郭嵩
广州南方测绘科技股份有限公司哈尔滨分公司
黑龙江省哈尔滨市 150036
摘要：近年来，在大数据时代背景下，房产估价改变了以往主要根据人工经验判断的方式，以多元海量空间数据为基础的房产估价行业得到了快速的发展。耿继进提出，当今房产估价是结合了数学、计算机、统计学等多种学科，并以传统估价方法为基础，从而对房产价值进行公证、客观和科学的评估。与房产估价相关的信息都与地理位置息息相关，因此，地理信息系统( GIS) 特有的空间信息分析与处理技术正适合于解决受多方因素所影响的房产估价问题。
关键词：房产估价；倾斜摄影测量；GIS
一、原理与方法
1、倾斜摄影测量。传统三维建模一般采用 AutoCAD、SketchUp、3dsMax等建模软件，根据二维平面数据以及现场照片进行人工手动建模［1］，此类方法所生产的模型纹理偏差较大、效率低、耗时耗力，很难满足用户需求。倾斜摄影从空中获取地表全方位、多角度信息，并通过专业内业数据处理，生成符合人眼视觉的实景三维模型，该技术生产的三维模型能客观地表达真实场景，且生产效率高，具有传统建模手段不可比拟的迅速、批量、自动化的三维建模能力。
2、基于三维 GIS 的可视化分析可视性算法［2］是基于视线LOS原理与实景三维模型高程信息相结合，在二维平面中给定观察点O、空间点 S，从O点发出射线OS，计算射线OS上插值点所对应的竖直方向地表点的高程和射线上空间点的高程之间的关系，可得出该场景中AB间为观察点 O所能观察到的范围，A 为边界点，U为不可视点。根据此原理,可计算出三维空间中观察点O的可视域范围。本文所述的景观量化分析，是在实景三维场景中，计算不同观察点对于同一指定景观所能看到的区域范围。
二、房地产估价GIS技术
在信息时代背景下，GIS技术在计算机建模技术的基础上衍生出来，在建筑行业中得到广泛应用，有助于项目模型的建立，为各方面发展提供诸多便利。房产估价作为建筑市场的重要经济数据，估价水平对建筑业发展具有直接影响，应积极引入GIS技术，使房产估价更加接近房产真实价值，保障地产买卖双方的利益。
1、可视化处理。房产估价作为建筑工程的重要内容，利用GIS技术可对建筑尺寸数据、成本数据、建筑周期以及完成效果等通过计算机还原和展示，并具有可视化处理的功能，可使建筑、施工、设计单位能够对房屋情况具有充分了解，确保施工项目的顺利施工，达到预期建筑目标和效果。其中，工程成本计算与建设效果展示对房产评估具有重要意义，而GIS的可视化处理技术应用，可使房产评估获得更多可靠信息的支持，使评估结果更加精准可靠。
2、智能化评价。对于房产项目来说，建设成本核算工作较为复杂、难度较大，在价值估算时需要收集庞大的数据量，涉及的交易金额较大，因此估算业务显得十分重要。为确保房产估算的公平公正，可通过使用GIS技术，将相关数据输入计算机中，借助GIS技术进行智能化分析和评价，可初步获得较为公正的成本价格，为房产市场价格估算提供有力依据。
三、GIS技术在房地产估价中的应用
该技术是地理信息系统的简称，是计算机技术与地理信息相结合的产物，通过数据或图形的形式表现出来，包括房产物理位置、环境属性等信息，可将GIS技术充分融入房产估价中，构建GIS房产估价系统，通过该系统的应用不但可对数据信息进行处理，还可对采集的信息深入分析和整理，使房产估价更加真实可靠，确保估价系统能够对各项信息进行动态、有效的处理。
1、GIS借助系统设计。
GIS平台进行系统开发，在MAPGIS平台中构建总体架构，将C/S与B/S结合起来，充分发挥高性能工作站、微机资源与服务器的作用，采用市场主流商用关系数据库，使数据安全与并发操作问题得以解决。该系统以强大的数据库为支撑，通过计算机从交易案例、物业档案中调取数据进行科学分析，在平差原理与市场比较法的基础上，对房产建筑进行自动估价。在系统应用中，可采用成本法、基准地价、假设开发等多种方式进行物业评估，并发挥计算机辅助作用，对估价结果进行自动计算和成文，根据物业坐标精准定位位置，结合底层数据可自动制作地图。
2、系统功能。（1）数据处理。该技术通过矢量化形式进行数据处理，在信息录入后进行分析。与此同时，GIS技术可对数据进行分别，与树形结构相结合而分析。对每个层级中的数据均按照时间、空间与自身属性进行综合处理，将其组合在同一个时空整体中，实现单片层数据化。这样做不但可使每个数据相互独立，还可寻找共同点，使房产估价更具整体性；（2）信息简化。由于该项技术自身操作灵活，软件界面简单大方，操作流程较为通用，且具有灵活性。即便是GID软件技能水平较低的人员也方便上手，且该项技术可对房产信息进行二维/三维处理，以图示形式表现出来，使信息得以简化，有助于非专业人员的信息把控。（3）三维空间处理。该项技术的应用可实现空间的三维处理，将房产的各类信息充分地表现出来。这样不但可为用户提供平面、立体双向视觉体验，还有助于房产人员结合不同群体的多种用途进行估价。同时，三维模拟处理还有助于用户结合周围地理信息选择房源，极大地提高了房产估价效率。
3、人机交互估价。在现有房产估价信息库基础上，将GIS空间分析、图形处理、专家推理机制等结合起来，从而明确估价目标与房产类型，为待估对象建立信息档案，对可比实例价格进行修正，借助GIS技术将修正后图件资料与价格叠加起来，对待估价对象价格分区分析。（1）选择可比实例。该系统中蕴含大量交易案例数据，可将地区、交易时间、交易情况相同或相似的作为可比实例。对此，首先要对待估对象进行描述，包括建筑位置、占地范围、交易方式、使用类型等，然后通过人机会话，使系统取得估价对象中尽量详细的信息，并存储到数据库中，结合此类信息进行内部模型匹配，在交易库中选择具有可替代性的可比实例，依次提供给估价人员。（2）确定修正系统。通过估价对象与已选取实例可知，在空间与属性数据库中，可自动搜索与之相对的信息，再综合分析受到价格影响的因素，从中获取与价格修正相关的数据，投入到知识库中，在推理机制协调之下，通过正向与反向两种方式对知识库进行访问，对各类数据进行IF……THEN式分析，对专家推算过程进行模拟，并将可比实例与待估对象中的各类因素定量，由此获得修正系数。（3）价格测算。通过上述操作，系统将各个可比实例价格与修正系数相乘，得出相应的可比实例价格，在此基础上对房产价格进行测算，利用GIS技术将地理信息与可比价格融合起来，为用户提供可体现地价分布状态的价格图。估价者可利用现有测算价格，结合价格图中地价区域变化情况，对待估对象的市场价格进行推算[2]。
基于三维 GIS 技术的复杂性和专业性，当前其应用只体现在城市区域三维模型的可视化展示和基本的应用分析方面，而在大范围房地产估价中的应用还很少。另外，房地产价值影响因素众多，涉及土地、人口、交通及环境等多个领域，需要评估的因素包括大量的空间数据，但由于人力物力及仪器设备的制约，许多房地产相关数据难以获取，并且现有数据也往往由于来源不同、数据格式不同等原因使得各类数据的质量难以保证，限制了三维 GIS在房产估价中进一步的应用。
参考文献:
［1］耿继进，张晖．基于 GIS 的房地产批量评估数据库构建研究—以深圳市为例［J］．遥感技术与应用，2017 ( 3) : 46．
［2］宁新稳．基于GIS 的铁路房地产信息管理系统［J］．研究与开发，2018，25( 12) : 1－3．