周佳玮1 魏星2 刘大维3 徐志4
1 2 3 4 天津市城市规划设计研究总院有限公司
摘要：停车换乘模式（P&R）通过在轨道站点周边设置停车设施，从而鼓励转乘公共交通出行，是现阶段缓解城市拥堵的重要手段。文章创新性的从停车换乘设施的经济可行性的角度分析了制约P&R模式发展的因素，提出适合的设施类型和支持政策。分析了停车场类型、设施利用率、配建比例、收费价格、土地价格、差异化的政策支持这6个因素对停车换乘设施的经济运行指标的影响。研究显示，在没有政策支持下，地下两层停车场的内部收益率高和回收期短。减低土地成本和对单次停车予以补贴的政策能够提高设施的内部收益率和降低回收期。
关键词：停车换乘模式(P&R) 停车政策 停车场 经济分析 内部收益率 投资回收期
Abstract：Park-and-ride mode (P&R) is an important mean to alleviate urban congestions and to encourage public transportation ratio by setting up parking facilities around rail stations. However, the economic feasibility (low internal rate of return, long investment payback period) of parking lots restricts the development of the P&R model. The Analysis of the impact of parking lot type, facility utilization rate, allocation ratio, charge price, land price, and differentiated policy support shows that for the internal rate of return and investment payback period, two-story underground parking lot behaviors best. Policies that reduce land costs and subsidize parking fee timely could increase the internal rate of return and reduce the payback period of Parking facilities.
Keywords: Park-and-ride mode (P&R); Parking policy; Parking lots; Financial analysis; Internal rate of return; Investment payback period
0. 引言
停车换乘（P&R）是指在城市核心以外的轨道交通节点周边结合设置机动车的停车换乘场所，以相对低廉的停车价格鼓励乘客采用公共交通方式进入城区，以减少私人小汽车在城市中心区域的使用，以及减少高峰时段的道路拥堵。布局有效的P&R模式下的停车换乘设施是解决城市缓解城市拥堵，引导公众采用公共交通方式出行的有效方法。P&R停车换乘设施在许多研究中已经证明确有其存在的必要性[参考文献：
李潇雅, 张岭. 城市轨道交通发展对城市交通问题的有效改善分析[J]. 科学中国人. 2017 (20): 211.
][ 柏喜红. 换乘优惠对城市居民出行选择行为影响研究[D]. 北京交通大学.][ 王雪, 关宏志, 王鑫. 停车换乘设施吸引强度研究[J]. 道路交通与安全, 2007(01):26-28.
]。但是在现行的投资环境下，停车环换乘设施在实际建设过程中因为其初期的高投入、低回报率、长回收期等因素，导致其是一项相对盈利能力和抗风险能力较差的投资项目，从而难以吸引社会资本的投资。[过文魁, 刘树斌. 大城市公共停车场建设困境与对策——以杭州市为例[J]. 城市交通, 2015(04):41-47.
]
在P&R模式的发展过程中，设施经济可行性是限制停车换乘发展的重要因素之一。需要针对设施的布局区位和运营状态的预判、相应土地政策和停车产业政策等多方面综合考虑建设项目投资的可实施性、回报率等经济因素。
本文将分析差异化的政策支持、停车场类型、设施利用率、配建比例、收费价格、土地价格等6个因素对停车换乘设施的经济运行指标的影响。同时通过单个影响因素的敏感性分析，评估单一因素发生变化时对停车设施的经济运营指标的影响程度。从经济可行性的角度分析，评估最利于停车换乘模式发展的设施类型和支撑政策。
1. 停车换乘设施的经济属性和相关经济指标
1.1社会公益性
P&R停车场是基础设施建设的一个重要组成部分，具有一定外部属性的准社会公共物品。P&R停车换乘模式通过设施的合理布局，以低于社会平均停车成本的福利定价法制定低价停车费的经济手段来引导小汽车自驾者，停靠并换乘以绿色轨道进入城市核心区。因此P&R设施在运营和建设过程中，受到“绿色交通”和“公交优先”政策引领，优先考虑P&R停车场的公益性和社会性。 根据《关于进一步完善机动车停放服务收费政策的指导意见》（【2015】2975号），对于公共设施周边的停车设施应保持低收费，其价格的制定处于比较严格的政府控制之下，一般以单日或单次收费2元至10元不等。其公益属性导致停车场的运营收费标准和规模调整的空间十分有限，盈利依靠政府的财政补贴和运营成本压缩，获利空间小，对社会投资者的吸引力小，不利于可持续发展。
1.2 政策引导性
1）政策引导停车换乘模式出行，进而提高停车设施的使用率。
全国各城市推出的停车和乘坐公共交通的联程优惠措施，轨道交通的发展政策、“公共交通优先的”政策宣传落实对于P&R停车场的利用起到促进作用。[刘堃. 轨道交[1]魏文术. 经济平衡法在加快推进公共停车场建设中的应用研究[J]. 交通与运输:学术版, 2014(1):72-74.体停车场行业价格及成本规制研究[D]. 首都经济贸易大学, 2018.
]
2）政策支持停车设施建设。
公共停车场因其管理制度、融资难、回报低等因素，面临发展缺口，因此政府出台多种政策支持发展，包括土地优惠政策、泊位补贴政策、商业经营政策、免除营业税、单次停车收费补贴等。
3）轨道站点周边土地开发利用
全国各地在加快城市轨道交通周边的TOD模式开发。在轨道交通场站及其周边土地进行综合开发利用，对于地铁站点周边的土地开发予以相应的政策支持，包括从供地价格、供地方式和开发范围等。
1.3投资回收期
投资回收期是从建设项目开始投资建设的时间开始到项目获得的累积净收益等于原始投资所需要的时间。[马志恒, 徐记梅, 陆鼎铭,等. 城市停车场建设投资回收期研究[J]. 江苏建筑, 2017(1).
]
1.4.内部收益率
内部收益率（IRR）即为资金流入现值总额和资金流出现总额相等、净现值为零时的折现率。IRR一般用来表示项目投资的报酬率。通常，IRR大于基准收益率时，表明项目是可行的。对于建设项目来说，一般基准收益率取8%，当IRR大于8%的时候说明项目是可行的。[ 魏文术. 经济平衡法在加快推进公共停车场建设中的应用研究[J]. 交通与运输:学术版, 2014(1):72-74.
]
1.5敏感性分析
敏感性分析是一种对投资项目承受不确定性和风险能力的评估。从可能影响项目运营效果的众多相关因素中找出对工程项目的经济效益指标（例如，投资回收期和内部收益率等）有较大的影响的敏感性因素，并且评估该因素对经济效益指标的影响程度。[关宏志, 宋茂灿, 卢笙. 停车场成本效益分析方法[J]. 北京工业大学学报, 2018, 44(002):276-282.
]
一般来说，投资回收期、内部收益率和相关因素的敏感性这三个指标是评价工程建设项目的投资和运营情况的重要经济指标。
2. 停车换乘设施的运营分析
P&R停车场的投资与经营的经济要素主要有前期固定成本、年经营支出和经营收益三大部分组成。
2.1. 固定成本
停车设施的固定成本一般包括土地购置费用、建设费用、设备费用、税费等。对于P&R停车场土地成本的考虑通常会忽略拆迁费用，通常该类设施建设一般在城市外围地区，会优先选择空地或者绿地等。
2.2年经营支出
停车设施的年营业支出主要包括运营费，管理成本、营业税等。其中运营费指的是停车场的整体运营费和相关的商业经营费，管理成本指停车设施的人工管理费、保养维修费用等。营业税指停车收入和商业经营的税费。
2.3 年经营收入
设施的经营收入主要包括政策性的补贴，停车收入和商业经营收入。其中，停车收入需要综合考虑停车场的有效利用率和收费价格，通常P&R停车场的收费为5-10元/次。
3. 案例分析
以天津某轨道线的外围站点为例进行分析，对站点周边区域土地经济特征进行调查，拟选取周边空地作为P&R停车场建设用地。
1）固定成本
针对P&R停车换乘设施的特征，假设可以建设的停车场采用四种形式：地下一层停车场（100泊位）；地下两侧停车场（200泊位）；地面停车场（100泊位）；简易机械式停车场（215泊位）。各类停车换乘设施前期投资占比最大，单车位平均投资成本在23-50万元，机械式停车场的单车位投资最低为23万元，单层地下车库单车位投资最高为50万元。投资阶段初期，土地费用占固定投资的主要部分，高达75%至92%，其次是建设费用和设备费用。
表格 1 停车场成本 Analysis of Construction fee
.png)
2）年经营收支
经营支出主要包括税费和经营费用。税费主要是包括两部分，停车收入的运营税和商业运营税。经营费用主要包括商业运营费用和管理费用。收入主要来自区域停车收入、商业收入和部分财政补贴，在本文的经营计算中，政府财政补贴的影响在第4节的政策中具体分析。
表格 2 停车场收支 Analysis of expenses and incomes
.png)
设施的停车收费按照天津市P&R设施常见的收费10元/天计算，利用率设为60%，商业配建面积取10%。
3）回收期和内部收益率分析
停车换乘设施回收期长。平均一个车位投资建设费在23万至50万之间，回收期一般在36年至62年。在土地使用年限内，在不考虑资金的时间价值的前提下，仅依靠设施经营，无法收回投入成本。
停车换乘设施内部收益率低。基于P&R停车场目前的公益性和社会性特征，其单次收费低、周转率低的投资和经营条件下，设施的内部收益率低于3%，远低于市场投资的内部收益率8%，投资回收遥遥无期。在没有相应政策的辅助下，P&R停车设施缺乏对投资者的吸引性。
.png)
图 1 停车场经济效益指标
4）敏感性分析
对于停车换乘设施经济运营情况的提升方式，主要有提高单次收费价格、降低设施用地价格、提高设施利用率、鼓励提高商业配建比例等四种方法。以单次收费10元/次，土地价格1.5万元每平方米，设施平均利用率60%，商业配建比例10%的前提下，从不同角度分析各类因素对停车设施的内部收益率的影响。
单次停车的收费提高和降低土地价格能够显有效提升项目的内部收益率，能够有效的保证投资者的投资回收。
对于两层地下停车场来说单车单次收费宜大于60元，立体机械式停车楼单车单次收费宜大于56元能够使得内部收益率绿大于8%，而地面停车场和地下一层停车场单纯提高收费价格无法到达内部收益率大于8%。单次收费较低时，经济运营态势最好的是地下二层停车场，当单次收费大于45元后，机械式停车楼的运营优势逐步体现。
土地价格要保持一个相对较低的价格，低于0.1-0.25万元每平方米，土地投资占比要小于22%-70%，能够保障内部收益率>8%。在土地价格低廉的时候，地面停车场的经营优势显现，其次是机械停车楼，当土地价格大于0.3万元/平方米时，地下两层停车场相对运营状态最好。
单纯提升商业配建指标和设施利用率对于停车换乘设施的内部收益率影响较小，无法达到市场预期的IRR>8%的情况。地下二层停车的对停车设施对商业配建指标和设施利用率的敏感性最大。
.png)
4. 政策鼓励
停车换乘设施依靠单纯的商业营运下难以实现P&R停车设施盈利，甚至无法保证基本运营。因此在P&R停车设施的发展需要有政府出台的政策作为支持和鼓励。[汪翼, 贺竹磬. 停车场产业政策环境及投资分析[J]. 城市交通, 2014(01):27-31.]尤其是建设初期和运营阶段，出台政策吸引社会资本进入公共停车设施建设，提高运营效果的回收效益，支撑停车产业发展是未来的趋势。而P&R停车设施目前尚未出台系统性的政策，能够支撑P&R停车换乘设施的政策包括“支撑公共停车设施的政策”、“支撑轨道周边土地开发利用的政策”、“P&R设施财政补贴政策“三大类，具体包括土地费用减免政策、免除税费、泊位补贴政策、商业经营政策、单次停车补贴政策5小类。本节将具体讨论各项政策对设施经济运营情况的敏感程度，并提出推荐的政策。
.png)
图 6 影响停车换乘设施运营的政策梳理
通过对停车换乘设施的财务分析，从停车换乘设施的内部收益率和回收期的角度，定量分析鼓励政策对于P&R设施运营的影响效果。在各项政策鼓励的条款中，只有减免土地费用和提高或补贴单次停车收入这两项政策，能够较为有效的将各类停车设施投资回收期降低至30年以下，使得内部收益率高于8%。其中减免土地费用，降低土地价格在停车设施中的占比对停车设施的投资影响最大，地面停车场受到土地政策的影响最大，使其内部收益率明显增加。
泊位一次性补贴、提高商业配建比例、免除营业税等优惠政策，单个政策的收效甚微，宜与其他政策配合使用，以最大化的发挥作用。
.png)
.png)
5.结论
通过对于不同类型的停车换乘设施的投资特征，包括建设和运营成本、回报周期、内部收益率以及现行政策改善效果等分析显示：
1.单纯从内部收益率和回收期的角度分析，地下两层停车场相对适合发展停车换乘设施，其次是机械停车场、地面停车场。
2.P&R停车设施投资回报率低的主要不利因素是土地费用过高和为吸引居民绿色出行设置的较低廉的停车价格。可考虑在供地政策上予以支持，例如采取“政府出地、社会资本出资”的PPP模式等，并对车辆单次停车予以适当补贴。同时，辅以其他的政策优惠。
3.停车换乘停车场可以考虑和周边地块结合开发，近期停车设施吸引客流，为远期地区发展积攒人气，带来更长远的经济收益。
4.P&R停车设施的布局模式除了考虑设施布局的区位因素和运营效果等社会价值外还应考虑其成本收益因素的影响，尤其是土地因素。
5.设施类型选择：现有高需求的P&R设施，综合考虑需求和利用率可以加大“平改立”的改造力度，有效提高供给，向上或向下建设。尚未建设的设施，若土地价格比较低廉，综合考虑使用者的停车换乘需求特征、步行时空距离和便捷性，优先推荐P&R停车场建设为地面停车场不失为一种好的选择。