1郑斌 2李秀莲
1日照市不动产登记中心 2莒县自然资源和规划局
摘要：不动产权籍调查工作，实际上就是对不动产进行测量、确权等调查性的工作，它不仅直接关系到人们的切身利益，而且关系到国家土地资源管理的质量和效率。但地籍调查工作，是在法律依据的支持下，对各宗地的位置、界线、数量等情况，进行详细可靠的调查，并将调查所得的数据资料，以图簿的形式加以整理和记录，为颁发有关的土地使用证明，提供科学依据。有鉴于此，参与不动产权籍调查和地籍调查的部门、单位和人员，都应遵守有关调查规定，并根据权籍有关法律，对调查进行有效管理，以提高调查的质量和效率。
关键词：不动产权籍调查；地籍调查；土地资源管理
前言
要全面、系统地了解土地资源的利用状况，提高对房地产权籍调查和地籍调查工作的重视程度，才能更好地为我国的经济发展和城市建设服务。文章对不动产权籍调查与地籍调查的关系进行了详细地分析和研究，目的是找出二者的异同点，从而为我国的土地资源管理工作打下坚实的基础。
1不动产权籍调查和地籍调查的概述
房地产权籍调查：主要是指土地资源管理部门在接到申请人的房地产权籍申请后，对与房地产有关的宗地、宗海和不动产单元的状况等进行调查，以了解与房地产有关的宗地、宗海和不动产单元的状况。其具体内容主要包括：
（1）地块资料。对调查工作的要求是要查明土地的基本状况，如土地所有权人，土地类型，土地用途，四至，土地的性质和面积。另外，在调查工作中，还需要调查土地所有者、地力等级，以及是否属于基本农田，是否属于养殖业，是否属于草原等；
（2）宗海资料。在权籍调查中，应查明宗海的所有人、项目性质、用海类型、方式、使用年限等；
（3）房屋等建筑物资料。在房屋调查过程中，不仅要查明房屋所有人、房屋建筑名称、房屋性质、用途、户号、建造年份等信息，而且要查明房屋所有人宗地上的共有部分，包括房屋所有人、建筑名称、面积及分摊情况。
（4）森林和林木资料。调查的重点是要查明森林、林木所有权人，并查明其所在地、主要树种、林中等情况。
地籍调查：根据国家有关法律，对土地的地籍、土地归属等进行调查。另外，地籍调查工作，还需要详细调查和确认已登记入册的土地所有权及其用途。在具体的调查工作中，要把权属调查与地籍测量方法有效地结合起来，以查明每块宗地的界线、位置、权属、用途等情况，并以图和簿的形式体现出来，从而为建立土地权属登记册和颁发有关土地证提供科学依据。此外，地籍调查是我国土地登记的法定程序，只有经过地籍调查的土地，才有资格登记，才具有一定的法律效力。
2不动产权籍调查和地籍调查之间的相同点
二者的共同之处主要在于调查的标准和要求，同时也在于调查工作的方法和技术，以及测量的准确性。无论是不动产权籍调查工作，还是地籍调查工作，通常都需要根据地籍调查工作的标准和要求开展。在具体的调查工作中，耕地权属调查是一种特殊情况，它主要是根据《农村土地承包经营权调查规程》进行的，而其他有关测量项目，则基本上与地籍调查测量要求相同。此外，在不动产权籍调查与地籍调查工作中，软件功能的运用也存在着一些相似之处。另外，权籍调查工作是不动产权籍调查的重要内容，一般来说，权籍调查工作的质量与不动产权籍调查工作的质量有一定的相关性，因此，不动产权籍调查与地籍调查的共同点在于二者都起到了物权稳定性的作用。
3不动产权籍调查和地籍调查的差异点
3.1调查内容
根据不动产权籍调查与地籍调查的不同，调查内容以不动产权籍调查为主，根据不动产权籍调查的权利性质，将权利体系划分为所有权与使用权两类。
这些因素中，土地承包经营权属不动产权籍调查，产生了一些影响，主要表现在林地使用权、土地承包权和草原使用权的增加，在一定程度上提高了调查的规范性。
3.2权属调查
房地产权籍调查和地籍调查工作中，权属调查存在较大差异，主要体现在编码规则上。举例来说，在不动产权籍调查工作中，采用了一个7层28位的编码结构，这是一个应用比较广泛的编码规则。但在地籍调查工作中，却使用了19个宗地代码。由此可以看出，在不动产权籍调查中采用的编码规则，是地籍调查中编号问题的延伸。
3.3调查图件
不动产权籍调查与地籍调查工作的主要表现形式，其质量与效率可直接体现出来，二者在图上资料上存在明显差异。具体地说，不动产权籍调查在地籍调查图件中加入了不动产单元图，从而提高了调查的科学性、系统性和合理性。由于不动产单元图的存在，它与许多因素有关，如房地产分户图、宗地图等。在此基础上，在宗地图中还采用加粗的黑线，表示建筑物区分所有权专有部分所在房屋的轮廓。
3.4坐标系统
房地产权籍调查与地籍调查，在坐标系上，有很大的差别。房地产在存在方式上，具有多样性和复杂性，且分布较广，因而大大提高了调查工作的难度和强度。为了更好地解决建设用地过度分散的问题，解析法已成为房地产权籍调查的主要测量技术，它能准确地进行界址点测量，并能很好地进行土地面积的计算。
3.5不动产权籍调查工作的实施方法
随着国家土地工作的不断深入，从目前的调查工作进程来看，我国的不动产权调查工作都是由国家领导部门的有关机构进行的，这一工作涉及到大量的、繁杂的事务，因此分配到各单位，这也使得我们的工作简单化，但统一起来就很难做到，不同的机构有不同的调查标准，因此调查资料的准确性也存在许多问题。因此，在房地产调查工作中，似乎需要有一个专门的机构进行统一领导，站在全局的角度来安排工作，每一个单位都要按照主体的统一来进行工作，这样，工作既可以集中进行，又可以有序进行，提高工作效率。诚然，在分配工作时也要遵循科学统一的指导方法，在分配工作时既要讲究方法的简便性，又要保证工作的有效性，以科学严谨的态度促使工作高质量地完成。有些地方要具体分析，不要生搬硬套，要合理地解决调查工作中遇到的问题，在不损害群众利益的前提下开展工作。
4不动产权籍调查和地籍调查的建议
对我国土地资源进行不动产权籍调查和地籍调查，对于维护人民群众的根本利益，具有十分重要的意义和作用。为此，负责不动产权籍调查和地籍调查的部门、单位，要做好以下几方面工作：首先，两种调查方式，虽然差别很大，但仍要坚持统一的机构管理，并在进行调查工作时，执行统一的调查标准和要求；这样做，不但可以有效地减少调查工作的费用支出，而且避免给人民群众的日常生活带来影响。其次，影响不动产权籍调查和地籍调查质量的因素，也取决于调查员的自身能力和素质，因此要重点培养和提高有关单位工作人员的综合素质和能力，以保证调查工作顺利、高质量地进行。为适应社会的发展趋势，不动产权籍调查和地籍调查单位应坚持与时俱进的理念，不断完善和完善其调查工作体系和制度，以保证不动产权籍调查和地籍调查的科学性和合理性。
结语
总之，不动产权籍调查和地籍调查，是我国土地资源管理的依据和基础，各有关部门和单位应予以重视，加强力量投入，提高工作质量和效率。以上主要是通过对不动产权籍调查与地籍调查之间存在的异同点进行分析，来揭示二者之间的联系。并就不动产权籍调查和地籍调查的有关问题提出了建议，希望能对提高调查质量，起到很好地帮助。
参考文献
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