莫业辉
身份证号码：45082119891225**** 广西 梧州 543000
摘要：现阶段，各行各业建设迅速，鉴于房地产项目中存在规划不清晰、架构不完整、市场定位偏差以及成本投入过高等问题，围绕其设计管理质量关键因素展开探讨，并引入具体项目，提出相适应的发展对策，以提高房地产业整体发展水平。
关键词：房地产工程管理；质量控制；策略
引言
近年来，社会进步迅速，我国的房地产建设的发展也有了提高。房地产企业的工程项目同时涉及很多内容，其管理工作也并不仅限于整个施工流程，还包括项目后期的使用情况及反馈，甚至项目的回收也在管理工作范围内。由此可见，房地产企业在进行工程项目管理时往往会消耗很长时间，而房地产企业管理工作的水平又对企业的发展及企业形象的树立有至关重要的影响，这也就使得房地产企业开始重视质量管理在工程项目管理中的应用。在质量管理得到有效应用的前提下，房地产企业的工程项目管理工作水平也获得了相应的提升。
1房地产企业工程项目质量管理的必要性
1.1外部环境压力
外部环境的压力主要源于国家层面，当前国家对土地供应开发的控制力度越来越大，且重视闲置土地控制处理工作的开展。此外，还对房地产企业上缴土地出让价款的时间与方式提出了新的要求，要求以分期上缴的形式不得超过1年（一些特殊的项目不得超过2年），且首次上缴的资金数量需超过所有土地出让价格的一半以上。这种情况的出现使得一些资金储备状况不理想的房地产企业面临较大压力，各项业务的开展也受到一定限制。另外，社会的发展也带动消费者自我意识的觉醒，很多消费者在购买商品房时表现出更多的克制与理性，这就使得市场主导权开始由卖方转向买方。在国家政策与消费者意识的双重外部环境影响下，房地产开发商唯有强化对项目的管理能力，提升工程项目在性能、使用、服务各方面的质量，才能使自身充分适应市场需求，进而增强市场竞争力
1.2内部环境压力
内部环境压力则要从房地产的发展历史进行分析。早期房地产业入行门槛较低，主要表现在银行贷款政策相对宽松，土地价格相对也较低，房地产企业大量出现，而房地产市场本身也展现出供不应求的局面。在这种局面下，房地产工程项目的产品质量及服务工作被漠视，为获取更多经济效益，行业整体表现出过度重视资本运作的局面。但随着后来社会的发展，房地产工程相关商品的售价已经大幅超过人们的购买能力，而社会群体意识的觉醒及社会经济的多元化发展，也使得人们可以有更多选择来代替购买房屋这类不动产，消费者意识的觉醒也使得消费者对房屋的各方面要求越来越高。在这种情况下，整个房地产业的利润率逐渐涨停，并随着时间演变出现下降趋势。此时，如果房地产业不能放下身段，强调质量、管理与服务工作的优化，势必会被其他率先采取如此做法的同行拉开距离。
2质量管理的基本特征
1）质量管理具有持续性，即贯穿于房地产企业生产经营全流程，因此，必须创建完整的体系，员工应准确掌握程序规范，根据体系要求组织建设工作。此外，企业需强化对员工的规范化管理，以制度为约束手段，使其能够参与到质量管理工作中。2）管理者需展开全方位的调研，并根据调研结果合理作出决策，以提高决策的可行性。质量管理要求企业全面掌握市场信息，从技术可行性、经济效益性、风险性等方面展开综合评估，给出可靠的建议，以保证决策可靠可行。
3）在质量管理体系下，要求房地产企业将成本管控工作深入各细分环节中，综合生产需求、市价等因素，对生产成本作出科学的预判，从而提高监督管理活动的质量水平，减少不必要的成本投入。4）质量管理体系覆盖面较广，其并非针对某特定环节。事实上，质量管理覆盖决策、规划设计、实际施工、评估等项目全流程，也只有保证每处细节管理工作落实到位，才能有效规避疏漏。
3房地产企业工程项目质量管理的相关措施
3.1建立完善制度
一个完善的管理制度是任何一家企业可持续发展根本，它发挥的作用是至关重要的，所以工程的管理人员一定要对工程的管理制度有一定把控能力；在企业自身建立规章制度的同时，一定要根据企业的实际发展情况进行制定，要符合企业的内部生产，并且还要对企业的施工项目进行内审和外审相互结合的审核模式，对于房地产企业的管理制度建立来说，房地产企业的领导层也要参加进去；管理人员要与领导层共同进行制度的设定，同时进一步强化项目经理责任制，遇到问题了还要及时进行沟通协调，对相关问题进行合理解决后在履行合约内容，还要全方位掌控工程的进度；后勤保障也是必不可少的项目建设，后勤保障要与工作人员的实际要求方面出发，要有一套完善的奖惩制度，用相对应的制度去调动人员的积极性。
3.2对管理模式的创新
随着工程项目的施工技术不断更新，传统的管理模式是顺应不了现代化的工程项目的，目的是为了更好地适应新发展；房地产管理部门要根据各个项目进行针对性的创设活动，要对各部门进行精细划分，质量的拆分会充分发挥集体的力量，这样会让管理人员的更加地服务于工程项目；房地产企业现场的管理也要进行质量的划分管理，管理人员在做好本职工作的基础之上，还要让第三方来进行检查，施工的质量和安全是尤为重要的，第三方检查单位更具客观性与规范性。
3.3在项目成本及人力资源上应用质量管理
目标成本是工程项目成本相关中的重要内容，对于整个工程项目成本控制工作具有决定其上限的作用。目标成本管理的目的是明确项目本身的目标利润，而在项目施工的过程中，成本管理工作会从目标成本管理转向动态成本管理，后者是指项目的即时成本，这是由于房地产工程项目往往会耗费较多时间，其成本会出现动态变化的特征，而质量管理则可应用在这一过程中。质量管理在工程项目成本中的应用需要强化对动态成本的控制，并建立起相应的成本预警监督机制，进而反馈项目动态成本的变化，以便各种管理措施及方法的应用。除此之外，在项目完成后还需要进行评估工作，即所谓的成本后评估，其目的是对项目的整体建造成本进行评价，以用作后续工程项目的参考资料，因而也是项目成本管理中的关键内容。除成本之外，房地产工程项目在人力资源上也可应用质量管理。首先，需要企业方面对人力发挥的重要作用建立正确认知，并向全员灌输质量管理的含义、必要性，使全体员工认可质量管理的作用，并建立其对质量的认知与追求；其次，要强化人才的培养工作，针对质量管理的要求及内容为员工提供相应的培训机会，进而提升员工的管理能力及贯彻质量管理的信念，使质量管理在房地产工程项目中得到有效应用。
结语
房地产项目设计质量具有覆盖面广的特点，需深入全周期的各环节中。设计部是产品设计的主要参与部门，其设计管理工作水平将直接对产品的品质带来影响。若要切实提高项目产品的品质，则必须保证项目定位的合理性，在设计启动阶段便制定具体的标准。设计质量管理必须以确保项目总体定位具有合理性为基本前提，各项功能应满足要求，各项指标必须与现行规范相符，以保证项目品质为前提，最大限度地减少成本投入。
参考文献
［1］李光绍.我国房地产经济管理存在的问题及解决措施研究［J］.城市住宅，2020，27（2）：218-219.
［2］蒙良.房地产企业成本质量管理模式的构建路径与优化对策［J］.企业改革与管理，2020（13）：147-148.