罗畅
（长沙城市更新投资建设运营有限公司，湖南长沙，410000）
摘要：伴随着我国经济水平的快速发展，人民对于居住条件的要求也从居有所安提升至宜居舒适。而另一方面，一些居民小区的基础设施已经难以满足人民日益提高的居住要求。因此，对于城市更新改造工作的重要性日益凸显。老旧小区的改造是城市更新的重要环节，对于改善城市形象、提升人民幸福指数、激发经济增长都有良好的促进作用。对此，本文对老旧小区改造意义进行分析，同时以长沙市岳麓区岳银三村小区项目为具体实例，分析该老旧小区现存问题，提出改造策略，最后对城市更新背景下的老旧小区改造方式进行探究。
关键词：城市更新；老旧小区改造；岳银三村
一、城市更新背景下老旧小区的改造探究
1.1老旧小区改造对于城市更新的意义
老旧小区设施及居住环境关系民生，长期以来受到各级政府的重点关注。近些年来，随着我国经济发展，人民生活水平日益提高。而城市更新作为一种对于城市中不再适合现代城市发展、居民生活需求的地区进行可持续的、必要的改造活动，与我国现代社会发展趋势相符[1]。而在我国城市的更新进程中，对于老旧小区的改造是亟待解决的突出矛盾。老旧小区的基础设施老化和缺失使得城市更新出现断层，对城镇化发展规划形成制约，也影响人民的现代化生活需求。习近平总书记指出：要加快老旧小区改造，不断完善城市管理和服务。彻底改变粗放型的管理方式，让人民群众在城市中生活的更方便、更舒心、更美好[2]。老旧小区改造能够促进内需增长、激发投资，另一方面，对于基础设施的改造和完善也为人民生活提供了更加安全、舒适、便捷的现代化生活环境。同时也可以间接拉动室内装饰装修、建材等产业的持续发展，是推动供给侧改革、实现新旧动能转换的有力举措[3]。
1.2以实用性为原则的老旧小区改造
对于老旧小区的改造需要适应城市更新方向，同时也应当遵循城市更新的可持续性和必要性原则。住建部、发改委、财政部关于做好2019年老旧小区的改造工作通知中指出：老旧小区的改造工作应基于明确老旧小区认定标准、摸底工作不重不漏的基础之上。湖南省住建厅、发改委、财政部相关工作通知中强调：老旧小区改造是民生工程不是面子工程。要坚持以居民为主体，尽力而为、量力而行；杜绝全面开花、随意拔高改造标准。而从实际执行角度来说，改造的根本原因在于不适应现代化发展需求。因此老旧小区改造的相关技术、工艺以及设施的采用也应当尽量现代化并带有一定的持续发展眼光，使得小区的更新做到真正意义上的“新”[4]。
二、城市更新背景下老旧小区的改造实践
2.1岳麓区岳银三村小区概况
岳银三村小区所属辖区为长沙市岳麓区银盆岭街道银太社区，小区内建筑建成时间距今约20年，小区内建筑物共计14栋（其中包含1栋社区用房和13栋居民楼），改造占地面积约为2.35万平方米，建筑面积约为4.65万平方米，小区住户约572户，居民整体年龄结构偏老龄化。岳银三村小区属于开放式小区，小区内缺乏完善的信息宣传栏、路灯照明设施、健身休闲设施、公共座椅等公共设施。生活配套设施老旧、破损严重,并且存在违章建筑、化粪池堵塞、排水管破裂、路面破损、停车位紧张、监控和门禁设施缺乏、屋顶漏水、三线杂乱等问题。
2.2岳银三村小区现状条件分析
2.2.1公共基础设施落后
根据对岳银三村小区的实地走访踏勘，发现小区当前公共基础设施缺失较为严重，主要表现为以下几个方面：
（1）房屋公共部分
目前平面屋顶面多被本栋居民占用，屋顶多设置有太阳能热水器、种菜养花，屋顶垃圾遍地，排水天沟堆满垃圾，屋顶排水不畅，大雨天严重积水，导致顶楼住户房屋内局部漏水的现象。建筑外立面风格杂乱无章，影响小区的整体美观且存在较大的安全隐患。
（2）排水系统
本小区现状排水体制为雨污合流制，根据现场情况调查及小区居民反映，小区地下雨污水管主要为DN200-DN400的钢筋混凝土管，普遍埋深较浅，长期受到重压和树根的影响，水泥砼管道一部分已破损，部分管道接口处淤泥堵塞，雨水盖板及污水井盖破损，导致现有过流能力严重不足，现有管径已经无法满足排水和排污的需要。
（3）道路交通
小区内部现状路面为水泥混凝土路面，主要通道位置路面破损严重，许多路段出现反复修复、破碎的现象，修补路面与原水泥砼路面在平整度、路面强度、色差等存在较大差异，整体感官效果较差。小区房屋周围与道路形成一定高差，导致雨水会聚集在房屋四周不能及时排除，影响小区群众出行。
（4）停车问题
由于小区建设将近有20年，早期建设对小区停车位的建设缺乏相应的规划或者是规划不足，加上建成时间较久和较少的维护，原有停车位设施目前基本消失，小区现状停车杂乱无章，小区居民停车基本上是一种“见缝插针”的形式，挡墙边、房屋边、花坛边、第一层门面边等，小车、电瓶车随意摆放，严重影响消防通道的畅通和小区内部形象，同时也严重影响小区居民的生活和出行。
2.2.2社区环境杂乱不堪
小区内环境杂乱不堪主要表现为以下几个方面：
（1）强弱电飞线凌乱
小区内部现状强弱电为架空布设，强弱电线相互交织混乱，形成“蜘蛛网”，随着三大运营商的网络提速和扩容、城市有线电视更新换代，造成小区“蜘蛛网”越发庞大。
特别是小区电瓶车较多，且没有固定充电桩，造成小区私拉乱搭电线普遍存在，楼栋之间“飞线”搭接随处可见，存在较大安全隐患，并严重影响小区的形象。
（2）绿化单一
小区内部绿化主要以老旧椭圆形花坛为主，花坛周围设置较高的花坛缘石，花坛内主要种植有高大乔木、灌木及其他小的花花草草，花坛内阴暗、杂乱、潮湿，乔木分枝点较低，灌木杂乱无章，所有绿化缺乏造型，景观艺术效果较差，单棵乔木四周缺乏相应的缘石及树池篦子的保护。
（3）违章建筑
由于小区建成时间较长，小区内违章建筑较多，小区内部违章建筑主要分布于楼栋一楼架空层，主要由木艺、铁艺及砖混搭建，外观风格杂乱无章，影响小区的整体美观且存在较大的安全隐患。
2.2.3社区运营管理落后
岳银三村小区门禁系统漏洞较大、社区运营管理模式未实现信息化。造成社区运营管理工作效率低，管理贴合实际程度低，对于居民的个人设施增加需求没有合适的应对措施，这也是造成前文所述强弱电、空调、车位管理混乱的原因之一。同时也造成了小区的封闭程度难以提升，应对疫情等突发情况的处理能力弱。
三、城市更新背景下老旧小区的改造策略
综合考虑居民意愿和需求、设计规范、实用性原则以及施工经济性原则[5]，依据《湖南省老旧小区改造技术导则》、《长沙市城镇老旧小区综合改造提升技术导则》等相关文件要求，对岳银三村小区的改造内容主要分为三个部分：首先是基础类：使居民基本生活条件接轨城市更新发展。其次是完善类：社区环境的布局设计、景观改造，将居民需求和社区环境和秩序有机结合，形成统一。最后是提升类：对社区进行具有发展眼光的智能智慧化改造，促进社区运营的现代化。
3.1基础类
对于老旧小区的改造应从基本功能的修缮入手。首先是对小区内违章建筑和屋顶杂物的集中拆除和清运，在为后续工作提供作业面的同时也能够最大程度的恢复小区原有整体观感。随后开始屋面、外墙面的修缮工作。根据小区各栋号平屋面、坡屋面的不同工况，分别采用相应工艺以尽量提升其使用寿命。同时在屋顶增设晾晒系统以适应居民相关需求。外立面首先针对墙体质量缺陷处根据实际情况进行修补、加固等方式，再进行外立面的喷涂。在外立面漆的选色时应当注意与周围城市整体色调保持相对一致，并符合城市规划、管理、消防安全、环保等要求。为使小区整体观感大幅提升，统一规整空调外机，并安装空调外机罩。
另一方面，对于老旧小区应进行给排水管道更新、强弱电下地以及消防设施依照最新规范安装等方面的改造。对于破损严重的污水管、化粪池等设施进行必要的改建，对管道坡度进行优化。强弱电线路一律通过地下电缆沟进行敷设，楼道内统一规整于桥架中，其优点在于将电力线路和小区公共活动范围隔离开来，安全美观，同时在电缆沟内部按强、弱、控制、通信分别布线，以便于检修和用电管理。
3.2完善类
随着居民经济能力的提高，对于社区停车场、充电桩的需求也在增大，因此在老旧小区改造过程中应予以充分考虑，进行合理规划布局。充分利用小区内空闲区域，结合停车场综合规划，在车辆可进入的楼栋之间设置停车位，岳银三村小区受制于实际情况，共设217个停车位，并在楼栋架空层设置电动车充电站，便于居民统一进行充电使用。
对于老旧小区的景观设计，应尽量保留现有乔木类，通过修剪、移栽的方式使原有景观融入新的小区布局当中。在新增的绿化植物搭配上力求丰富有变化，注重常绿和落叶，速生与慢长植物的相结合，适当点缀草花，在经济适用的基础上尽可能颜色四季有变化。
3.3提升类
随着人工智能、大数据技术、云计算的飞速发展以及互联网、物联网的广泛应用，我们即将进入万物互联的新时代[6]。在当前的时代背景下，习主席提出：应用新技术解决城市发展的指导思想以及防疫情补短板，整体谋划系统重塑全面提升织牢织密公共卫生防护网。对此，在岳银三村小区改造过程中，增设了智能服务运营管理平台，以实现小区安全监控、消防预警、人脸识别等物业运营功能。最后搭建与智能社区衔接的社区服务APP，使居民可以通过一部手机实现信息通知、物业缴费、社区活动、报修呼叫等功能。
同时，为打造精美社区，在社区用房统一打造社区党建阵地；在口袋公园增加党建元素展板，体育健身设施；在各栋楼道打造美丽楼道，在丰富、美化居住环境的同时，展示党建文化，充实精神生活。
结语：老旧小区的改造，一方面落实了人民的幸福感、获得感，同时也解决了城市规划和更新的重点难点。实用性原则和改造设计的发展眼光则是老旧小区改造实践过程中应当遵循的原则。通过对城市更新背景下的老旧小区改造进行探究实践，能够使城市保留历史内涵的同时焕发新的活力。
参考文献：
[1]刘利雄,谢超,陈丹等.加强广州市老旧小区微改造特色化建设的建议[R].中国城市更新发展报告,2018.
[2]檀春丽,刘佳.水泥基材料裹覆保温板在老旧小区改造中的应用研究[J].新型建筑材料,2021(05)
[3]邹嫣.上海市青浦区某河道周边老旧小区雨污分流改造工程探究[J]. 低碳世界, 2021(05)
[4]王振,秦砚瑶等.城市更新项目调研工作的应用与思考——以重庆渝中区上大田湾老旧小区改造项目为例[J].重庆建筑 2021(05)
[5]黄小利,何应时等.城镇老旧小区改造“资源整合、拼团共享”模式可行性机会研究[J].中国工程咨询,2021(05)
[6]韦厚玲,叶昌荣.宜宾:让文化扮靓老旧小区[J].民生周刊,2021(05)