房地产企业树立良好的社会形象奠定基础。
2房地产工程管理存在问题
2.1为了抢进度而忽视工程施工建设许可证的办理
现阶段，不同地区房地产开发工程项目较多，部分房地产企业为了抢占先机，更早的占领市场，从而尽早实现房地产销售，达到资金回笼目的。部分房地产企业在未获取施工许可证的情况下已经开始前期工程建设，这已经违背了国家房地产工程项目建设中的法律程序以及现有的房地产项目管理规范等；部分房地产企业则采取边施工边办手续的管理方法，同样属于超前施工，虽然一定程度上能够缩短工期，但是不符合房地产项目建设要求，很可能因为过于仓促出现安全问题，部分工程项目在未取得施工许可的情况下擅自开工建设，并被住房和城乡建设局执法单位发现，不仅需要停工，同时面临着一定的经济处罚，因而，房地产项目工程建设前期，相关法律文件的办理至关重要。
2.2项目施工准备工作不全面
常言道“工欲善其事，必先利其器”，房地产项目的开发与建设需要面对的问题较多，工程开展前期的准备工作是否充分会直接影响后续施工进度、施工质量以及施工安全。部分房地产企业在项目建设前期没有派遣专人深入拟建工程区域，对其周边交通、现有建筑、基础设施建设、人员流动等进行全面调查与评估。部分房地产企业与施工单位之间交接不彻底，过度重视施工进展，可能因为相关材料准备不充分、施工设备不到位等造成施工中断，引起经济损失。比如房地产项目建设前期没有与相关部门沟通，对拟建区域内的地下管道、管道走向、有无文物等作出评估，可能在施工出现管线中断或者因为挖出文物而暂停施工，这些都会影响工程进展。总之，施工前期各项准备工作不全面会造成后续施工出现各类突发情况，严重影响工程进展，增加工程管理难度。
2.3过程管理不到位
房地产工程项目建设周期较长，其中存在较多隐蔽工程，工程建设过程管理是保证最终工程建设质量的关键，但是当前较多房地产企业在工程管理方面忽视过程管理。因为过程管理不到位，致使较多质量问题没有及时发现，造成后续质量问题较多，不仅后续维修内容较多，还会造成项目交付时间的延长，出现违约等问题。
2.4工程验收流于形式
房地产工程项目建设完成后需要进行工程验收，工程管理部门验收合格的房子才能够按照约定时间交付使用，但是较多工程验收流于形式，没有专用的工程验收质量记录单，也没有工程验收质量方案，此外，部分工程验收人员也不具备验收资格，致使整个工程验收流于形式。部分房地产企业为了尽快交付使用，会加快房屋工程质量验收进度，对于发现的问题不能及时处理，并将其视为合格，造成工程交付使用后各类质量问题不断，甚至出现大量业主维权事件，严重影响房地产开发企业的社会形象。
3房地产工程管理的有效途径
3.1不同部门各司其职，加强协调与配合
房地产企业开发建设中除了建设单位相关人员外，同时还包括设计人员、施工人员、监理人员以及交付使用后的物业管理人员等，不同人员在整个项目工程管理阶段均承担着重要作用，对此需要强调不同部门的互相配合。房地产企业项目负责人需要开工前期深入现场，全方位了解并评估项目建设地的交通、拆迁、基础设施等情况。建设单位积极办理《施工许可证》，同时根据前期调查与可行性研究报告，与项目设计单位、施工单位、监理单位等完成工程建设交涉工作，如告知相关单位工程现场情况、计划工期、施工中可能遇到的问题等。对施工单位、监理单位编制的相关施工技术方案予以审核。详细说明工程建设中不同物质供应情况，比如哪些材料是建设单位供应，哪些材料是施工单位自行购置等。不同单位协调过程中还需要重视过程管理，保证工程进度、工程质量、施工安全。明确不同单位的责任与义务，不同单位需要编制相应的工程进度计划，定期上报工程进展，分析工程计划与工程实际出现差异的原因，并及时在总体项目管理目标不变的情况下调整阶段性目标。
3.2提高工程项目管理中现代技术的应用
房地产工程管理过程中还可以借助现代新型技术，通过新技术的应用提供项目管理质量。比如建筑中的BIM技术，即建筑信息模型，BIM技术可收集工程管理中的关键信息，通过信息收集与建立仿真模拟，真实的反映出工程施工关键信息，作为实际工程施工与管理的参考。房地产工程项目管理期间，BIM技术还能够用于物资核销管理，有效统计施工过程中的物资供应与消耗情况，从而能够更好的进行动态物资管理。现阶段房地产工程以精装修房屋为主，整个建筑装饰过程中，BIM技术能够进行放样模拟与施工模拟，提高建筑装饰效果，解决关键性技术问题。通过在工程建设中应用BIM技术可提高较多分项项目的管理效果，确保工程能够保质保量的预期完成并交付使用。
结束语
房地产工程管理是一项复杂而又专业的问题，现阶段管理期间尚存在一定的问题，不同房地产企业需要结合自身实际情况，不断总结管理中存在的问题，并加强全过程管理与全员管理，善于运用现代科学技术，保证项目管理效果。
参考文献
[1]黄永定.房地产工程管理主要流程的优化措施分析[J].住宅与房地产，2017（24）：163.
[2]冯磊.房地产工程管理的创新模式分析[J].住宅与房地产，2019（28）：120.