马卓
北京艺卓空间艺术有限责任公司 101207
摘要：随着房地产市场的发展与国家推行住宅批量精装修交房政策的落地实施，住宅批量精装修交付已日益普遍，批量精装修交房从节约资源、降低开发成本、满足消费者需求等方面均展现出良好的社会及经济效益。但是在现阶段，市场对批量精装修的了解和认识都相对滞后，房地产开发商的批量精装管理经验也良莠不齐，尤其在管理的流程及标准还有待提高。笔者结合实际项目，探讨精装修住宅项目设计管理要点，意在提升开发企业批量精装房的品质管理水平、提高产品竞争力、加强产品成本控制；通过规范批量精装修项目设计管理流程，加强事前、事中过程管控，从而提高批量精装修项目的实施效率及交付品质。
关键词：批量精装修；设计管理；装配式建筑；户型优化；配置标准
目前，我国房地产业正向着精细化方向发展。在当前的社会发展中，普遍提倡节能环保的精装住宅，不需要业主二次装修，批量装修质量优良、材料利用率高，且水电系统规划科学。
1.住宅批量精装修设计
精装修设计简单理解是全面家居解决方案，是房地产开发企业从建筑设计方案开始到最终精装修施工图完成，对建筑户型、建筑立面、室内硬装、小区景观、机电系统、设施设备、厨房卫生间、部品部件、收纳及储藏系统等多个环节进行的统一研究和整合，并完成的系统集成设计。这种做法比传统在毛坯房基础上做精装设计有了很大的提升和进步，它体现的是住宅产品精装设计全周期、全专业、全过程的系统思考，提供了更全面、更系统的整套家居解决方案。
2.住宅批量装修工程特点
首先，住宅批量装修工程的复杂性不仅与居民的居住体验密切相关，而且体现在施工工艺的多样性和施工过程的烦琐性上，一旦施工过程中出现混乱，将对整个工程造成非常不利的影响。其次，大型住宅精装修工程专业性强，体现在精装修的艺术品质上。目前，人们对房屋的安全性和美观性有了更高的要求，这就要求工作人员协调好这两个因素，妥善处理两者之间的关系。同时，员工也需要有较高的审美素质和实践经验。最后，在水电设备的布置上要体现批量装修工程的标准化。
3.产品策划阶段设计的管理目标
在产品策划阶段，从项目最初的可行性研究到产品的定位和策划、再到户型优化以及精装修的配置标准的确认，设计端口都需要有系列的关键管理动作。目标是通过规划多方案比选，得到与该地块技术指标相匹配的高溢价产品最大化的规划设计方案，如图1所示。
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图1产品策划阶段设计管理核心
3.1项目投资开发的可研阶段
在该阶段，会对拟开发项目编制可研报告，并对产品进行可行性研究，企业的发展投资部、设计部、营销部、成本部以及财务部等多部门协同联合审议产品的初步定位。而设计端口需要在该阶段提供规划概念方案，包括容积率、地上/地下建筑面积、停车数量、精装比例、面积、精装修配置标准等一系列经济技术指标，作为可行性研究报告的数据依据和支撑，进行产品可研的经济指标和财务指标测算。
3.2定位与产品策划阶段
随后依据先前的可行性研究报告、进一步确定项目的市场深化定位报告。此阶段，设计部在设计管理上需要与营销部沟通充分，参与项目市场深化定位并对可研阶段报告里的初步定位进行进一步论证。也要对项目和精装修产品的市场定位以及项目分期给到合理建议，设计部主导建筑设计方案提供定位前置输入条件，尤其精装修房户型建议，配置标准建议也是设计必要的管理提资动作，营销部也会在本阶段形成初步定位建议。设计部会牵头精装修配置标准的梳理工作，尤其影响到建筑结构和机电预留的，如空调、地暖、新风等较大的设施设备，一定要在现阶段明确；并形成确定的经营指标与成本目标，依据这些输入条件，设计开始拟定各专业的设计任务书。
3.3设计任务书编制工作
依据前期输入条件，设计部着手编制精装修住宅的设计任务书，此环节在管理手段上需重点关注三个方面：①确保可研阶段以及产品定位阶段定位要求清晰并明确；②统一精装修建筑、结构、水、暖、电、设备等专业的做法，确保土建施工阶段达到精装修的设计要求；③明确设计工作中各环节的衔接和交圈的要求，并输入设计缺陷清单，以减少后期土建改动造成的质量隐患，从而达到从设计前期开始控制设计效果、工程成本、质量和进度的目的。
4.精装修方案设计阶段各专业同步和交圈管理重点
进入方案设计阶段，需启动室内户型优化、室内机电点位设计、方案设计等设计工作。如果是装配式建筑，就更需要室内设计工作必须前置于建筑施工图，以此来解决预制构件与机电设备点位出现矛盾的问题，以笔者负责的上海青浦区徐泾批量精装修住宅项目为例，该项目拿地时就要求为装配式住宅，土地出让条件要求开发企业做100%精装修。因此，在建筑方案的阶段，景观设计、室内设计就同步启动设计工作。室内在概念设计阶段就对所有精装修户型进行优化，并反馈到建筑方案报审图里。在建筑深化定位方案、户型优化方案、装修配置标准等最终确定后，就让精装修室内设计单位同步启动机电设计工作，也会要求由机电设计院统筹所有机电点位设计内容，进行机电设计方案及施工图绘制，待机电点位确定后也要同步提资给PC设计单位进行PC设计深化工作。
5.精装修销售样板间实施阶段的设计循环闭圈管理
精装修样板间展示是批量住宅销售前的必备条件，也是检验批量精装修设计效果和交付标准的必要阶段。因此在笔者负责的青浦项目中，要求样板间设计方案和图纸也先于批量精装修图纸进行。之后，通过销售样板间的实施打造、过程纠偏、最终验收及整改、最终在精装施工图里进行反馈和修订，实现了批量精装设计管理的一个循环闭圈。
在样板房施工进场前，设计会参加由项目中心组织的设计图纸交底会，并对图纸交底过程中反映出的设计问题、图面表达问题及时要求设计单位修改。也会要求样板房土建施工过程中，各专业端口按建造节点审核土建交付样板间的各项尺寸（包含墙体定位及空间净空尺寸、门窗洞口定位与尺寸、结构梁与层高，管井定位及尺寸、管线预留洞定位及尺寸、强、弱电及上、下水位点位）。
在样板房精装施工过程中，设计部会严格审查施工定位排版图（包括墙、地砖、石材分割图、立面造型定位图等），审核通过后方可实施；样板间施工结束后，由设计部牵头联合各部门对即将开放样板设计效果进行审查，并最终确定样板间实施效果是否具备展示开放条件，如不具备，则必须要求整改完善，待通过后方可准许开放，如图2所示
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图2精装销售样板间实施阶段（样板实施阶段效果评价）
6.施工样板房及精装施工阶段现场管理
在这一环节中，控制设计部门的工作重心将转移到项目现场，配合重点项目处理与设计有关的技术问题，包括现场问题，如土建、公差等，并参与定位以及机电管线施工过程中定位标高的确定。对于批量精装修工程，样板房的建设范围将包括房屋的室内及电梯厅，完成室内门、柜、木地板、水电等全部分包工程的建设。
施工定位布局和材料定稿是一项关键的管理措施，施工图完成后，设计部将配合公司其他部门完成其他工作。所有房屋均已竣工后，设计单位和施工单位送样材料由项目部封存，涉及设计效果的，由设计部门签字确认，所有内容均与售房展示需求阶段相同，确保中标施工图及材料在各投标环节统一，公共装修竣工效果与样板空间展示标准统一。然后进行验收，验收合格后方可进行各批次施工。
7.精装修施工的控制点
（1）在住宅项目批量精装修设计中，要严格按照精装修单位的施工进度进行进度管理和控制。比较论证施工进度计划的可行性、可操作性和指导性，确保施工进度，满足工程需要。
（2）材料管理与控制：严格选择招标文件中规定品牌和技术要求的材料。经工程部、监理单位批准，将精装修单位提供的样品进行封存。一旦密封，严禁更换。严格执行样品室封样制度。
（3）质量管理与控制：①设计时要综合考虑不同材料节点的处理，为防止不规则裂缝，如L形板在转角处的封板，应采用不同材料的吊顶和裂缝处理。灯具光滑，排板对称合理。通风口和饰面之间的连接应自然、无缝、居中对称。喷射混凝土应排列整齐、顺直，界面严密牢固。装修前，基层表面必须清洁、干燥。所有灯具、感烟器等应排列整齐，最好在中间对称，接口部位应封堵严密。预埋龙骨部分必须防腐，隐蔽部分必须在下次施工前验收合格。②墙面的饰面砖整体布局应合理，接缝宽度应相同，分色应清晰美观。不同种材料的接头必须按图纸详细处理，并紧密结合在一起。门胶应顺直、光滑、均匀，分色清晰，无污染。装饰用石材、瓷砖必须采用优质合格材料，确保材料质量符合要求。
总结
批量精装修设计管理是系统的综合管理，也需要管理人员有整合的系统思维和统筹协调能力。从产品策划阶段到设计方案和施工图阶段，再到现场的施工配合，以及后续的批量精装修交付和入伙阶段，除了能够规范管理流程，加强事前、事中的设计过程管控，也需要设计端口的管理和协调工作嵌入到发展部、营销部、成本部、采购部等各个端口的重点管理工作中，并把协调的结论同步反应在设计成果文件里，从而才能真正提高批量精装修项目的实施效率及交付品质。
参考文献
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