王嘉欣
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摘要：随着房地产调控政策的不断出台，房地产市场逐渐回归理性，因此，有必要引入全过程成本管理理念对房地产工程项目的成本进行控管理优化，促进房地产市场的可持续发展。成本管理作为现代企业管理的产物，对成本节约、提升企业经济效益具有重要意义，由于房地产企业具有投资额高、周期长且风险性较大的特点，因此，更是需要借助成本管理来严格控制建设项目各个阶段的资金使用量，从而达到约束和控制的作用，在规避潜在经营风险的基础上，为房地产企业在市场经济中的良性发展助力。
关键词：房地产建设；全过程；成本管理
引言
当前，随着我国社会主义市场经济的飞速发展，建筑施工企业能否在激烈的市场竞争中立于不败之地，关键在于企业能否为社会提供质量高、工期短、造价低的建筑产品。由此可见，工程项目成本管理是项目施工管理的核心内容，它还是企业全面成本管理的重要环节，必须在组织和控制措施上高度重视。工程项目的成本控制是贯穿在工程投标、工程施工、竣工验收的全过程，在保证工程项目安全、质量、工期进度的前提下，加强工程项目成本管理，严格控制工程成本，争取降低工程成本并保证施工质量的同时提高企业盈利能力和实现企业利润最大化的目的。
1房地产建设项目全过程成本管理理论概述
在1980年代英国率先提出了全过程成本管理理论，该理论将以前仅关注事中和事后的成本管理扩展到项目成本管理的整个过程，包括项目定义、计划、实施、完成和维护等，它的目标不仅是停留在某个阶段，而是着重于项目整个过程的成本控，将项目分解成每个阶段，并对每个阶段做出详细的成本管理分析，从而达到项目成本最小化的目的。全过程成本管理基于成本管理的科学性。它建立了一个涵盖所有员工的全面成本管理系统，涵盖了整个业务管理过程，使所有部门成员自主改善，不断降低成本，从而使管理层和部门其他员工在降低成本方面保持一致性，在项目实施的整个过程中合理使用人力、财力和物力，并寻求以最低的成本进行生产管理和组织运营，并随时随地纠正偏差，确保项目管理实现既定目标将获得更高的回报。建设工程全过程成本管理，就是在工程的投资立项阶段、设计阶段、招标采购阶段、施工阶段以及竣工结算阶段对建设项目成本进行合理安排协调，把建设工程投资控制在之前批准的或预期的投资限额之内，以确保实现项目投资管理目标并获得较高的投资收益和社会效益。
2房地产建设项目全过程成本管理问题现状
2.1土地获取缺乏项目可行性分析
房地产企业的生产经营开始于土地收购阶段，土地收购质量直接影响后期房地产企业的经营和盈利能力。以前房价上涨得很快。如果能够得到土地，房价的上涨很快就可以弥补土地成本，企业一定会获得更高的利润。由于土地收购的随机性强，对土地收购没有详细的前期调查和严格的可行性分析。在卖地阶段，亏损项目通常会导致销售价格上升，这符合房价上涨阶段的经验，但是没有认真计算接近实际预测销售价格和可接受的地价，从而导致拿地价格居高不下，最终售价远远低于征地阶段的预期价格，而且由于地价过高，导致开发成本增加，项目损失巨大。
2.2设计阶段成本管理中的问题
在该阶段的成本管理中暴露出的问题主要有以下几个方面:(1)缺乏项目成本管理的观念和意识，过分关注项目工程的设计安全和保障，忽视了项目成本，资源浪费现象严重。(2)产品设计和定位不够合理，受限于专业知识，过分依赖设计单位，只是简单的针对规划技术指标、总体布局、户型配比等内容进行粗略的审查，未从技术和经济的角度出具规划方案，从而造成产品设计和定位不合理，后期滞销等问题凸显。
(3)设计人员与成本管理人员缺乏协调和沟通，无法比较和选择方案，导致工程成本过高等问题。
3房地产建设项目全过程成本管理优化措施
3.1投资立项阶段
良好的开端是成功的一半，对于房地产企业来说，要对工程项目进行深入、全面的可行性研究和分析，以掌握影响项目成本的关键因素，具体管理内容如下:(1)注重投资估算的准确性。要提高投资估算编制人员的专业水平，建立健全责任追究制度。(2)充分做好市场调研，定位精准。有必要筛选和分析有价值的信息，并制定全面完善的备选方案，以做出最具性价比的方案选择。
3.2针对设计时的成本管理
房地产业，大多数人都会觉得建设阶段是资金投入的最大环节。但事实并非如此。对于整个房地产项目，施工阶段都是按照图纸施工的。重点投资于设计与施工，避免工程额外费用。设计阶段的成本控制主要从以下几个方面着手。一是预先评价项目的投资。我们从一开始就应该根据估算来控制费用。从一开始，我们就把公司和管理人员的综合水平结合起来，尤其要记住，在房地产设计中，设计师要充分考虑当前市场发展的趋势和原材料市场价格的变化来计算成本和费用，然后在确定房地产建设投资的基础上，对房地产的材料、设备、工程等进行合理地设计，以降低成本超支的可能性，为合理地控制成本奠定基础，同时还应在设计图纸时及时与施工单位沟通。为确保工程质量，应尽量减少不必要的预算支出，并作一些临时调整。由于设计图纸错误而造成的经济损失，由设计主管部门负责赔偿。二是仔细查看设计图纸。设计者在整个设计过程中起着至关重要的作用，设计图纸的整体质量直接关系到设计的效果。为确保图样的可靠性，应加强图样校核。唯有加强图纸审核，才能保证设计阶段的顺利实施。这也是整个项目的核心所在。从我们过去的设计经验来看，我们必须和设计师以外的人一起来看设计，完善的设计图纸将大大避免因设计失误而造成的经济损失，也将为今后的施工带来极大的舒适感，进一步完善整个工程项目的成本控制。
3.3建立成本控制制度
科学合理的成本控制制度是建筑施工企业开展成本控制的制度基础和前提。对于建筑施工企业来说必须要对成本控制制度进行不断的改进和完善，同时根据不同施工项目工作人员的实际情况和特点制定详细的成本控制流程，从而整个项目施工过程中，工作人员都能严格按照明确的成本控制规章制度开展相应的工作。首先，明确成本测算管理办法。在该办法中规定项目中标后由哪个部门负责成本测算、用多长时间完成、组成成本的各种要素都是哪些等。项目中标后的成本测算可以作为项目后续成本控制的基础，后续施工过程中对成本进行调整都以此来进行展开。其次，成本指标进行细化再分解，将指标分化的越精细，成本测算就越准确。在成本测算同时，要明确完工考核评价制度及奖惩措施等。最后，在制定整个成本控制的制度过程中，一定要充分考虑现场施工的实际情况，使得成本控制制度具有现实的可操作性，否则即便制度建立的再完善也很难顺利实施。为了防止制定的成本控制制度脱离施工的现实情况，相关工作人员应深入施工现场，了解一线施工人员的想法，只有这样才能制定出符合实际情况的成本控制制度。
结束语
综上所述，通过对房地产项目的成本管理，可以看出房地产项目的成本管理与每一个项目参与者都有一定的关系，因此需要加强各个阶段的成本管理，在保证质量和工期的前提下，尽量减少投资，以最低的成本获得最大的经济效益。
参考文献
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