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摘要：城镇化进程的加快与房地产的发展有着密切的联系，对于市场经济来说，社会趋势的变化会推动市场结构的改变，城镇化进程的加快在一定程度上决定了房地产市场需求的基本结构，在一定程度上限制了房地产市场本身的发展。本文从城镇化发展的角度来考察房地产市场的演变。
关键词：城镇化；房地产市场；未来发展
引言
近十年来，我国城镇发展较快，城镇发展水平不断提高，带动了经济的快速增长和房地产业的快速发展。然而，在城镇化发展的大趋势下，一些中小城市，或者三四线的城市并没有认真的去分析城镇化大趋势的深意，而在发展房地产产业时出现很多问题，没有促进房地产产业的发展，反而阻碍了房地产产业的发展，认真分析，深刻思考。
1城镇化建设对我国房地产市场的影响
1.1城镇化背景下我国房地产业发展规模基本情况
随着房地产掀起一波又一波的浪潮，许多问题也随之而来，出现了很多难度大，且难以解决的问题，这些问题严重阻碍了房地产的发展，必须尽快的解决。下面从三个角度对房地产发展的现状做一个简单的总结。（1）房价持续上涨。在我国目前的形势下，土地仍然是一种稀缺资源，供不应求是不可避免的。在经济学中，当需求超过供求时，不可避免地会导致价格上涨。随着人口的增多，对建筑的需求量逐渐增大，为市场需求的发展铺平了道路。与此同时，不少房地产开发商不断抬高房价，不管所定的房价是否合理，一味的抬高价格来获取更多的经济利益。（2）房地产市场本身的问题。除了房地产板块有很多非常有吸引力的灰色收入，而且房地产板块的进入要求不高，大多数投资者都利用便利的条件加入，甚至有些投资者正在寻找高收入。很可能在短时间内成立一家不完整的房地产开发公司，行业领导者的资质参差不齐，领导者的决策非常混乱。（3）我国房地产金融体系监管不健全。目前，我国的房地产金融已经形成了较为完善的制度体系，在制度建设的过程中保持了良好的发展前景，但不可否认，仍然存在一些问题。如果问题不解决，随着时间的推移，后果很难想象。
1.2城镇化发展对房地产业发展的影响
城镇化虽然增加了城市规模，但不仅数量显着增加，城市的功能和结构也发生了质的变化，改变了城乡布局和产业结构，改变了供给和需求之间的关系。从住房需求来看，相关数据显示，中国城镇化率年均增速稳定在1.5%以上，城镇人口保持在4-5%的水平，这是住宅振兴的关键因素。此外，随着政府拆迁政策的实施，居民房屋的再消费已成为现实，不少居民都想改善居住环境。随着他们收入的增加。从供给来看，一些企业和城市企业正在不断扩大生产场地，以增加生产规模，促进产品销售，提高人性化服务。该州还支持适度增加小型商业和负担得起的中低档住房的供应。此外，近年来，越来越多的投资爱好者将购买房地产作为保值和增值的手段，以赚取一定的收入，而不满足他们的住房需求。综上所述，城镇化不仅刺激了居民消费需求、投资者投资需求和企业生产需求，还改变了居民消费观念，提高了居民需求水平。 .
2 房地产经济现状
2.1 整体上呈现上升态势
在当今大社会、大经济的背景下，房地产经济的发展及其在国民经济中的重要地位，也是当前经济形势和社会发展需要造成的。在城镇化的积极背景下，政府对房地产行业持续管好，房地产行业发展前景十分广阔，推动了整体发展趋势。
2.2 房地产市场内部发展不均衡
当前，房地产经济发展显着，但市场发展的不平衡也很严重。
房地产行业被称为“经济泡沫”，商品房数量远高于保障性住房质量，购房压力过大，公众对房地产行业认知度不高。市场控制力度不够，房地产建筑业与人们的生活息息相关，需要大量的资源和建设项目周期。资源和空间利用的整体情况也必须不断改善。当前，资源浪费非常严重，也是一个重要因素。
2.3 房地产金融体系还不够健全
首先，通过房地产获取土地可能存在扩大投资的风险，如果在项目第一次重组时，与原住民就实际拆迁和安置的补偿方式没有达成协议，这将产生直接影响，如果地块上有农用地，过程繁琐，取决于项目方和土地是否存在违法或纠纷等，以上原因以实际情况为准。其次，房地产企业的投资主要集中在土地购买上，土地拍卖能否产生更高回报的问题需要对金融保障体系进行更好的监测和评估，以确保效率和效果。
3 政策重点与优化方向
3.1 多种开发模式并举，提升用地效能和行业持续性
（1）以TOD（Traffic Oriented）模型为空间导向，形成城市和产业的基本空间模型。整合城郊和城内交通资源，整合高铁、轻轨和高速公共交通，整合海空联运，打通航空、水路和陆路的所有交通方式。增加城市间各种物质要素的流通。促进产业、居住用地及配套基础设施合理发展，与产业规划、住房建设和交通规划紧密结合，土地联合开发和集约利用（2）以HOD（House-Oriented）模式为支撑导向，形成完整的房地产产品体系。生活圈模式改善了医疗、健康、体育、休闲、文化等居住设施，增强了公共设施的可达性和服务的连通性。鼓励多家机构参与，提供多种优质公共服务和多种增值服务。支持通勤与居住融合创新，促进工住融合发展。（3）以生态导向模型（EOD）为质量指南，提高城市和房地产行业的可持续性。完善环境约束指标，加强负库存管理，淘汰落后产能和粗放式发展模式。更新生态功能指标，鼓励生态修复优化，提高产业生态附加值和居住便利性。制定房地产行业全生命周期的产品标准和规范，开放优化产品生命周期环节，根据5R原则（减量化、再利用、回收、回收、丢弃）研究发布行业规范。
3.2 健全房地产市场的供给体系
分析我国当前房地产市场的供求关系可以发现，我国的商品房卖不出，一直空着。也就是说，整个房地产行业处于虚假繁荣的边缘，实际供给远低于低效供给。为了保证整个房地产市场和经济的均衡发展，最重要的问题是减少低效率供给，最大限度地提高有效供给。实现供给有效改善的关键举措，是进一步完善和发展房地产领域的供给结构和供给体系，使房价能够准确、及时反应，作为市场变化的信号。例如，为了更好地控制房价，要求地方政府部门因地制宜地对购房者进行一定的限制。房地产市场需求严重失衡的地区，可以限制市民只能购买一套商品房，通过互联网下载和管理信息的技术，可以严格控制设置。这一措施的实施。对盗用他人身份证件等非法途径购房的，应加大执法力度。通过加强罚款、妥善行政拘留、加强财务管控、防范违法行为等措施，进一步提升市民合法购房观念。
结束语
综上所述，房地产市场的不断发展和市场的规范运作，可以提高国民经济发展水平，提高人民生活水平，实现稳定发展。在新时期，城镇化加快是一个明显的趋势，房地产行业要积极抓住这个趋势合理分析，与市场想连接，扩大市场，建立合理的市场体系，合理定价，处理好供应和需求的关系，扩大高效供给，促进房地产的发展，进而促进我国社会经济和市场经济的发展。
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