何越
平南县不动产登记中心 广西壮族自治区贵港市平南县 537300
摘要：控制房产测绘过程中的测绘面积，可以很好地维护房屋的产权人的权益进行，同时，有助于房屋规划建设的合理性不断提高。当前，在房产测绘工作开展的过程中，其主要的工作任务就是尽可能缩小房屋预测面积与房屋实际面积之间的差距，而减小这种差距的最好方法就是，加强对房屋面积测量方法的研究。
关键词：房产测绘；房屋面积；方法
1房产测绘的意义
建筑面积是在房产管理市场中一个普遍受到关注的话题，由于它涉及到城市的规划管理、税费征收、产籍管理等一系列问题，同时也是房产交易中最基本的计量单位，在房产市场的正常运转中发挥着至关重要的作用。然而，现阶段我国房建市场中房屋种类异常繁多，这无疑给房产面积测绘工作带了严峻的考验。此外，在利益的驱使下，往往存在一些不法人员利用房产面积测绘中存在的问题欺骗消费者的情况，严重影响了房产市场的正常秩序。而加强房产测绘中测绘面积质量，则能有效避免此类事件的发生，从而减少商品房买卖双方的纠纷，进而维护房产市场的正常秩序。
2预测数据和实测数据存在差异的原因
1）测绘技术操作流程不规范。部分测绘人员在执行房屋面积测绘工作时并未遵守标准流程，所采集的外业数据缺乏精准性，图纸标记数据不明确。部分外业数据和图纸上的数据存在较大差异，进而导致预测数据和实测数据不一致。其次，部分测绘人员在工作中时常出现错量与漏测问题，这必然严重影响测绘结果的精确度。2）测绘技术落后。与美国相比，中国房屋面积测绘工作起步较晚，测绘技术相对落后，房产地图绘制技术、房屋面积测绘技术和面积核算技术均需要进一步提高。
3房屋面积测绘方法
3.1房地产测量的科学性
在测量的过程中一定要按照既定的政策法规来进行测量，要尽可能保证测量结果的科学有效。为了使房产涉及到的各方利益都得到保障，必须要给予房产测量的准确性足够的重视，要采用最先进的、科学的房屋面积测量技术以及相关的测量工具，尽可能实现对各自要素之间关系的合理把控。
3.2阳台面积的测量
阳台面积的测量是非常特殊的，并不是按照传统的建筑工程建筑面积测量规范中的要求来进行测量的，建筑工程建筑面积测量规范中，明确规定了阳台面积的测量方法，需要将阳台水平投影面积的一半计入到套内面积中。但在实际测量中，是按照阳台的外尺寸来进行计算的，同时阳台与套内共用墙体的面积，是不被纳入到阳台面积的范畴内的。如果房产测量中，并没有明确标注封闭阳台的实际状况，则要按照标准对封闭阳台的面积进行计算。
3.3外墙共用建筑面积的分析与计算
在对房屋面积进行测绘时，经常需要对房屋的分隔墙面积进行计算，在建筑工程相关的建筑面积测绘规范中，对该类问题就做出了详细的规定，在对具有共同分隔墙形式的房屋面积进行测绘时，要按照水平投影面积的一半计入到套内的建筑面积中，也就是分隔墙连接的两户，需要共同承担分隔墙的面积。这种分隔墙形式是现阶段非常常见的一种建筑形式，也是较为简单的一种分隔墙形式。如果在面积测量和计算的过程中，遇到非常复杂的分隔墙结构的话，需要使用建筑工程CAD来作出详细的结构图，在图纸的基础上进行分析计算，并根据不同形式的闭合情况，来确定测量结果。
3.4楼梯和电梯的计算与分摊
使用楼梯及电梯的用户，需要按照一定的比例来对楼梯以及电梯等公用面积进行分担。
对于特殊楼层而言，由于其对楼梯和电梯的应用程度与一般楼层之间存在一定的差异，因此分摊比例需要进行进一步的调整，大多数情况下一至四楼的住户是用不到电梯的，而四楼以上的住户是基本上用不到楼梯的，所以在对公共面积进行分摊计算时，要对电梯和楼梯的实际应用情况进行详细的分析，要做好比例分配工作。
4提升房屋面积测绘准确度的措施
4.1遵守房产测绘技术操作流程
一般情况，房产测绘技术操作流程分为以下三步：第一，做好外业测绘工作，采集精准的数据信息。在房产测绘过程中，测绘人员首先要做好外业测绘工作，运用精密度良好的仪器设备与测绘工具来采集各种数据信息，与此同时，要核对图纸上的标记数据，查看该数据与外业数据是否一致，控制好两种数据的误差，如果发现误差过大，或者数据不一致，就要进行复测。此外，要避免出现漏测与错量问题，不断提升测绘结果的精确度和测绘实效性。第二，恪守布网原则，处理好内业图形。GPS技术被广泛应用于房产测绘工作中，在使用该技术进行测绘时，须坚持布网原则，处理好内业图形。所谓的“布网原则”是指在测绘工作中要结合房屋建筑的具体结构与定位，设计好布网图形，这样有助于从全方位角度获取测量数据，确保房屋面积测绘的精确度。在布网过程中，可以使用网连式、边连式和点连式来进行组合以强化布网的合理性。另一方面，在完成外业数据采集和布网作业后，要正确使用内业平差来处理各种图形。第三，利用分摊计算法，确保面积计算数据的精确性。测绘工作人员应正确使用分摊计算法，确保计算数据的精确性。在测绘中要准确测量某一套房子的数据信息，查看户型数据，这样方能确保所有数据的准确性，减少房屋面积的测绘误差。
4.2改善测绘技术
1）运用GPSRTK技术绘制房产地图。GPSRTK技术是一种最新的GPS技术，可以从全方位的角度用最快的速度获取、挖掘、整合、加工、共享与分析房产测绘信息，设计最完善的测绘方法，确保房屋面积测绘的准确率，并做好信息分析工作，使房地产信息能够服务市场，步入产业化，不断加强城市化建设工作，同时，也有利于促进房地产测绘信息服务的转型与升级。其次，从房地产管理的角度来看，房产测绘信息管理由以往的静态转变为动态，测绘信息的采集和管理已发生分离，使原有的集中管理趋于分散化，这必然会给管理工作带来一定难度，而使用GPSRTK技术有利于解决这一问题，该技术不受时间与空间的限制，可以将所获取的信息直接输入GPS系统，进而绘制出最完善的房产地图，确保比例数据的精确度。2）用新型全站仪测绘房屋面积。传统全站仪已经无法满足房产测绘工作的开展要求，很难保证房屋面积测绘的准确与否，对此，需要全面引入新型全站仪来开展房屋面积测绘工作。目前，新型全站仪将测距位置、微数据处理和测角装置以及自动化技术融为一体，能够在最短的时间内自动完成房屋面积测绘工作，储存重要数据信息，精确计算房地产的面积，并将计算结果输入到信息管理系统中。另外，在运用新型全站仪测绘房屋面积时应注意做好户室面积、楼梯间层面积、阳台和楼台面积的测绘工作，确保测量要素的齐全性与准确性。3）用机制助图获取图纸。人工制图难免存在各种漏洞，无法保证面积测绘图的精确度，因此，要运用机制助图来获取图纸。目前，最有效的机制助图技术是AUTOCAD技术，该技术能够对错误的图纸进行完善与修改，而且操作方法简便，自我保护能力与存储性很强，有利于提升房产图纸编辑工作效率。
5结语
总之，近年来我国房地产行业呈现出一定的波动态势，这对于促进房地产行业蓬勃发展必然会产生一定影响。为了促进房产测绘过程中房屋面积的测绘质量提高，保障测绘结果的准确性，房屋测绘机构就要加强操作流程的制定和落实，有效地开展测绘作业。另外还要加强职业培训，改善目前的测绘技术。
参考文献
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