左热古丽·斯迪克
鄯善县自然资源局 新疆维吾尔自治区吐鲁番市鄯善县 838200
摘要：随着我国现代化城市建设进程的不断推进，国家实行不动产的统一登记是市场化的必然趋势。对于国家政府、社会以及广大人民群众而言，构建更加完善且合理的不动产登记系统具有十分重要的现实意义，有效提升不动产信息透明化、公平化的同时，还能够有效提升政府的宏观调控效率，最大限度的保障公民的合法权益，促进社会的和谐发展与公平公正明晰产权。但是，就目前我国的农房不动产的登记工作现状来看，仍然存在着较多的问题，严重影响着不动产统一登记各环节工作的有效实施。对此，文章针对现阶段我国农房不动产登记过程中的难点与困难展开讨论，通过研究与分析农房不动产调查方法，有效提出了能够解决农房不动产登记过程中难点的应对措施。
关键词：农房；不动产登记；登记难点；解决对策
引言：在实际的农房不动产登记工作实践中，由于我国农村宅基地与集体建设用地的使用权缺乏科学、有效的管理与控制，使得农村土地常常出现一些土地侵占、房屋违建、廉价占用农村土地等不良现象。同时，农村的房屋建设坐落无秩序、建筑结构与建筑类型参差不齐，严重缺乏统一的建设标准与明确的房屋建设界限，为农房测绘工作带来了诸多的困难与挑战，严重制约着农房不动产登记发证在实际工作实施过程中的成效与质量。
一、农房不动产登记过程中的难点与问题
不动产登记，顾名思义就是对不动产物权进行统计与汇总的过程中，最大限度的为个人或者集体的不动产获得合理、有效的利益，并且在此基础上给予科学、高效的保护。通过对不动产登记进行严格的规定，有效实现对个人与集体合法不动产权益的有效保护，并采取有效的措施为不动产低压的设立获取更多的便利[1]。但是，由于我国对于农村宅基地与村镇建房的管理经历过多个阶段，村镇的布局相对较为分散，再加上历史遗留问题众多、资金投入与人员投入受到限制，使得农房不动产的登记管理一直处于粗放型的管理模式，这种多头、分头的管理形式为当前农房不动产的统一登记确权工作带来了很多的困扰与实施难度。
（一）差异性问题
当前，对于农村宅基地与村镇建房的实际测绘工作，相关管理部门会依据不同的专业领域与技术标准选择不同的调查手段，根据不同的管理流程与规章制度采取不同的应用方案。因此，在对农房不动产进行测绘与登记时会产生较大的差异性。另外，由于建筑测绘通常没有统一的坐标系统与测绘要求精度，使得对于不动产房屋的调查结果很难实现资源有效的资源信息共享，这在一定程度上加大了测绘成果与调查结果的转化难度，严重影响着农村土地的权属矛盾激化与土地接边失误问题。
（二）土地类型问题
绿色可持续发展战略背景下，我国的土地类型具备了相互转换的优势，可以实施退耕还林还草策略[2]。同样，土地拆补平衡政策背景下，农村宅基地同样可以对其开垦变为耕地。但是，在对农村不动产的实地调查与分析中，很多农村土地并没有重视对土地权属的变更与转换，再加上各部门对于土地的管理模式不同，在实地调查与工作验收程序中存在着较大的差异，这无形之中为农房不动产的调查与验收技术选择增加了难度。
（三）技术人员工作业务能力问题
农村不动产调查相关的技术人员业务水平与综合素养能力直接关乎着土地调查的真实性与精准性。通常情况下，技术人员在开展农村不动产调查工作时需要做好土地的权属调查、权属审核以及图形精度计算等工作。如果技术人员的基础理论知识与业务能力不足，就会产生一系列的工作麻烦，不仅难以选择科学有效的调查方式，对于整个农房不动产的调查质量与成果都无法提供可靠的保障。
（四）权籍调查工作基础过于薄弱
由于基层的农房不动产权籍调查工作人员十分匮乏，相关的不动产数据信息得不到及时的更新，对于农村不动产数据的使用、资源维护等工作都存在较多的问题，最终造成土地权籍调查结果缺乏准确性与真实性[3]；同时，由于调查基础较为薄弱，相关工作人员对于不同时期农房不动产的调查标准以及相关硬性要求缺乏全面的了解与掌握，使得农村不动产确权、登记等工作得不到良好的执行效果。
（五）多部门发证遗留隐患问题
由于农房不动产的审批以及相关的管理都由不同部门进行管理，采用的审批模式与管理方式不尽相同，所以，在房屋与土地资源的审核工作中存在较多的问题，如资料不一致、资料不齐全、超面积违规建造等，为各个部门不动产发证留下了诸多的隐患。
二、针对农房不动产登记中的难点总结的解决对策
社会新形势下，农村权籍调查实行房地一体化建设是必然趋势，将农村宅基地以及集体建设用地有效归纳到调查范围内能够有效满足农村统一化的登记发证要求，最大限度的保证农房调查成果一致性与科学性。通过科学合理的引用农房不动产测量技术与现代化手段，为全面提升不动产测绘结果、调查成果的精准性与科学性奠定坚实、可靠的基础。
（一）加强对不动产测绘新技术的研究
由于农房不动产测绘工作涉及了多方面的内容，因此，在采取相关的技术手段对农房不动产进行测绘调查中，需要加强对各项工作环节的规范与管理，重视对不动产测绘新技术的研究与开发。一方面，相关部门要全力宣传与推广，加大对新测绘技术的重视程度与研究力度，通过提升测绘技术人员的综合工作能力与技术应用水平，不断增强测绘数据与调查成果的精准性与科学性[4]；另一方面，构建现代化、信息化的测绘新技术数据管理系统，为全面增强对数据信息资源高效、准确的处理，增强农房不动产登记工作的整体质量与效率提供可靠的依据与支撑。
（二）积极开展农房不动产的预调查工作
预调查工作作为测绘单位需要重视的工作环节，是对农房不动产地籍测量成图的首要环节，能够将地籍测绘信息、确权登记发证信息等有效区分开来，有效预防两者信息资源的相互掺杂与影响[5]。通过对农户土地进行预调查，将地籍调查表以及审查表等信息资源交予国土资源局等部门，在分发到各级乡镇，完成一系列的签字与盖章程序后，再交由国土局进行分层级检查与审核，最大限度的保证农房不动产测绘与调查工作的严谨性与规范化实施。
（三）建立科学、系统的农房不动产数据库
随着信息化时代的到来，农房不动产调查工作需要借助于现代化的信息数据库与网络资源有效构建农房不动产调查结果数据库，有效形成不动产权籍管理系统。在此过程中，农房不动产的权籍调查成果主要包含了不动产的单元数据、权力数据以及业务数据等信息资源，通过不同数据库的建设与形成标准进行完善与优化各级分层的数据编码与逻辑关系，增强土地拳击调查结果的联系性与共享性。同时，构建农房不动产数据库还需要根据我国数据库建设保证与调查技术方案有效形成数据建库，对于农村不动产登记中存在的空间数据、属性数据以及档案信息与资源进行有效整合与分析，形成农房不动产的数据建库系统，最大限度的保证我国农村不动产权籍调查数据库的统一化建设，实现对不动产权籍调查成果的一体化管理。
结语：综上所述，近些年来，随着我国人口数量的不断增多，对于房屋的需求量也逐渐增加。不动产登记主要是针对于集体土地所有权、房屋等建筑物的所有权、森林与林木所有权、建设用地使用权、宅基地使用权以及不动产权籍等登记内容。而农房作为农村居民的个人财产，将其归纳到不动产的登记范围内，不仅能够有效保障农民的合法权益，为农民财产性收入提供可靠的法律依据与政策保护，还能够有效促进不同产统一化登记的有效实现，进一步促进不动产登记的现代化体系建设。
参考文献：
[1]龙卫球. 不动产登记性质及其纠纷处理机制问题研究——兼评《物权法司法解释(一)》第1条[J]. 法律科学(西北政法大学学报),2017,35(01):90-99.
[2]章剑生. 行政不动产登记行为的性质及其效力[J]. 行政法学研究,2019(05):34-44.
[3]尹飞. 不动产登记行为的性质及其展开——兼论民法典编纂中不动产登记制度的完善[J]. 清华法学,2018,12(02):43-58.
[4]章正璋. 论我国不动产物权登记公信力的范围与限度[J]. 法商研究,2018,35(03):15-26.
[5]程啸. 不动产登记簿的权利事项错误与不动产善意取得[J]. 法学家,2017(02):44-55+178.