李文东
广州增城中铁房地产置业有限公司 广州 510000
摘要：随着科学技术的不断发展，为房地产工程带来较大的便利，提高其工作效果，但是也带来了相应的问题，就工程质量管理方面来说，目前仍然处于不断创新改革中，其中相应的规章制度缺乏针对性，监督管理工作形式单一、力度不够，甚至工程质量管理工作存在较大的漏洞等情况，需要不断进行完善。另外相关工作人员的综合素养不高，没有较高的责任意识，这也是导致工程质量管理工作效果不理想的一个因素，由此需要进行多方面内容完善，共同提高房地产工程质量。
关键词：房地产；工程管理；质量控制
引言
加强房地产施工管理有助于施工单位获得可观的利润。对于房建施工单位来讲，其主要职责是为市场、业主提供符合国家规范及标准的房建商品，由此赚取一定的经济效益。唯有不断提高工程的施工质量并合理安排工期，才能够保质高效地完成房地产，得到社会及业主的高度认同，从而使得自身竞争优势得到显著增强。所以，在房地产建设过程中，务必要加强施工管理，同时也需要采取各种合理有效的措施进行质量控制，确保施工管理工作高效稳步地推进，从而在保证施工质量的前提下按时竣工，由此获得良好的经济效益和社会效益。
1概述房地产工程管理中的质量控制
所谓房地产工程质量控制管理，简单来讲，为进一步提升工程质量，相关房地产企业针对工程实际通过质量控制管理体系、管理方法等开展相应的管理活动。在整个管理过程中，最终工程质量如何对整个房地产工程而言是一项根本问题。这就意味着，该房地产工程投资成本比较多，建设期和使用期相对比较久，最终工程质量符合相关质量标准，这样才能应用于实际生产管理和交付使用中，将自身具有的投资效益切实发挥出来。基于以上，也就对房地产工程管理中的质量控制给予高度重视，严格根据专业技术、经营管理等方面的要求进行，以此来更好地迎合当前时代社会发展提出的需求。
2房地产管理及质量控制的重要性
房地产质量管理主要指的是在房地产施工的过程中确定质量管理的方针以及质量方针实施中的具体工作和内容，并通过各种科学合理的方法以及工具对质量管理工作的开展情况及取得的成果进行客观全面地评价，便于施工单位及时发现施工质量管理方面所存在的问题，并积极采取合理有效的措施妥善处理现有问题，促进项目工程建设质量得到有效保障。
3房地产施工管理与质量控制中的问题
3.1质量管理控制不当
居民建筑、商业建筑等都属于房地产，不同的建筑类型施工质量标准也有着一定的区别，但是总体来讲，每个房地产都需要加强质量控制，加强分析影响施工质量的因素。当前部分单位为了实现经济效益的提升，盲目缩短工期，采用劣质材料或者以次充好，对工程建设质量产生严重不良影响。同时，有的单位没有严格管控施工质量，导致存在很多违规操作，为后续房地产质量安全埋下隐患。不合理的质量控制必然无法建设出高质量的房屋产品，为此，需要加强质量管控。
3.2违反房地产工程开发与建设相关规定
当前，部分房地产开发企业为了抢占行业内部资源，提高核心竞争力，在选择合作伙伴动用了一些“小心机”，故意选择与资质不齐全的承建企业进行合作，要求承建企业需要在短时间内完成房地产工程建设任务。承建企业迫于房地产开发企业给予的压力，只能选择违反相关规定，在相关文件没有审批下来之前，就已经在目标场地进行施工，经常出现被强制暂停的后果，相关部门会给予承建企业一定的资金处罚。这部分处罚金理应由房地产开发企业与承建企业共同承担，变相增加房地产工程开发成本。部分房地产开发企业为了能更快地完成楼盘的施工任务，虽然选择了正规的、有信誉的合作伙伴，但是利用施工合同，硬性要求承建企业追赶工期进度，并没有按照国家相关政策和法律法规的要求进行施工，导致房地产工程在实际施工过程中，经常出现不规范施工情况，给房地产工程埋下了很大的安全、质量隐患。
3.3材料选择存在问题
房地产建设需要应用到大量材料，并且材料种类较多，比如木材、石材、水泥、混凝土、钢筋、玻璃等。房地产是由材料构成，所以房建质量必然受到材料质量优劣的影响。建筑行业材料市场在不断发展更新，越来越多的新材料涌现在建材市场上，比如当今铝合金材料已经逐渐将原有的塑钢、木材等材料取代，铝合金材料具有良好的隔热隔音性能，强度高，能够将房建安全性和保温性能提升。在选择材料时，如果没有合理判断建筑类型和材料质量，那么很可能带来一些质量问题。比如某制品厂仓库施工中施工人员盲目用灰砂砖取代黏土砖用于墙体建造，导致在施工后窗口下方出现裂缝，并且随着时间的推进质量问题越来越明显。可见，工作人员要慎重选择建材。
4房地产工程管理中的质量控制策略
4.1明确工程质量控制目标和计划
从整个房地产工程项目的角度来讲，其中总负责人为房地产项目的投资人，一方面需要根据当前工程实际制定相应的开发战略和项目定位；另一方面还要针对当前房地产工程所需要的成本支出和项目进度进行相应控制，以此最大限度保证两者为相同优先级，除此之外，在进行工程质量管理目标应有一个正确指标，若制定的目标比较高，就会使得最终综合绩效比较低，工程所需要的投资成本过高；相反，若制定的目标过低，则使得房地产企业在当前建筑市场竞争中无法站稳脚跟，同时也会对该工程项目带来一定损害影响。基于以上，相关负责人应做好工程质量费用支出和投入的分析，以此保证工程成本的一致性，尽最大可能减少在事故成本方面所需要的支出。明确工程质量控制目标之后，还需要对工程制定相应的质量控制计划，相关人员根据当前工程实际和相关要求来进行工程质量控制计划方案，通过该方案来保证整个工程管理工作的有序开展和落实到实际工作去。
另外，在整个工程管理中，项目经理应做好对整个团队质量控制工作的责任，并将质量控制工作细化到对工程质量、团队人员等方面的负责，一旦发生问题时，项目经理应对最终问题结果进行负责。通过以上，这就说明质量控制计划的重要性，其对确保房地产工程管理工作有序开展具有一定的意义。
4.2坚持安全文明施工，落实技术交底制度
安全文明施工已经是现代房地产提倡并且在不断落实的理念。现如今国民和国家对绿色环保施工有着越来越高的重视，并且建筑行业未来发展的主要趋势之一就是绿色环保。在施工现场坚持安全文明施工管理，有助于推动建筑行业的持续发展，有助于房建质量的优化。同时，企业要坚持技术交底制度，通过详细严谨的技术交底更好地把控各项技术的应用质量和效果。施工技术管理人员要严格按照技术交底内容做好工程施工质量与安全的管控，加大现代信息技术的而应用，保证每位管理人员、每位员工都能够清楚地了解施工流程和质量控制标准，加强技术方案的落实。此外，企业可以积极应用现代先进的技术，加大新型技术的应用，充分发挥新技术的价值。企业可以适当增加技术方面的资金投入，加强先进设备、先进技术的应用，通过现代信息科技完善质量管理。比如在工程质量管理中应用BIM技术能够实时监测施工现场情况，能够通过信息平台及时了解各个项目的施工进展，明确质量是否达到设计标准规定。
4.3?在生产过程中合理控制房地产开发项目的开发进度
针对房地产工程项目的特点而言，其建设规模一般都是比较庞大的，并且建设期间存在诸多困难，施工工序具有一定程度的复杂性。而想要更好更稳定地控制工程质量，就需要对项目进度基准进行科学、合理地管控。同时，需要先对影响进度控制的因素进行全面认真地分析和研究，才能更为有效且有针对性的管控开发进度。影响因素之一是建设方的问题，比如，建设方需要提供正确的设计图纸以及一系列的相关建设文件，但如果提供的文件存在问题，将会对建设工期产生不同程度的影响。又或者是由于工程款未在规定的时间内按时到账，这些都会改变原有的建设工期，或者是在原来的基础上，增加一定程度的工程量。影响因素之二是施工方的问题，例如，相关施工单位对具体的工程项目认识程度不足，导致相关施工人员的数量远远不能满足日常的工程量，进而延误工程进度，或者是制定的施工方案与实际的工程项目不适应，也会严重影响工程进度。影响因素之三是一些预料之外的情况。比如施工期间，受到恶劣天气的影响，又或者是遇到出土文物以及地震等自然灾害。因此，面对以上几点重要的影响项目进度的因素，需要采取科学、有效的措施
4.4提高管理人员能力素质
管理人员是各项管理计划的具体落实者，管理人员的能力素质、工作态度直接关系到工程管理水平。因此针对当前部分管理人员能力素质匮乏、责任意识淡薄、主观能动性不高等问题，应以结合房地产施工管理需求建立健全人员教育培训制度。定期组织工作人员参加专业技能培训与职业素养教育，夯实管理人员专业知识储备，同时让管理人员学习当前的先进管理理念与技术，逐步提高工作人员能力以及素质水平，为各项管理工作的开展打好基础。除了日常的教育培训外，还可以激励惩戒的方式调动管理人员主观能动性与责任意识。在房地产施工建设期间，可将管理人员日常表现、工作业绩与其的薪酬奖金挂钩，通过这种方式提高管理人员责任心、积极性，从而提升房地产管理水平。
4.5完善质量管理体系
管理体系为建筑施工奠定了基础，是建筑施工亲重要的准备工作。完善的管理体系能够帮助建筑企业更加顺利地实施建设工作。因为缺乏与施工现场的联系，需要加强企业对现场的把控，应进行实地考察，对施工现场所存在的问题进行分析和解决。管理部门应该大地实现自我价值，设定方案、实施方案、完善方案。要设定可实施的计划方案，对可用资源进行合理分配，把控采购材料的数量与质量，尤其是在新型材料的采用过程中，应对材料质量进行检测上报，尽全力避免可能发生的问题。分配好每一位工作人员的职责，避免出现责任不明确的情况。施工过程中对施工现场进行合理考察，结合实际情况分析，为构建安全、高效的施工现场做出贡献，及时解决施工现场所存在的问题，保证水电供给、安全监管、施工进度等等。
4.6提升工程施工的现场管控力度
第一，项目管理人员需对施工人员的现场作业进行严格监管，要求施工人员按技术质量标准和设计方案实施技术操作，杜绝一切违规行为；第二，加强房地产的进度和质量管理，根据施工的安全生产要求检查施工人员的安全防护实施状况，同时确保工程进度符合计划要求；第三，建立图纸会审和技术交底制度。提高施工人员的工程质量成本意识。安排专业技术人员负责复杂结构的施工项目，提高项目施工质量的同时，减少人力和物力资源的消耗；第四，合理设计施工组织，按工程进度做好项目结算工作。根据项目进度和技术要求调整工程实施方案；第五，明确管理人员的工作权责，确保管理人员在项目实施过程中，能够及时发现问题并有能力中断违规操作或处理违规行为。
结束语
综上所述，房屋房地产建设是一项涉及多方主体及涵盖多个环节的复杂工程，其施工质量的高低会受到多方面因素的影响，所以，在施工过程中务必要在充分考虑各种影响因素的前提下，采取有效措施加强管理和质量控制，施工单位务必要增强责任意识，持续健全和优化质量监督体系，根据施工工程的特征积极引入并合理应用先进成熟的施工技术，促进房地产的施工质量大幅改善，推动我国整个建筑行业稳健、长效、持续发展。
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