上海珠江创展投资有限公司 上海 200070
摘要：写字楼及其商务园区是城市的一道美丽风景线，它推动了城市更新，带动了社会经济发展。其功能不仅限于办公功能，兼顾丰富的配套服务功能。本文以珠江商贸中心东区项目为例，提出写字楼及其商务园区项目方案设计应该注意的问题及相应解决方案，希望能给这方面工作带来一点参考。
关键词：总体布局；竖向设计；交通核及电梯规划；净高控制；立面幕墙与专项设计
一、总体布局
关于总体布局，选址优势加上清晰的组团化的整体布局，以及围绕下沉式广场地下配套商业共享是园区总体设计的亮点。
园区选址优势明显，交通便捷，距离G50仅1公里，距离地铁线17号线2公里，距离虹桥机场不超过20分钟车程，建成后在该区域能形成良好建筑形态，同时提高周边办公品质。
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图1 总平面图
总用地面积66591㎡，规划总建筑面积273459.86 ㎡，计容建筑面积152673.98 ㎡，地下室面积为120430.68㎡，机动车停车位2079个。科技双创中心10层，共计3幢，建筑高度55.4米，总建面积28321.83㎡；研发中心3层，共计6幢，建筑高度17.45米，总建筑面积8578.2㎡；高层总部中心5A级办公，19层，3幢，建筑高度98.6米，总建面积116072.37㎡。地下120430.68平米为地下停车位及办公配套，其中办公配套面积为15144.04平方米，未来将服务于整个园区。
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图2 坡道位置示意图
总体布局比较中正，分成三个组团，每个组团有一栋19层总部中心，2栋3层研发中心，1栋10层高层科技双创中心，以及两个下沉式广场组成。下沉式广场对应建筑形体规则，简约的庭院布局，每栋办公楼都有极佳的环境体验。临沪青公路是整个园区形象展示面，体现整体项目的气势，成为沪青平公路新地标。通过6个大型下沉式广场把阳光和景观引入到地下一层，围绕下沉式广场，布局办公配套汇聚产业服务、教育培训、企业精英交流、会议活动、数智体验、运动、生活、餐饮等核心配套功能，全面服务产业园工作人群的需求。通基地从北到南布局总部中心、研发中心、科技双创中心。景观打造一个大气、开阔、休闲，无车流干扰的休闲场所。
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图3 车行流线示意
交通规划主要分为地面交通和地下交通。关于地面交通，首先出入口的设置对园区起到至关重要的作用，由于园区较大，每条市政道路均设置出入口，内部建筑单体都会比较便捷，对于未来出租或者出售均是利好。本项目由于与珠江商贸中心中区项目相连，有内部道路，所以在项目西侧有两个出入口。另外，北侧、东侧、南侧均设置出入口。主入口是沪青平路，由于跨河，所以设置30米宽的桥梁作为主入口。东侧方南路是主要用于后勤车辆出入南向规划道路设置出入口。其次，地面交通人车分流较为重要，外圈环形道路既有利于地面停车的设置，又提高了每栋便捷性。写字楼主入口处便于设置小汽车停靠区，使到达车辆、出租车及其他社会车辆能够安全、迅速停靠，安全、迅速离开，并使汽车车库出入口便于使用。最后关于非机动车车位的设置是本项目的一点遗憾，本可以利用南区北区卸货车位上部设置夹层做非机动车库。藏于地下，会更有利于整体景观设计。方案阶段设置在地面，施工图阶段紧张没时间调整，只能放在地面，占地较大。地下交通，由于地下室三层，机动车位1914个，地库北侧、南侧三层，中部只有二层，所以交通较为复杂。五个出入口，北地块3个，南地块2个，在高峰期比较能较快疏散地下三层的停车。临近方南路入口设置两处地下车库坡道入口保证了小货车及垃圾车的高宽要求，宽度在8米，净高要求3.8米。
二、竖向设计
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图4 原排水方案
竖向设计主要任务时确定建构筑物的高成，拟定排水方案，合理安排土方工程，设计有关建筑物。竖向设计是否成功的关键就是排水设计，排水系统是综合建筑项目中的重要系统，排水设计方案的合理性，直接关系着整体设计质量好坏。
由于本项目有六个下沉式广场，下沉式广场的排水问题是设计中应该重视的地方。首先就是集水坑的设置，为了竖向管道能隐藏，所以集水坑设置在贴近配套商业，一半放在商业内，一半放在商业外，每处下沉式广场沿着四个角部设置4个集水坑。正因为这个设置，导致最早的排水方案直接在距离建筑体较近位置放置排水沟如图示。
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图5 新排水方案
这种设置带来的问题较多。第一，最大的下沉式广场有2500㎡，这个排水沟设置是达不到排水要求的，还可能导致广场中心位置水无法排出。第二，看似这种布置解决了建筑侧墙排水问题，水直接被收集。但通过计算，立面的水量仅为广场水量的四分之一左右，不是主要水量。第三，由于室内外高差只有150mm，排水沟距离建筑较近带来雨水倒灌隐患。
排查以上问题后对下沉式广场排水方案做了重新的设计，并且关注以下原则。首先就是雨水沟贯通，防止支线排水点远引起的路线迂回。其次是下沉式广场立面幕墙下设置反坎，防止雨水倒灌，并尽量控制雨水沟与入口的距离，入口处设置暗沟。再次下沉式广场面积巨大，排水应该按照场地功能进行有组织排水，例如球场的排水、绿化周围的排水等。最后，在比较容易忽视的地方也要设置排水点，以免造成积水。以上排水沟的设置应该在景观方案中就予以考虑，若方案确定后再考虑雨水沟的设置，会或多或少影响景观方案。
三、交通核设计
交通核设计是写字楼单体建筑的关键，直接影响了单体平面布局功功能以及使用率。
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图6 交通核设计
交通核的设计是办公设计最关键的部分，办公楼交通核设计分为四个部分，卫生间、楼梯间、电梯及电梯厅以及设备间及井道。着重讲一下卫生间和电梯的设计。卫生间设计厕位数量要符合使用要求，卫生间设计需要考虑精装修设计中的相应影响，适当把厕位尺寸放大给精装修留有设计余地。考虑人性化，卫生间、小便斗、洗手盆附近设置置物台。干湿分离，洗手盆下设置浅沟方便卫生间冲洗，选择合适位置设置化妆镜。
电梯配置需要在规划方案进行相关的确定，电梯规划从实际需求出发，根据运载速度及提升高度来测算电梯需求。电梯规划分为几个阶段，第一阶段电梯测算配置方案，通过电梯数量、服务层数、电梯载重、梯速来计算出合理的间隔时间以及5分钟输送能力。例如全部电梯从地下三层到十九层屋面，计算结果很有可能需要电梯的梯速要达到4m/s，这个速度的电梯非常昂贵，可以通过调节服务层数来调节电梯速度。第二阶段，是通过停靠楼层、电梯载重、轿厢尺寸、提升速度、有无机房从而确定电梯电梯井道、基坑、机房以及冲顶高度。进行多家厂家比对后，把最大的土建尺寸提给设计院进行落图，从而给电梯预留充足条件。对于数据的把握上，可以选用欧美系电梯数据，例如迅达、奥的斯、通力、蒂森等，同时对比日系电梯，例如日立、三菱。电梯规划在写字楼项目中，需要前置并且多厂家比对数字，否则影响方案设计。
四、净高控制
净高控制是多专业配合才能达到预判净高要求的。在方案阶段要梳理降板要求，管线综合及管廊的铺设，对于固有层高下难以全部达到净高要求的，只能舍弃局部，保整体。
首先是降板的预留，要充分考虑装修面层厚度来预留降板，架空地板需要预留100mm到150mm，地暖地板要预留150mm，首层大堂由于是采暖房间和非采暖房间的界面，虽然不需要架空地板，但考虑又保温做法需要预留足够降板，至少110mm才够铺装石材地面，卫生间如果是同层排水需要预留350mm，另外办公楼的走道空间一般是公区，但考虑到后期有些中大型企业可能租赁一层及以上，所以公区预留降板与租赁区需要一致。配套商业公区走道降板为了能满足铺设地面安全疏散指示灯及地面电源（外摆商铺使用）降板应该在100mm。
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图7 出单体外墙处管线综合
其次是管廊，尤其要注意的是单体出外墙管线的布置，否则影响外墙附近地下室净高。有些时候会觉得很奇怪，为什么B1层层高本身3.7m加上覆土有5.2m，为什么出外墙会导致净高不满足。管线出外墙，多数都要绕过地梁，这样就严重影响单体外的净高。所以场地局部需要抬板处理，来满足净高要求。从三个方面控制尺寸来达到要求的净高，梁高度结构控制，相关暖通专业风管高度控制，以及局部抬板处理。注意多暖通风管交叉处净高控制，准确提资给土建专业控制抬板以及粱的高度。
最后为了满足净高要求，可以通过牺牲局部空间保证主要空间净高的方法。例如，B2层层高不高，为了保证电梯厅净高要求，局部设置翻粱。为了保证走道宽度，风管移位到次要部位，设置穿越楼板等。
五、幕墙设计
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图8 幕墙施工距离内管线铺设
关于幕墙设计，要准确预留幕墙与柱子及结构的距离，预留雨棚位置与荷载，预留旋转门基坑，消防救援窗位置。幕墙除了和主体建筑密切相关，还要关注幕墙与室内、景观灯专项交接处节点的把握。
幕墙施工距离为≥250mm。在单体中要预留幕墙施工的距离，距离结构外边需要预留800mm的距离，这个距离不但有利于美观，有利于室内装修施工，还是水管走出外墙的必要距离。考虑下沉式广场幕墙部分属于配套商业的走道部分，为了不损失无效面积可以预留250mm。办公楼四个转角区域为租赁区的黄金区域，一般设置为重要空间（总经理办公室、会议室等），须做特殊处理。幕墙设计中总结了几个需要注意的问题。
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图9 写字楼四个转角区域
关于雨棚的设置及其排水组织，雨棚的设置如果设计在消防登高面一侧，对雨棚出挑宽度有严格要求，不能超过4m.如果主立面作为消防登高面，4米的雨棚出挑，规范要求要放在两层及以上位置才能不算面积，高宽比极为尴尬。所以消防登高场地尽量不要布置在主入口位置，否则影响雨棚设计。
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图10 精装修柱子同幕墙交界处
旋转门的结构预留基坑预留，一般预留尺寸为400×800×800，这个基坑要提前预留，防风门预埋需要提前进行沟通，否则均难以达到预期效果。后期补救只能移位或者牺牲效果。在总包施工交底就要明确这方面的预留。消防救援窗的设置要结合立面设计进行，避免影响立面设计。设置序列尽量一致，如果出现首层无法达到一致的情况，可以使用消防救援门代替。
精装修与幕墙交界面的节点处理上。要格外注意精装修从室内看向室外的部分，通高大堂的幕墙内尽量设计无梁，顶层LOGO从租赁区室内看过去是否美观，室内需要进行相应遮挡。局部室内柱子距离幕墙外边缘 250mm，柱子无法实现装饰面包裹时，从室外看到毛坯柱子如果处理，幕墙施工提前设置铝背板，设计相应节点和室内柱子相连。
六、总结
综上所述，是写字楼及商务园区方案设计中要注意的问题，提前对方案进行相应控制，整个设计过程不会反复修改，同时也能保证建成时的品质。方案设计不仅是一个项目的起点，而是要把方案设计从开始进行良好的控制，使方案最终落地。