黄才泛
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摘 要：当前，随着我国房地产行业逐渐走向下坡，各城市尤其是二三线城市的房地产需求量急剧下降，企业的利润空间受限。鉴于此，需要在进行项目开发时对开发成本进行控制，通过对设计方案的优化来降低工程造价，提升利润率。在本文中，笔者结合当地某一大型建筑项目，从柱网布局、空间设计、构造措施等方面进行分析。旨在对地下室空间设计进行优化，以实现对开发成本的控制。
关键词：地下室；建造成本控制；房地产开发；影响因素
前 言
由于我国房地产行业出现房价虚高、供大于求等现状，因此国家陆续出台了很多严厉的调控政策。随着这些政策的出现，我国楼市冷热不均，市场出现分化。在东南沿海以及其他一线城市，楼价始终呈现上升趋势。但是在二三线城市，房地产整体呈现市场环境不佳、销售压力激增、房价下降等现象。因此，对于在建的项目来说，要通过控制建造成本来提升利润空间。从成本与效益的角度来看，地下室的设计难度、工程造价相对于地上部分更高，各种土建和设备的建设成本较高，而售价较低。因此若能够对地下室成本进行控制，实现资源的合理规划与理由，则能够有效节省投资，提升利润空间。
1工程案例
1.1项目开发概况
本文研究案例为当地某大型CBD,该产业楼由三座建筑组成，分别命名为A、B、C栋。截止2018年，该项目总体完成A栋建筑面积为61752平方米，其中地下面积为47723平方米。为了进一步完善该项目的结构功能，当前B栋和C栋正在建设中。如图1所示为该建筑地下室的结构示意图：
图1 产业 BC 地下室平面图
1.2地下室结构设计的影响因素。
1.2.1地下室层高
地下室层高关乎到土地利用率，对于利润有直接的影响。顶板结构高度、车库高度、地面结构厚度等都是影响地下室层高的因素。要对这些因素进行综合分析，在满足生产要求的基础上将层高控制在最为合理的范围内。要针对不同区域的用途来对层高进行设计，例如对于地下停车场，要按照停放车辆大小的区别来设计各个区域的高度。
1.2.2结构形式
良好的结构形式对于提升空间利用率有正面影响。地下室内的机电设备走线布局应该合理，管线高度在合理的范围内应该控制到最小高度。从当前的建筑工艺来看，地下室结构形式主要可以分为两种即梁板式楼盖、无梁楼盖。这两种结构样式具有各自的优缺点，适合不同的使用场景。具体来说：梁板式楼盖结构使用的材料较少，受力简单，设计难度低。因此，在材料费用和设计费用上有明显的优势。但是，这种结构的地下室对于楼层的高度要求更加严格。更高的楼层意味着在修建时需要开挖的土方更多，基坑支护较多。建筑成本更高。而对于无梁楼盖结构来说，其优点在于对于层高的要求较低，开挖土方较少，整体建造费用较低。但是，建筑使用材料较多，需要大量的钢材。在本项目中，经过研究分析拟采用梁板式楼盖，高度设计为4.2米。
1.2.3顶板覆土厚度
顶板覆土厚度的确定需要结合项目实际的需求，从地面设备安装、园林景观设计等方面进行考虑。在此过程中，一般需要设备作业组、园林设计项目组等部门的介入。在设计前期必须要充分考虑各个环节的需求，避免后期由于工程变更而导致建筑费用的增加。此外，设备管网的布置位置一般选择在地下室的外围，以减少顶板覆土厚度。需要注意的是，在对覆土厚度进行计算时，要结合景观设计项目组出示的整体空间标高关系，以及不同位置所需要的土壤厚度（种植不同植株需要覆土厚度一般不同）。大型树木的种植位置尽量与结构柱所在位置匹配，防止由于单体植株重量过大而造成塌陷。
2地下室建造成本的控制优化设计方案
2.1对地下室整体面积进行优化设计
经验证明，如果地下室面积超过地上建筑面积的比例过大，将不具有经济性，因此要严格控制地下室大小。地下室面积大小主要取决于车库大小，跟车位配比相关，车位配比高，会设计成大的地下室，导致地下成本高，使得结构、桩基、
土方、支护等工程分项增加很多成本;同时钢筋、砼、模板技术含量增大，导致不经济，性价比低。地下室的面积主要由地下车库的面积决定，如果车位配比过高则会极大增加地下室的修建成本，因为需要修建大量的桩基、支护等结构。因为，地下车库的面积缩减需要从以下三个方面来进行：（1）争取政策优惠。车位配比在满足实际使用的前提下，尽可能争取政策上的优惠。（2）充分利用地面空间。地下停车位的修建成本远远高于地上部分，虽然地上部分的空余面积不足以支持全部车辆的停放，但是也应该合理利用。地表建筑之间的空地，除了必要的景观和园林设计之外，可以考虑将一部分面积用于停车位的划分，以减少地下车位的面积。此外，对于机电设备，可以选择将其安置于地表来避免占用过多的地下空间。（3）优化结构设计。地下室功能布局优化的目的在于避免地下面积的浪费，增加其使用效率。在本文研究的项目中，当地政策规定地上面积100平方米配比0.5个停车位。在符合此项规定的情况下，考虑到市场实际情况，产业楼的售价并不高。因此，本项目中停车位的配比按照地下占百分之八十，地上占20%。即，地下停车位的修建按照地上面积每100平方米0.4个来计算。
通过部分设备的外移，以及停车位按照4:1的优化设计，可以在满足停车需求的同时，尽可能缩减地下室的整体面积。从而降低地下室的建造成本。
2.2地下室平面布置方案优化
地下室的修建一般平面布置较为简单，整体性较强，功能单一且明确，主要用于停车使用。但是，仍然有很多其他的占地项目。例如：人防设备的摆放、车道占地、柱网布置等。因此需要进行合理的布置，做到不浪费任何一寸土地。实际上，地下室的平面布置受到地上建筑的设计影响较大。而地上建筑的规划受限于建筑容积率、密度等。这些因素有可能导致地下室布置受限。例如，地上部分的竖向构件（主要是指框架柱、剪力墙等）常常会将地下室的结构划分为一个个的零散区域，这样不仅限制了地下车位的划分，而且对地下行车的畅通性造成了影响。因此，在项目进行规划的阶段就应该将地下和地上部分作为一个整体来进行考虑。在进行地下平面布置的时候应该将所有的不利因素都考虑进来。例如，将不便于划分车位的区域（形状不规则或者交通不通畅的犄角处）作为设备机房等，把柱距较大且较规整的区域用作停车区。
2.3柱网布置优化方案
2.3.1柱网布置一般原则
首先要确保每个车位的停车空间足够，车与车之间能够保证足够的距离，行车空间足够避免剐蹭。其次，要保留一定的灵活性，以满足实际需求增多时有可使用的地下面积。最后，由于柱网面积过小会导致地下区域零散，不便于车位划分；而柱网距离过大又会增加水平结构跨度，增加建筑成本。因此在柱网大小的选择上要根据实际需求进行计算。并严格控制车位和车道的尺寸，合理组织行车路线。
2.3.2地下室框架柱网布置不合理对成本的影响
在本文研究案例中，对于BC两座建筑地下室的设计需要根据地上建筑体的结构、占地、形状等因素来进行综合考虑。从上图一种可以看出，受到地上建筑的限制地下室的形状与平面布置并非是完全方正的。地上两栋建筑都带有一定的夹角，要尽量避免外墙处出现过多的折线。否则将会造成地下面积的浪费，增加成本。
2.3.3柱网布置优化方案
一般来说柱网的设计方案由如下三种：大柱网7.8*（7.9 7.8）m，大小柱网7.8*（6.1 4.8）m，小柱网5.4*（6.1 4.8）m。从整体经济性上来看，小柱网无梁楼盖的部署方式其造价是最低的。因此，可以采用小柱网来替代当前使用较为普及的大柱网和大小柱网。有效降低地下室生产成本。
3地下室空间设计与停车效率关系
3.1地下停车效率的影响
地下停车库是每一个有车一族业主会频繁使用的地下空间，地下停车位具有一定的经济效益。更多的车位意味着更多的收益，但也对应着更高的前期投入。而投入与收益之间的关系确定，则需要根据目标客户群的实际情况来确定。如果客户群体普遍为家庭经济环境较好的业主，那么考虑到大部分业主都有停车需求，且可能一户业主不止一辆车，那么可以设计较多的地下车位。同时，还需要根据车型来确定单个车位的面积。
表1 单个车位成本与收益
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据统计，当地车位收益每个平均为八万元。单个车位的建筑面积为32平方米。从上表可以看出，如果按照当地平均值来进行计算，那么企业很难从停车位中获得经济效益。为了改变这一现状，在本案例中应该提升地下室的车位规划效率。为此，有两种途径：减少地下室设备房、轮廓线、布局方式等来提升土地的使用效率。在同样的面积内规划出更多的停车位。减小每个车位的修建成本。
3.2改善停车效率采取的措施
从上述内容可以看出，停车效率直接影响到企业的经济收益。因此，要采取措施来增加停车效率。可以从以下方面着手：减少地下室无用面积，充分利用每一寸多余空间；柱网布置尽量紧凑，缩减横向结构的建筑成本；避免行车道靠外墙布置；取消平行车道占地；在满足使用的前提下，不给设备房留下过多的富余空间；管线布置要集中，且建设在不影响停车的区域。
3.3合理安排开发工期
地下室的修建也需要按照实际情况来安排工期，在确保工程质量的前提下，通过工期的安排来降低生产成本。例如，南方梅雨季节不便于地下室的施工。原因在于地下是的土方挖掘与运输效率受天气的影响较大，且地下设施排水会增加额外的生产成本。
结语
随着时代的发展，国家对于地产行业的质量要求和售价都相继出台了对应的管理政策。房地产行业已经逐步发展为精益化产业，成本与收益的控制需要从诸多方面来进行。地下室的修建占到了地产项目的一个较大的比重，而其收益主要来自于地下停车位的租售。因此，对地下室空间进行设计，提升地下室的使用效率对于降低生产成本，提升企业效益是大有裨益的。
参考文献：
[1]汪梅，吴炯.地下室结构设计与成本合理控制［J］．建筑结构，2018，44( 22) : 25～29
[2]陈剑虹．初探某工程地下室结构优化设计与成本控制［J］．新经济，2017，8: 55～56