清远市首宏房地产有限公司 511500
摘要：随着我国社会经济的快速发展，房地产行业的发展步伐显著加快，企业之间的竞争越来越激烈，为提高企业的市场竞争力，需要严格控制好工程项目的建设质量，使其达到工程建设的实际需求。将建筑工程管理运用到房地产项目建设中，对工程建设过程进行有效规划及管理，能够在规定的工期内完成施工任务，使房地产项目的建设目标得以顺利完成。通过深入分析建筑工程管理在房地产项目建设中的运用，有利于保障工程建设质量，使企业能够更好的应对市场环境的变化。
关键词：房地产开发；工程管理；工作措施
时至今日，房地产已然成为我国经济发展的支柱之一，与人民能否安居乐业休戚相关，与国家经济增长紧紧捆绑在一起，该产业质量发展的好与坏可谓关系重大，牵扯众多。不过，令人喜忧参半的是，房地产事业在如竹子拔节蓬勃发展的同时，其开发项目管理也开始面临愈来愈多的难题和困境，在一定程度上制约了开发项目的经济效益。只有采取行之有效的措施，攻克这些管理难点，如此才能为项目建设的顺利开展保驾护航，进而实现预期的项目工程管理目标，同时对提升项目工程管理水平也是大有裨益。
1建筑工程中房地产开发工程管理的重点内容
1.1开发项目之前的工程设计与规划
在房地产开发项目施工之前，设计单位要提前做好项目整体规划工作，合理设计，做好相应的准备工作。设计单位不仅要了解施工、管理要求，而且还要综合考虑工程项目整体效益，全面考虑房地产开发工程项目中存在的问题，保证设计方案得到更好实施。
1.2建设阶段
建设阶段重点是指的开发商获取了土地并且将具体的条件确定之后，借助于公开招标的形式，将工程承包单位确定下来之后，经由工程承包单位完成一系列操作的全过程。在这个阶段中，房地产商就是需要明确前期的预算范围，确立建设阶段的基础目标，通过将投资预算放置到合理的范围内，依照项目的时间段进行施工，之后如期投入使用。在整个阶段中，较为重要的环节就是项目的质量监管，这对于企业的经济利益能够产生直接的影响，同时也会牵扯到企业本身的形象和品牌。若是在项目建设阶段出现了任何的问题，都会导致后续工作开展受阻，甚至于引发公关危机和社会形象的坍塌，所以这个阶段需要房地产积极的管理好团队，同时督促施工队伍严谨工整，确保项目的整体性和可靠性。
1.3工程竣工验收
工程竣工后，房地产开发项目工程管理人员还要组织验收人员进行全面验收，加强工程检测，保证工程项目施工质量符合国家标准。对于施工单位来讲，要开展合理的质量检验，保证工程项目施工质量达标相关标准之后，方可交付给消费者，让消费者买的放心，住的安心。
2房地产项目工程管理难点
2.1决策机制不完善
决策阶段的踌躇徘徊、临时变阵、草率武断等，其所引起的问题如定时炸弹一样会在项目实施过程中爆发出来，从而给项目工程管理带来诸多不便，增加其难度。当工程必须仓皇上马或工程内容摇摆不定迁延日久时，因产品研究方面资源不充足，所谓决策就演变为个别领导“一时脑热”或者心血来潮盲目做下的决定，领导成为具体工作名副其实的掌舵者和操控者，决策没有建立在实际的经验和依据之上，在施工过程中一些意外常常不期而至，给工程管理带来了许多困扰和难题。
2.2房屋质量管理体系不完善
我国建筑市场正在日趋规范和完善，对施工质量的要求也随之水涨船高。质量是建筑的命脉灵魂，它的好坏既可以置施工单位于死地，也能令其长青不衰。其实，目前建筑施工市场的竞争程度之所以一再升级，归根结底还是对施工质量的竞争。然而当下，我国房地产工程施工管理却是过于宽松，各方缺乏严格规范的监管，管理体制缺失不健全，在质量管控方面尚有一些空白区，因此存在着不少潜在的安全隐患。
3 房地产开发角度工程管理措施
3.1注重工作前置，科学制定工期
通过多年的实践和调研，作者认为要想实现进度目标，必先制定科学合理的进度计划，要认真做好前期的调查和论证，决策要慢，行动可快，减少前期决策失误对后期工程实施的影响，计划编制要注意合理性和可实施性，要留有不可预见事件影响的时间；工程管理部门不能只关注施工阶段工程管理，要关注设计进度和设计深度，积极参与合约规划的编制，发挥施工单位设计优化能力，使之提前介入；招标时要考察施工单位的劳务、设备、材料组织能力和现场管控能力，注重质量管理，加强安全管控，积极主动协调周边和政府的关系，为项目进展创造良好的外部关系。
3.2建立健全的管理制度
任何一个工程项目的顺利开展，都离不开健全的管理制度的大力支持，同样，房地产开发项目工程也是如此，其要想在规定时间内保质保量的完工，前提条件就是要建立一个健全的管理制度，进以对整个项目工程的施工质量进行严格管控，一旦发现与制度要求相偏离的问题，就要第一时间采取措施进行调整，进以保证每一施工环节都能处在标准范围内，使整体工程质量和工程效益提升到最大化。此外，还要建立一个完善的质量管理体系，使之能够严格按照管理制度去落实各项质量控制工作，进以确保施工材料、施工设备以及施工人员等都能满足项目施工标准，从而最大化提高工程建设质量，帮助房地产开发企业获得较大的经济效益和社会效益。
3.3房地产开发企业内部外部等各部门要加强沟通协调
众所周知，房地产开发项目并非独立个体，内部之间、内部与外部之间的各部门息息相关。一项优质的工程项目经济管理的完成，各部门是否积极有效配合、协调运行十分关键。所以，房地产开发工程项目企业首先要对各部门充分协调管理的重要性以及作用给予极高的认识，并对管理过程中出现的各种问题快捷、及时进行协调，并加以处理和解决。这就要求房地产开发工程管理企业摒弃以往的传统理念，开发研究实施新的管理模式，以满足新形势下房地产发展的需要。
3.4加强质量控制工作
质量控制工作属于房地产开发项目管理的重要组成部分，这一质量控制需贯穿房地产开发的全部环节，如开发的前期工作、设计阶段、施工阶段、检测与监理工作。在房地产开发的前期工作中，质量控制工作应重点关注项目质量管理责任制的建立，同时还需要制定开发项目质量计划与项目评审制度；在房地产开发的设计阶段，高水平的规划设计单位选择、主管人员负责的设计质量跟踪、专业技术方案的合理选用属于其中关键；施工阶段的质量控制工作需结合产品策划定位，同时还需要树立全寿命周期成本观念、编制切实可行的质量管理计划、跟踪整个作业过程、坚持三检制度，这些也能够较好服务于质量控制；基于检测与监理工作的质量控制需明确“预防为主”原则，同时还需要建立全面的质量控制体系，这些均能够较好保障房地产开发项目的整体质量。
3.5注重成本管理，做好事前控制
成本管理杂而繁，涉及到工程管理的方方面面；如何管好工程成本呢，我不建议纯粹的压缩工程成本，成本管理要体现价值管理，要坚持事前控制和优化管理。成本控制要从方案设计抓起，坚持预算不突破概算，认真组织设计方案论证和设计优化，把钱花在体现产品价值的功能上，减少设计变更；制定限额目标时，要用好成本数据库做好市场调研，增加工程限额的科学性；招标时，要做好招标文件编写工作，认真清标，消除施工单位不平衡报价；要做好合约规划，科学合理的进行施工界面划分，减低招标成本和管理成本；严控设计变更，减少变更费用；设立费用审核制度，及时进行成本确认，制止施工单位虚报费用。
4结语
随着时代的不断进步，在我国的房地产开发角度开展工程管理工作中，应该切实有效的制定出完善的工作方案，并系统化的进行相关的研究与管理，才能在保证各项工作正常进行的情况下，让房地产开发企业稳步向前的健康发展，在社会的进步与发展中发挥其应有的作用。
参考文献：
[1]赵炜.基于房地产开发角度的工程管理分析[J].住宅与房地产，2017（32）
[2]张世涵.微观因素对我国房地产价格影响分析[J].中国房地产，2018（33）