张举
河南盛富达房地产评估有限公司 河南漯河 462300
摘要：近些年来，房屋征收问题屡屡进入人们的视野，一是各地因征收补偿引发的流血事件，二是某些人借房屋征收与城市改造攫取私人利益，一个“拆”字，不知触动了多少国人的神经。因此探讨城市房屋征收中各方问题，基于问题提出有效的解决对策是房屋征收优化管理的思路，也是本文重点探讨的内容，这也是我国城市化建设进程深入开展的前提条件。
关键词房屋征收矛盾焦点优化措施
前言
2011年，我国出台了《国有土地上房屋征收与补偿条例》，房屋征收工作也逐渐步入正轨，而大规模的房屋征收工作开始，极大地推进我国城市化建设。在房屋征收的过程中，一些隐性的问题也逐渐暴露，法律不健全，政策平衡难，补偿标准不合理，加上大量的历史遗
留问题，房屋征收中也出现了部分争议与纠纷。只有正视这些问题，在分析问题的基础上制定有效的解决对策，房屋征收才能深入开展，取得实效。
1房屋征收补偿程序的内容
房屋征收工作指的是政府以及相关单位对居民居住房屋的土地所有权实行收回的过程。房屋征收工作的开展是为了国内社会更好的发展,缩小城市与农村的差距,同时扩大土地的使用面积,推动我国社会经济中农业和工业的发展,由于征收工作和补偿工作是相辅相成的,因此在征收的工程中对被征收房屋的人们做出一定程度的补偿,用来保障人们的生活质量,由于房屋征收工作是发展城市化建筑的重要组成部分,通过对国家政策的分析了解,国家针对房屋征收的工作专门制定了征收补偿程序的法律法规,保障被征收人的合法权益,并给予公平合理的补偿,避免社会利益关系矛盾的扩大,从而推动房屋征收工作的顺利进行,促进社会经济的发展。
房屋征收工作的开展,首先需要满足以下条件。一是征收土地的范围必须是原本属于国有土地,这也是工作开展的重要基础;二是征收房屋后进行的建筑主要用于国家基础设施的需要,不得用于个人建设发展,谋取不正当的利益,在征收过程中可以要求政府按照城乡规划法对于危房或者落后的房屋进行集体征收,在一定程度上能够提高人们的生活水平和质量,同时加强对公共事业的建设,比如医院、教育、防火减灾等设施,重点增加公共经济的利益,保障国家城市化建设的顺利发展;三是房屋征收过程中需要遵循“四规划一计划”的发展理念,分别为国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城乡规划和专项规划,通过房屋征收工作的开展,推动国民经济和社会经济的快速发展。
2房屋征收部门工作中存在问题
2.1政府主导着房屋评估价格
政府主导着所谓的房屋“综合价”，除房屋基础价格外，房屋内部装修材料和品牌差别还是极大的，不能体现出客观的房屋补偿价值，因此被征收者表示强烈不满。
1.2存在“明补与暗补”情况表面上宣传对被征收者一视同仁，但实际上对一些存在特殊关系的被征收者给予特殊对待。“明补与暗补”的实际上同时存在，政府表面上做到了公平，实际上暗地里通过“补差价”满足了特殊关系的被征收者。
1.3“钉子户”问题
为了加快房屋征收，征收部门到尾声时期会满足“钉子户”相对较高的补偿费用，这种补偿方式对前期带头签协议的被征收人不公平。
3房地产价格评估中存在的问题
3.1估价机构实地查勘难以完成
涉及的征收户数较多，相当一部分被征收人从内心并不情愿房屋被征收，不愿意让房地产估价师查勘。还有些因不居住此地或者房屋产权纠纷等原因，根本无法取得联系，无法人户调查等方面原因，造成实地查勘难以完成。
3.2基础资料难以完整收集
（1）被征收房屋产权资料。相当一部分是因不配合征收工作，不愿意主动提供产权证书
。还有一部分为办理产权证。还有存在就未到产权部门登记，未领取产权证书。
（2）类似房地产交易数据等资料难以搜集，比较法、成本法、收益还原法、假设开发法等使用，比较法可比案例选择局限于近期有市场交易，但是很多旧城棚户区房屋都比较成旧，此类房屋统一供需圈内成交量较少，难以运用比较法收益法的选用需要有活跃的租赁市场，但是实际租金价格测算出的评价结果偏离实际市场成交价格。成本法和假设开发法都需要大量的数据，如建安成本、开发期间及税费等。难以搜集的数据使估价方法在实际操作中都存在一定的障碍。
3.3现场解释难以开展
公示期间注册房地产估价师需要对评估分户报告进行现场说明解释。绝大多数被征收户不理解评估结果，加上对征收带有抵触情绪，在现场房地产估价师的解释听不进，有些甚至不听解释，使现场工作很难开展。
3.4被征收人存在的问题
（1）预期要求过高，大多数人想通过房屋征收实现一夜暴富，漫天要价，希望通过征收彻底改变自己的生活。
（2）心里复杂多变，期望改变生活质量和居住条件，但又采取不配合的态度，想增加补偿款。
（3）害怕吃亏，担心补偿政策在自己达成协议后悔改变，采取观望态度，推迟签订协议。
（4）相互攀比，通过了解其他被征收人的补偿价格，保证自己最大权利。
4房屋征收工作中的优化措施
4.1征收部门优化措施
（1）公开征收房屋征收补偿范围内向被征收人公布，公开房屋评估机构的选择及评估结果
、公开被征收人基本情况和特殊情况，公开安置房源、公开补偿结果。
（2）公平征收坚持征收过程公平，加强工作的规范性、统一性，做到所有被征收人一视同仁，不因有关系户而产生补偿价格的差异。
（3）房屋征收补偿政策宣传到位.依据现有的法律、法规，严格按照法律要求进行房屋征收工作，做到程序正当、合法，保证房屋征收工作依法、有序进行，维护被征收人的合法权益。
4.2房地产评估机构优化措施
（1）在街道人员的带领下，主动深人到每家每户深人细致的进行宣传，摸清实际情况，创新工作方法，能够尽量调查全每户的基础资料包括房屋评估基本参数、装饰装饰及附属设施等。
（2）通过房产局、中介机构、估价师平时收集材料等各方资料，尽量收集全所有有效数据，尽量避免因数据缺少造成的评估结果有较大差错。
（3）房地产估价师要有耐心、有责任心，通过提供现场咨询，宣传房屋征收知识，面对面解决问题，为被征收户争取最大的利益，化解矛盾纠纷.
结语
经济的迅猛发展，社会的急速转型，城市化建设是必然趋势。房屋征收是意向特别复杂的系统工程，需要制定针对优化措施，所有参与征收工作的部门都应该客观公平、认真负责。确保房屋征收项目的顺利完成，有效地保障我国城市化进程的有序推进。
参考文献：
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[2]吴春岐.国有土地上房屋征收法律制度疑难问题的解释论研究[J].山东师范大学学报(人文社会科学版)，2012
[3]高立富.国有土地上房屋征收存在的问题及原因探析——兼评《国有土地上房屋征收与补偿条例》[J].四川教育学院学报，2011