赵雪焕
平南县不动产登记中心 广西壮族自治区贵港市平南县 537300
摘要：房价是开发商、社会群众以及政府关注的热点问题，房屋面积的准确计算，与开发商经济收益、产权人切身利益、政府财税收入等密切相关。该差异为建设单位带来困惑的同时，对于房产行政管理部门与规划行政主管部门而言，相应提高了行政管理工作衔接难度。为了实现对房屋的更精确测量，对房屋测绘面积和规划面积间存在的差异问题进行探讨极为必要。
关键词：房屋；测绘；面积；规划面积；差异
1规划测绘与房屋测绘的关系
两类测绘的关系具体如表1所示，规划测绘实际是规划部门的一种管理手段，监督建设单位严格依据审照图进行建设活动，控制城市在规划条件下有序发展。房屋测绘主要针对建筑产品销售，为房屋销售和办理产证提供面积依据。房屋预测绘需以规划审照图为基础，满足行政审批要求。
表1房产测绘与规划测绘的关系
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2房屋测绘面积与规划面积差异产生原因
2.1测绘主体和方法差异
前期报规阶段，审照图数据一般由设计院依据面积计算规范，运用CAD进行面积测算并编制单幢建筑物建筑分层面积表及建筑面积汇总表。竣工验收阶段，再由专门的测绘单位进行实地测量。由于前期报送及后期验收测绘面积分属两家单位进行，考虑到设计人员及规范解读具有差异性，其前后数据必然会有不同，具有一定的局限性。而房屋测绘中，预测和实测均同属一家，数据一致性好。
2.2图纸变更与数据采集方面
房屋建筑工程建设的前提是绘制科学合理的施工设计图纸，以作为房屋建筑重要建设依据。在房屋建筑工程当中，房屋内外结构较之以往变化较大。经济高速发展背景下，建筑行业蓬勃发展，建筑材料不断更替创新。实际建筑工程建设过程中，易受到空间、天气、地形等外界因素影响，以及施工技术应用质量与技术科学性等外界因素影响，很大一部分工程项目中，对数据实际采集控制程度较差，一旦施工图纸受到内外因素影响，不得不做出变更设计，更改施工方案，极易导致面积差异。
2.3开发建设单位等违规操作
部分开发商利用房屋测绘面积与规划面积形成的面积差，设计“面积陷阱”。例如部分开发商利用《建筑规范》中，针对“建筑物室内不相连通”的建筑部件不计算面积，要求设计单位设计空调隔板、花池等不必要构件，为避免与室内相连，使用栏杆等隔开，产权人易改造使用，以此作为销售卖点，吸引消费者购买。此外，开发建设单位未能严格按照许可要求，规范施工。例如原规划分户面积小于实际竣工后面积等。也存在部分测绘单位因自身利益，配合开发商故意隐瞒违法建设面积，以通过行政部门审核，由此导致房产测绘面积与规划面积差异较大。
3解决房屋测绘面积与规划面积差异问题的对策
3.1充分解读规范，尽量规避差异点
规划设计阶段，需设计师充分解读两类规范，梳理两类规范的差异点，尽量规避面积计算差异较大的设计细节。具体可以由房地产开发单位提出要求，由设计院组织对设计师进行两种面积计算规范培训，从而在设计源头上减少争议面积。
3.2减少设计变更量
待取得报规审照图后，需避免涉及面积修改的相关变更。一般报规图生效即可以进行房地预测绘工作，例如后期出现大量影响面积的变更，将造成预测与实测面积不同的情况，一旦超出3%，无论是开发商，还是业主都将受到损失。并且变更量太大，将大大影响规划部门在竣工阶段对项目的验收。
3.3确保测量成果独立性
针对因参照规范不同而导致的房屋测绘与规划面积差异，规划部门进行规划核实工作中，可以要求人员提供房产测绘成果、规划面积成果。通过提交的规划面积测量资料，查验是否存在增减面积情况，例如改建、扩建、改变使用功能等，规划核实面积按照房产测绘成果为标准。所变更部位的面积，以规划面积测量成果为依据，此外，其余情况以房产测绘成果为标准。由此一定程度上可协调两个行政部门审批等工作有效衔接，保证测绘结果与规划结果具有独立性。对于房屋测绘面积与规划面积差异较大情况，需要考虑是否存在测绘核算错误。相关部门应严格遵守合理审慎原则，可要求申请人携带相关资料重新核实确认，也可申请开展实地核查确认。对因技术规范导致的房产测绘与规划验收测绘面积差异较大问题，在不动产登记时，可通过内部会商与有关部门取得共同意见后决定，并注明面积不一致原因。
3.4坚持推行房屋测绘改革
为了解决不同部门执行标准不一致导致的面积差问题，国务院于2019年印发《关于全面开展工程建设项目审批制度改革的实施意见》，提出有关工程建设项目审批的“四统一”，对于涉及验收的测绘工作，开展“一次委托、联合测绘、成果共享”，各地方政府应积极推行“三测合一”“多测合一”改革，利于从根本上解决房屋测绘面积与规划面积差异问题。改革并不是一蹴而就，同样需要各测绘公司的提高内部监管力度，加大培训力度，有效整合测绘流程，科学规划统一的测绘标准。
3.5加大违法行为监管力度
部分开发商利用规范理解层面歧义，设置“面积陷阱”获取更高利益，此种行为属于违规行为，需要相关部门增加监管力度，加以预防引导，对于隐瞒面积等违法行为实施严厉打击。地方政府结合实际情况，出台相关技术规定，以堵塞技术漏洞，强化规划审批后管理与核实管理工作，对房屋建筑施工从严把关，取消不必要建筑构件，打消“偷面积”侥幸心理，根源处避免“偷面积”情况发生。建议有关部门普及有关房屋测绘面积与规划面积差异问题，明令禁止“面积陷阱”“偷面积”等违规、违法行为，强化业主对住宅品质要求意识，向开发商明确国家以及地方测绘相关制度要求，监督其严格按照标准执行。
3.6加强协调沟通，化解纠纷
3.6.1规划面积>测绘面积
由于可销售面积减少，此时开发方可能会提出异议，房屋产权登记及管理机构可要求相关测绘机构工作人员向开发方耐心讲解相关测绘法、测绘规则等，让开发方释疑，相互理解，从而有效解决问题。
3.6.2规划面积<测绘面积
由规划部门所出具的规划许可证及规划核实认可书属于法定依据，因而开发方需在认定面积内进行房屋建设，若超出认定范围则属违建。当测绘面积大于规划面积时，首先应检查测绘数据是否有误，若测绘数据出现错误应予以及时纠正。若因规范依据不同而产生的面积差异则需将相关信息反馈至开发方，让其能够及时与规划部门沟通。若有必要，房产与规划部门可以公文“函”形式进行协商解决。
4结语
总之，由于当前房屋测绘单位、测绘标准等存在一定差异，所以房屋测绘面积和规划面积存在差异在所难免。需要政府相关部门坚持改革，统一测绘标准，制定符合地方实情的技术规定，积极宣传引导，加大监督管理力度，构建企业诚信制度，制定“黑名单”，维护房地产市场环境，保障消费者利益，促进和谐城市建设。
参考文献
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