黄业冠
海南中交海投房地产开发有限公司
摘要：随着房地产市场需求的不断变化，房地产市场衍生出居住型房地产和非居住型房地产两大类，居住型地产分为住宅、公寓、别墅等商品房、安居限价房、一二级联动开发棚改回迁安置房、二级开发棚改回迁安置房，其中一二级联动开发及二级开发的区别为前者为政府交付项目用地为非净地，需要代建开发商进行拆迁工作，后者为政府交付项目用地为净地，代建开发商不需要进行拆迁工作；非居住型房地产又分为商业房地产、办公房地产、工业房地产、农业房地产和特殊用途房地产，目前居住型房地产市场上以住宅、公寓、别墅等商品房房地产居多，但随着各方开发商介入，导致整个房地产市场不断规范及竞争加剧，同时由于房地产建筑各类材料及劳动力市场的价格上涨及国家政策性调控因素影响下，商品房的销售及利润情况日益下降，房地产的暴利时代已成为过去，面对日益激烈竞争的房地产市场，要想获取较大及稳定的经济效益，房企在房地产开发项目的时候不仅要做好高周转销售，更好注重成本策划、成本节约控制，而作为目前政府推出的一二级开发联动棚改回迁安置房或二级开发棚改回迁安置房，虽然项目后续由政府统一回购或由代建开发商统一安置居民，基本上房企不用担心销售去化问题，但棚改回迁安置房本身政府回购或居民向代建开发商购买价格普遍不高，从而代建开发商房企获取的经济效益低，所以房企做好成本策划、成本节约控制尤为重要，成本的控制好与否直接关系到房企的开发成本和利润空间，如何做好成本控制关系到房企的生存和发展，因此每一个优秀的房企都会重视成本控制，下面就对二级开发棚改回迁安置房建设项目各个阶段如何进行成本策划、成本管理与控制谈谈自己的看法及建议。
关键词：二级开发棚改回迁安置房；开发各个阶段；成本策划、成本控制
从居住型类型房地产开发阶段角度看，二级开发棚改回迁安置房与其他商品房、安居房类型房地产项目开发全过程经历的阶段大体可分为拿地可行性研究阶段、项目设计阶段、招标阶段、施工阶段、竣工结算阶段共5个阶段，其中拿地可行性研究阶段略有不同，二级棚改回迁安置房是政府在土地招拍挂前已经做好项目用地详细规划方案，拍地房企根据政府提供的项目用地规划方案来做拿地可研测算，从而进行土地拍挂；而其他商品房及安居限价房是政府出让的项目用地还未进行详细规划方案，开发商根据项目所在地控规要求进行编辑多种可行性的项目用地详细规划方案（简称强排方案）并以此来做拿地可研测算，从而进行土地拍挂，其余项目设计阶段、招标阶段、施工阶段、竣工结算阶段4个阶段基本上一致；而上述5个开发阶段均贯穿着成本策划及成本管理与控制工作，只是各阶段涉及的科目费用（土地费、前期费、建筑安装工程费、市政基础及公共设施费等）占比不一样，根据占比多少，成本策划的方向及成本管理与控制工作的关注点不一样；
比如二级棚改回迁安置房拿地可研阶段更注重的是土地费用、前期费用（主要是大市政配套费用、前期报批报建费用）成本管理与控制，土地费用、前期费用成本策划的方向是根据政府提供的拿地方案进行用地地块地貌踏勘、了解用地地块供电、供水、供气情况、了解用地地块整体定位情况、了解当地土地出让的各项行政收费及土地款、大市镇配套、税金等政策减免情况、了解当地成本水平情况、了解地块当地特殊要求情况，确保用地地块不存在成本盲点，造成拿地成本测算失真；而其他商品房及安居限价房拿地阶段的成本管理与控制、成本策划与二级棚改回迁安置房拿地可研阶段的最大区别就是根据货值最大化原则去规划强排情况，货值最大化原则，因为用地拍挂政府未明确项目用地详细规划方案，提高了拿地房企的方案自由度；
项目设计阶段是控制开发成本实现经济效益的最直接最重要的环节，因为设计阶段可锁定可控成本的90%以上，房地产项目设计阶段一般可统分为方案初步设计和施工图设计这两个阶段可以分别确定具体的技术经济指标，每一项指标都关系到项目的开发成本，但由于二级棚改回迁安置房项目方案初步设计工作已由政府委托第三方设计院完成，故安置房项目开发房企一般在方案初步设计阶段是无法掌握做到成本管理与控制的，只能更关注施工图设计阶段，而施工图纸设计阶段成本管理与控制更注重的是建造安装工程费用，因为施工图纸设计阶段对成本控制就是事前阶段控制，这个阶段是决定占项目投资比重较大的建造安装工程费用的重要环节，通常占项目总成本的70%左右，故方案初步及施工图设计阶段的成本策划在房地产项目开发中的重要性不必赘述，它是房地产项目建造成本形成的先天基因条件，此部分是设计部门冲前阵、工程、成本、招采等配合形成联合作战模式，目标很聚焦，成本策划最终的目的就是寻求此阶段性价比最优的产品价值；
招标阶段工作简单来讲就是通过市场公开竞争或房企供应链战略合作（集采、区采等战略合同方式）来选择项目进行实施相应专业分包的优质供应商并与之进行合同签订等一系列招标签约工作，从项目阶段所属来讲招标阶段其实就是落实执行项目设计阶段各科目目标成本，通过化整为零的方式，将项目设计阶段的总目标成本逐项分解为各项招采合约，而每项招采合约的成本策划方向是通过加大供应商数量充分竞争、加强闭口招标（图纸完善前提下固定总价模式）、规范招标文件、合同文件关键条款及奖惩条款、明确施工质量要求及工期要求、细化招标施工范围、量化招标清单、定档招标材料品牌标准，设置招标控制价等起到降低或能提前锁定成本、避免中期、后期经济纠纷而导致影响项目整体进度，同时招标阶段也要结合项目进度时间节点做好整体的招采策划工作，要做到供应商不超前或滞后进场施工，从而减少由于招标工作的超前或滞后导致的窝工、工期延长导致项目成本增加；
施工阶段指的是房企通过选用的优质供应商结合项目设计进行项目全过程施工，此过程是作为项目设计阶段及招标阶段的结合产物，是项目执行落地阶段，决定项目成败，因为施工阶段对成本控制就是事中阶段控制，该阶段较为注重建筑安装工程费用、市政基础及公共设施费用，因为同时涉及建筑安装工程、市政基础及公共设施工程的工期、质量、成本等管理、控制、纠偏、优化，虽然在招标阶段均在合同中约定好工期要求、质量要求、价款包干，但也会因为现场出现以下情况：图纸错漏碰缺、合同清单漏项，施工界面划分不清晰、劳务材料价格波动、政府政策调整因素、疫情等不可抗力因素，导致工程变更、现场签证、投标综合单价没有的分项工程单价的认价、窝工索赔、材料价格调差等产生的工期成本、工程造价成本增多；所以说施工阶段增减合同造价部分的管理也是一个重要的环节，该环节的成本策划重点主要就是现场资料的收集完善，包括工程变更、现场签证、施工索赔、经济洽商、技术联系单、工程验收资料等，投标综合单价没有的分项工程单价的确定要及时合理，为后续结算阶段做好成本核算的准备及追溯。
竣工结算阶段为项目的全过程成本控制中的事后阶段控制，因为项目进行到该阶段，该发生的项目开发成本基本上已锁定，在竣工结算阶段成本控制管理过程中，成本核算人员需要依据合同条款、合同约定、现场施工情况、双方施工来往联系单、竣工图纸等有效施工合同文件做好施工变更、签证、施工工期、质量反索赔、结算等审核工作，同时成本核算人员要对整个项目实施过程所有发生成本进行汇总，要反映出准确、完整的工程费用，确保项目成本在税务清算能完全抵扣扣除成本，减少税务支出费用，并收集归档好相关各科目（土地费、前期费、建筑安装工程费、市政基础及公共设施费等）成本核算数据，保证成本核算数据的全面性和完整性，以备后续审计备查。
综上所述，要想做好二级开发棚改回迁安置房房地产开发各个阶段成本策划、成本管理与控制工作，首先需要全面了解房企二级开发棚改回迁安置房房地产开发过程中成本的主要构成有哪些费用，才能制定相应有效的成本策划、控制手段去管理好成本。
一、二级开发棚改回迁安置房类型房地产开发成本主要构成内容
二级开发棚改回迁安置房类型房地产开发成本是指为开发项目企业所支出的全部费用，为了更直观表现开发成本的经济指标，将这些支出的全部费用按成本核算科目进行分配及归集，最终计算出开发项目总成本、单位建筑面积成本、单位销售面积成本等房地产开发成本经济指标，对于一般房地产开发项目而言，投资及成本费用由开发成本和开发费用两大部分组成，开发成本分为：土地成本支出、前期费用支出、建筑及安装工程费用支出、市政基础及公共设施费用支出、开发间接费用支出、开发期间税费支出、不可预见费用支出等7大项开发成本，开发费用分为财务费用支出、销售费用支出、管理费用支出等3大项开发费用，具体如下：
1.土地费用：
包括城镇土地出让金、土地征用费用或拆迁安置补偿费用，土地出让方式主要包括招标、拍卖、挂牌三种方式。随着国家对土地宏观管理政策的趋紧，通过拍卖方式获得开发用地成为大多数开发商获取开发用地的有效形式。目前，在我国房地产行业趋热，涉及土地征用、拆迁安置的商品房土地费用已经占到房地产成本的40%以上，而二级棚改回迁安置房较市场低，主要是2种原因，一是由于政府代开发商提前做好土地征用及拆迁安置工作，让房企减少该笔费用支出；二是政府考虑棚改回迁的居民能够在政府的土地及房屋拆迁补偿的基础上有能力进行回购安置房的原则，制定等值的政府回购价格，而二级棚改回迁安置房的特点是开发商代建好后政府统一回购，而政府回购价、土地出让价、回迁居民拆迁补偿价款等三大因素决定了棚改回迁安置房的土地价格会比市场上相应的土地价格要低的多，目前二级棚改安置房的楼面价在1000~1500元/m2左右，而市场上的住宅商品房的楼面价在6000~8000元/m2，甚至近几年频频出现的地王，均突破10000元/m2；综上2点所述，目前二级棚改回迁安置房比市场上的土地费用有所减低，大概占到房地产成本20~25%左右。目前在我国城镇商品房住宅价格构成中，土地费用有进一步上升的趋势，开发商对土地成本的控制应充分考虑开发风险和升值空间，对土地出让金、拆迁安置补偿费可参考政府近期出让的类似地块，并结合其位置及周边状况、建筑容积率等进行修正估算；对土地征用费、城市配套费、拆迁安置补偿费可充分利用政策优势，针对性地对项目所涉及的各项市政大配套进行实际调研，对管线的增容、道路的拓宽、公建的配套做出充分估计。
2.前期工程费
房地产开发前期工程费用包括前期规划报批报建费用、方案及施工图设计费用、地质勘查、测绘费用、工程监理服务费、造价咨询服务费、三通一平等土地开发费用。前期工程费用占到房地产成本一般不超过6%，而二级棚改回迁安置房一般由于政府代开发商做拆迁工作的同时项目用地也基本达到三通一平，让房企的前期投入的三通一平费用有所减低，故前期工程费大概占到房地产成本3%左右。由于前期开发费用繁多，政府许多规定的费用由硬性指标转变为市场调控，规定费率与实际收费存在差异，因此，开发商应注意同相关政府部门协调工作，在符合国家政策要求的前提下最大限度地满足项目开发利益。
3.市政基础及公共设施费用
市政基础及公共设施费用包含基础设施和公共配套设施建设费两部分。基础设施建设费主要指道路，自来水，污水，电力，电信，燃气，绿化等的建设费用。公共配套设施建设费用指：在建设用地内建设的为居民提供配套服务的各种非营利性的公用设施（如学校，幼儿园，医院，派出所，消防站，居委会等）和各种营利性的配套设施（如粮店，菜市场，社区超市、社区诊所等商业网点）等所发生的费用，同时还包括一些诸如煤气调压站，变电室，自行车棚等室外工程。在房地产开发成本构成中，该项目所占比例较大，我国一般在20%~30%左右。而二级棚改回迁安置房类型房地产属于开发项目为社会提供的保障性住宅产品，一般标准就是能满足人们日常生活、工作必须的居住场所，所以公共配套设施上会减少许多，一般主要有幼儿园、消防站、居委会等非营利性的公用设施就行，故市政基础及公共设施费用大概占到房地产成本5-10%左右，开发商对市政公共设施费用的成本控制过程中，应坚持在不影响产品品质定位及差异化的前提下，尽量做到精简配套，对市政大配套的一次网站的供应能力及区内网站的设置进行应充分做好估算；同时考虑配套项目的可经营、适应性，为项目后期的物业经营运作打好基础。
4.建筑安装工程费
建筑安装工程费是指建造房屋建筑物所发生的建筑工程费用、设备采购费及安装工程费以及室内外装饰工程费等。从我国目前的情况来看，建筑安装工程费用在房地产开发成本构成中一般占在45~55％左右，而二级棚改回迁安置房类型房地产属于开发项目为社会提供的保障性住房产品，一般标准就是能满足人们日常生活、工作必须的居住场所，所以在室内装饰工程费用上会减少许多，一般政府要求室内装饰要求达到600~800元/㎡即可，正常市场上的一般的商品住宅装修费用在1200~1500元/㎡，同样室外装饰工程费安置房比其他商品房也会有所降低，安置房只需满足项目所在地的政府统一外立面要求即可，而不需为了突出产品的感观来提升知名度或提高溢价，从而设计较为夸张的外立面造型；故安置房的整体室内外装修总费用均低于市场上的商品住宅房室内外装饰总费用的5%~10%，虽然室内外装饰总成本比市场上商品房室内外装饰总成本低，但从房地产建筑安装工程在总成本中占比来说，二级棚改回迁安置房要比市场上的商品房要高，原因就是二级棚改回迁安置房的总成本（不含所得税、增值税、土增税、附加税的开发成本5000~5500元/㎡）比其他住宅商品房的总成本低（不含所得税、增值税、土增税、附加税的开发成本10000~12000元/㎡），但两者其中的建安成本只相差5%~10%，故棚改回迁安置房的建筑安装工程费占总成本比其他住宅商品房占比要大，二级棚改回迁安置房的建筑安装工程费用大概占到房地产成本60-65%左右，开发商对建筑安装工程费的成本控制过程中，应首先对初步设计方案的开发成本进行分析优化，共同确定产品定位。其次，应解市场行情，熟悉人工、材料变动情况，对影响造价的主要因素进行分析修正，合理科学地确定项目的建安成本指标；此外，建筑安装工程费的控制一定要与工期、质量、安全、付款方式等统筹考虑，应提高现场管理人员技术能力，学会从技术角度降低施工成本。
5.开发间接费
开发间接费指房地产企业所属独立核算单位在项目开发现场组织管理而发生的各项费用，主要包括：工资、福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销和其他费用。在整个房地产成本构成所占比例很小，一般不会超过2%。这些费用的控制属于企业非工程管理费用的范畴，二级棚改回迁安置房开发间接费一般控制在1%左右。
6.开发期间税费
开发期间税费指开发项目投资估算应考虑项目在开发过程中所负担的各种税金和地方政府或有关部门征收的费用。在一些大中城市，这部分费用在开发建设项目投资构成中占较大比重。应根据当地有关法规标准估算，税费包含两部分：一部分是税收，与房地产开发建设有关的税收包括房产税，城镇土地使用税，耕地占有税，土地增值税，两税一费（增值税，城市维护建设税和教育费附加），契税，企业所得税，印花税，外商投资企业和外国企业所得税等；另一部分是行政性费用，主要由地方政府和各级行政主管部门向房地产开发企业收取的费用，项目繁多且不规范。包括诸如征地管理费，商品房交易管理费，大市政配套费，人防费，煤气水电增容费，开发管理费等。在我国目前商品房地产开发成本构成中所占比例较大，一般在15%~25%左右。而二级棚改回迁安置房类型房地产属于开发项目为社会提供的保障性住房产品，一般地方政府和各级行政主管部门在行政性费用都会有或多或少减免政策，比如保障性住房产品，享受大市政配套缴纳减半优惠，另外保障性住房的销售价格不高，土地价格溢价有限，在土地增值税、企业所得税方面基本上比其他商品房地产要低的多，一般棚改回迁安置房在项目开发期间税费用大概占到房地产总成本6-13%左右。
7.不可预见费用
不可预见费主要指不能列入前1—6项的所有费用。它主要包括各种不可预见费等，在成本构成中一般不会超过2%，也可按项目开发成本构成中前2—4项之和为基数，按2％左右计算；二级棚改回迁安置房不可预见费一般控制在1.5%左右。
8.管理费用
管理费用可按项目开发成本构成中前2—4项之和为基数，按1％左右计算，一般不超过2%，二级棚改回迁安置房不可预见费一般控制在1%·1.5%区间。
9.销售费用
市场上的商品房销售费用它指开发建设项目在销售产品过程中发生的各项费用以及专设销售机构或委托销售代理的各项费用。主要包括以下三项：（1）广告宣传费。约为销售收人的2％一3％；（2）销售代理费。约为销售收入的1.5％一2％；（3）其他销售费用。约为销售收入的0.5％一1％。以上各项合计，销售费用约占销售收人的4％-6％；而二级棚改回迁安置房的特点是开发商代建好后政府统一回购，所以销售费用只是考虑一些交房活动费用以及车位销售活动费用（只限于车位可销售的棚改回迁安置房项目），占成本构成比例相对较小，一般不会超过0.2%。
10.财务费用
财务费用指的是为筹集资金而发生的各项费用，主要为借款利息和其他财务费用（如汇兑损失等）。房地产因开发周期长，需要投资数额大，因此必须借助银行的信贷资金，在开发经营过程中通过借贷筹集资金而应支付给金融机构的利息也成为开发成本一个重要组成部分。但它的大小与所开发项目的大小、周期，融资额度的多少有密切关系，所以占成本构成比例相对不稳定。但结合目前二级棚改回迁安置房政府要求的工期大致在2年左右，而且大多安置房项目的贷款利率（年利率4.5%~5%左右）较为市场优惠来说，二级棚改回迁安置房财务费用一般不超过2%。
二、二级开发棚改回迁安置房类型房地产开发项目成本管理控制的基本思路
成本管理控制的基本思路概括：在房地产建设开发从拿地可研阶段至竣工结算阶段整个全过程中均采用“以目标成本为导向，利用合约规划及全员责任成本、成本绩效考核与激励等方法作为成本管控工具来管控项目开发全成本，并在管控过程中通过采用动态成本监控手段来预警目标成本超支情况，及时反馈及纠偏成本，如出现超支预警情况，则采用相应的优化成本手段，保证项目目标成本良性发展，实现项目利润目标
1、成本管控部门定义：成本管理部门应改变传统房地产的造价预算控制思想，因为预算造价控制只能管控到房地产开发成本中的建安工程阶段，无法做到项目全成本、全过程管控；应当结合当前房地产市场严峻的形势及棚改回迁房项目的低利润情况，树立起项目全成本管控利润规划部门的理念。
2、成本管控工具：以成本管理体系（目标成本+动态成本+合约规划+责任成本+成本绩效考核与激励）为核心的成本管控工具，改变预算体系下的预算控制思想，重视目标成本的分解和部门责任成本的落实，层层分解成本，层层落实成本，并辅以成本绩效考核与激励，从而到达成本控制的目的。
2.1目标成本：首先由成本管理部牵头项目各相关部门根据项目的产品定位及市场调研成本数据分阶段编辑合理的涉及全过程、全成本目标成本，确保目标成本的准确性、合理性、可行性，而且房地产开发的每个阶段均要有成本目标，因为成本控制始终都是围绕目标成本而展开，最好每个阶段（拿地启动版、方案版、施工版、预结版）都有相应的目标成本作为指导目标，随着项目开发进度推进，开发总成本是递减关系，多阶段目标成本不仅利于精准测算及控制，而且可以提前锁定释放多余的利润，达到以目标成本管控的作用。
2.2合约规划：成本管理部门将各阶段目标成本各一二级科目费用百分之百分解成后续将要签署的合约，并赋予合约规划金额，便以指导后期项目招标采购计划策划及执行，可以说是上承目标成本，下接招标采购计划，同时也是各职能部门及各业务的协同中心，来指导及控制后期项目进行开发过程中签约细化合同及合同规划金额，同时也能指导项目开发过程中成本与资金计划的联动，保证项目支付可控；简单来说合约规划的建立可以实现以下四方面价值：一是成本控制的管理抓手，通过合约规划，实现成本过程处处可控；二是指导后期采购工作，通过合约规划可以指导后期采购计划合理准确编辑，通过合约规划金额的5%预留量从达到控制采购成本；三是指导合约签订与执行，通过合约规划，能做到从招标到定标，实现事情控制，对合同模板的建立，合同管理的标注化工作起到推进作用；四是支撑资金计划动态预测，通过合约规划，实现成本与资金计划联动；如出现合约规划调剂的情况，应确保二级科目（含）以上不可调剂，同时不允许跨科目调整的原则，设置好成本红线。
2.3责任成本：成本管理部门将各阶段目标成本百分之百分解成责任成本，便以明确职责，执行考核；责任成本体系目标是明确专业职能部门的成本管理职责，并借助技术经济指标反馈，考核评价各职能履行情况。责任成本体系包含四大因素：责任范围、责任部门、评价指标、评价部门；简单来说，“责任成本”落实的是在成本管理相关业务中谁来做？做什么问题？有哪些岗位与成本控制有关？岗位做什么？岗位需要分别对哪些成本控制指标负责？怎么负责？完成后又如何对责任部门岗位考核及评价？比如说设计部作为设计费的责任主体部门，它要对产品配置限额、设计指标限额、产品标准化、优化设计、变更率、变更及时性等责任成本指标、管理指标负责，而它的评价部门是由成本部根据分解好的责任成本来进行考核及评价；而工程部是作为前期三通一平、临时设施、勘察测量费、监理费及其他前期工程相关费用的责任主体部门，它要对项目施工质量与效率、施工组织设计、签证及时性、完工确认及时性、签证率、工期、第三方维修等责任成本指标、管理指标负责，而它的评价部门是由项目开发公司领导小组作为主要评价部门，成本部及设计部门作为次要评价部门；而成本部作为建安成本、市配基础及公共设施费用、工程造价咨询费的责任主体部门，它要对项目招标控制价、施工图成本测算、合约规划的执行、招标降本增效率等责任成本指标、管理指标负责，而它的评价部门是由项目开发公司领导小组作为主要评价部门，工程部作为次要评价部门；完成上述要素的定义，就可以建立起责任成本体系的基本框架，从而在组织架构的层面保证目标成本的准确执行，落实责任到岗位，落实到责任人，最大程度减少目标与执行脱钩现象，真正做到权则明晰，有据可依。
2.4动态成本：准备来说动态成本是由“已签订合同金额、已发生变更金额、待签订合同金额、待发生变更金额、规划余量”组成，每个阶段的动态成本不一样，比如项目启动的时候动态成本等于目标成本，项目开发过程中的时候动态成本是由已发生成本金额、变更金额、预计增减金额组成，项目结束的时候动态成本等于项目结算成本，而成本管理部门主要是根据目标成本分解至合约规划及责任成本等三个维度在项目启动、项目开发过程中、项目结束阶段以合同、责任成本部门为中心，对项目每个有合同费用及无合同费用的已发生成本、待发生成本进行收集来和合约规划量进行对比，以及对项目公司每个责任成本部门归属的已发生成本、待发生成本进行收集来和责任成本进行对比，通过收集对比来形成动态成本月度报表及责任成本月度报表报告来及时、准确的量化项目的真实准确的成本超支或结余的变动情况，从而让项目成本管理部门及时了解项目的真实成本，以便做相应的合理优化决策；总而言之运用动态成本管控手段能及时做到项目动态成本及时监控、及时预警、及时拉闸强控等管控作用，是成本管控体系中的重要环节。
2.5成本绩效考核与激励：从管理学角度上将，有管就要有奖惩，同样成本的管控离不开成本绩效考核及激励的辅助，有了管理制度就要相应匹配绩效考核制度，否则制度就流于形式，仅仅是编制制度部门执行，做不到全员执行，但是要有了相应的绩效考核及激励机制，不仅是拓宽了全员参与性，同时提高全员的成本管控意识，让成本管控的落地性、执行性会更强，可以说成本绩效考核及激励机制建立会让成本管控体系锦上添花。
3、成本管控原则：
3.1项目成本管控要做的好，前提是要做到全员参与、全过程跟踪、全成本管控等三个方面，我们统称三全管理；
首先在项目开发过程中，不仅仅涉及一个部门，而是要多个部门协同合作，才能发挥出1+1大于2的作用，所以项目成本管控不仅仅是成本部门的事情，而是所有参与项目建设的多方人员；
其次要做全过程成本跟踪，也是因为项目开发过程中涉及到多个阶段，不能只关注设计阶段或施工阶段，往往其他前置阶段的决策不当，也会牵连到后续阶段的成本埋雷，又或者由于后续结算阶段没做好核算，导致前置阶段的成本优化处理的成果流失；
最后要做到全成本监控，而不单单只做建筑安装工程成本管控；因为从项目开发成本来说，其他管理费用、财务费用、开发间接费、税费等成本也是开发总成本占比也不少，尤其是税费，要合理通过税筹方式来降低项目税费，从而来提高项目的利润。
3.2项目成本管控要做的到位，每个跟成本费用有关决策，都要具备事前、事中、事后成本管理动作，才不至于让决策仓促，造成成本流失，而是做好充分的工作，来执行每个跟成本费用有关的决策；也就是说在成本管控中，要做到事前要抓好成本预测、决策和成本计划工作，事中要抓好成本控制和核算工作，事后要抓好成本的考核和分析工作。
三、二级开发棚改回迁安置房类型房地产开发项目成本管理控制体系的建设
1.建立企业内部成本控制管理组织机构
成立一个覆盖全专业（建筑专业、安装专业、景观专业、精装专业）并形成流水线（成本组、专业组、结算组、招采组）的成本控制管理组织，配备精细化的线上线下成本管理软件，引入优秀的技术管理干部和人员，经常组织对标标杆房企及标杆项目学习和培训，提高内部的整体素质和管理水平、手段，总结经验、创新科学，成为一支真正有实力的、专业性的成本管理团队。
2.健全成本管理制度、制定合理、科学的成本管理控制目标
要做到健全成本控制管理制度、加强制度培训宣贯认识、分解落实全员责任成本，实行全过程、全成本动态监控，反哺目标成本预警及纠偏，使成本管理工作走向科学性、规范化的管理模式。
2.1健全成本管理制度：涉及成本所有业务都应制定相应的成本管理制度，比如目标成本管理制度、合约规划管理制度、责任成本管理制度、成本绩效考核与激励制度、成本IT信息化平台管理制度，动态成本管理制度、变更签证管理制度、重计量管理制度、结算管理制度、招标采购管理制度、供应商评估管理制度、进度款管理制度、过程认价管理制度等；避免制度形式主义，要加强项目开发公司的制度培训、宣贯，提高全员的成本意识，同时做好责任成本考核制度执行，以奖惩机制促进成本管理工作有序开展，达到项目降本增效。
2.2制定合理、科学的成本管理控制目标：从一个项目建设开绐，首先要针对项目建设开发的特点、开发的周期、投资定位及相关影响因素等制定相应的目标成本和目标收益，多做调查研究，在可能的情况下要让目标成本尽可能详细，甚至包括一些不可预见的诸如材料人工价格波动等影响成本支出及风险系数，把成本预算系统化并编制成册，这样便于实施过程的核查和控制，使之达到“行之有效”。如项目开发过程中遇到政府政策调整及不可抗力因素影响导致出现成本目标偏移，首要考虑通过设计优化、调整工艺、降低产品适配等降本增效手段来平衡并保证成本目标不变。
3.强化企业内部的成本控制管理
项目开发的成本控制，不能仅依赖决策管理层，还需要在企业内部建立一套完善的成本管理制度及体系。
比如实行成本控制管理中责任成本的约束机制和激励机制，对每个部门每位员工分别进行考核，建立企业内部效益增长与员工利益成正比的分配制度，落实成本管理的奖惩方案，将责、权、利落到实处，做到奖惩分明，形成降低成本提高企业效益为中心的作用力，加强企业的凝聚力，培育以效益为中心的企业文化，让所有员工意识到企业利润的形成靠的是对成本的有效控制，靠的是所有员工的共同努力，树立员工的主人翁意识。
四、二级开发棚改回迁安置房类型房地产开发项目各个阶段成本管理与控制的方法
1.拿地可行性研究阶段成本管理与控制的方法
在二级开发棚改回迁安置房类型房地产开发的拿地调研阶段，不用像其它商品房项目考虑项目产品的市场环境，项目地点的地理环境诸多因素，但房地产开发项目始终是要实现盈利，取得经济效益，所以要切实做好项目的拿地调研工作及项目可行性研究，从而论证项目的可行性，这是项目开发成败的关键。
在拿地调研阶段，对项目进行选择时，一定要用科学的方法分析开发项目的投资效率，充分了解项目的成本、利润、以及相关的项目风险，同时通过合理安排工程开发进度计划，做好现金支入支出流量计划方案，来合理安排现金投入，降低项目资金使用成本，并确保项目得以顺利实施。
在项目投资决策阶段，建设标准的确定、产品定位、户型设计、地下室车位设计配比等各项经济技术指标决定着建筑安装工程造价成本的高低，好的项目投资决策保障建筑安装工程造价合理性，也决定着整个项目的开成本、社会效益和经济效益，而安置房做为民生工程，要保障社会效益，但不能让房企经济效益过于低下，所以说对于安置房的项目投资决策，其实就是在开发成本、经济效益、社会效益三者中组合出性价比最高的组合来满足社会、房企；而拿地可研测算是否精准以及是否能够有效的控制项目造价这两者的'决定因素在于项目决策阶段的拿地调研工作及项目可行性研究的深度。因此，项目决策阶段必须做好以下工作：
1.1做好拿地调研
做好地块地貌踏勘，现场勘探要测出地形与市政路面的标高，超出市政路面的土方垃圾等清表事项由谁负责清理；对于红线外绿化及市政道路等，了解红线外面积，及根据项目定位，确定红线外建造标准和档次；了解周边地基情况、地块地质情况属性、地块内外水域情况，避免出现地下工程设计隐患。
? ? ?做好供电及临时电力摸底，拿地时与政府及供电公司沟通，初步确定与最近电站的距离，政府部门对项目要求的接电容量情况；地块内有无高压电线及变压器，防护、移除条件及相应的费用估算，有些地方直接按面积缴费，逐步趋向自行建造的趋势。
做好各项行政收费调研，调研政府及该区域开发商，区域内是否有减免条件，如有减免条件尽量争取，同时关注当地的基础设施配套费是否含在土地出让金的报价中，此项费用是相当大额的缴费数据。其他常见收费类项目前期临时水、道路及开口费用、环评报告、交通影响评估报告编制、水土保持报告编制、节能专篇、各项缴费基金如散装水泥基金、新型墙体基金、农民工保障金等缴费标准及退还条件。
做好了解地块当地特殊要求，是否有如下特殊如绿建一星、海绵城市，PC装配率等。
? 做好当地成本水平调研，充分了解当地的土方价格、垄断事项的价格及可谈判余地、钢材、电线、电缆、管材、管件的市场价格，地材（混凝土、水泥、砌块、砂浆）的价格、当地人工市场价格、当地的总包价格水平、当地的排污减排标准及安全文明要求标准。
1.2做好产品方案及建设标准
产品方案及建设标准应该基于安置房所在区域的其它安置房的产品方案及建设标准以及政府对于安置房建设要求，科学的制定安置房的产品方案及建设标准、质量标准等能满足后期政府对于安置房建设、质量要求而达到收房标准。
做好规划强排，秉承货值最大化原则，各业态面积配比和布置形式，多方案比较，成本、营销、财务进行项目视角测算，一定不要损失容积率，因为涉及到政府回款金额及开发商的收入；通过以下控制手段来最大化提升可售比：严控地下车位数量（此项需详细了解当地的政府要求标准）、单车位面积、设备用房面积、地上非可售配套类用房面积、地上非可售会所类面积，地下室夹层尽量少做，如果做，可通过一层附赠空间提高一层单方售价提升货值；架空层尽量少做：刚需项目尽量不做架空层，公共配套，改善类尽量设计时执行规划条件下限。
做好项目整体定位,根据基准成本、政府回购价、拿地产品定位，确定楼体内各项配置表（外立面、保温、门窗、公区精装、机电配置、消防及人防验收条件），分析地块所在区域安置居民对精装房、小区园林的认可度、接受度，小区精装、园林能否满足政府及安置居民要求；如安置房带有自持商业、自持配套，可通过对比附近竞品社区商业、配套配置情况，来适当提高成本标准来达到自持产品溢价及提高产品去化率。
1.3做好拿地测算
结合拿地调研、产品方案、建设标准，开发周期、基准成本、政府回购价、资金计划等方面进行编辑拿地测算来引导房企拍地，编制时，应实事求是，既不可高估，以避免形成资金的浪费；也不可少估，以避免因追加投资，打乱投资计划。同时房地产开发企业应建立各种工程造价的信息数据库，长期积累拿地测算经验；实时收集有关测算指标信息，并且结合工程的实际情况，不断地修正和完善指标，充分利用信息资源，为项目定位提供依据，为初步设计概算、施工图预算、竣工决算奠定信息基础。
2.项目设计阶段成本管理与控制的方法
方案及施工图设计阶段的成本策划与管控在房地产项目开发中的重要性不必赘述，它是房地产项目建造成本形成的先天基因条件，同时它也是全面造价管理重点阶段之一，该方案初步设计和施工图设计两个阶段可以分别确定具体的技术经济指标，每一项技术经济指标都关系到项目的开发成本，其对建安成本影响最大，是控制建安成本的关键一环，同时整个设计阶段既是具体分解目标成本并进行落实阶段，也是目标成本最重要的进一步优化阶段，此阶段是设计部门冲前阵，需要工程、成本、招采等多部门形成协同配合模式，成本要配合做数据测算、采购要配合设备选型的询价、工程要好设计方案的可实施性评估，目标很明确，就是寻求设计阶段的最优产品价值，在这个阶段，成本管理要掌握一个重要原则，那就是已经确定的目标成本只能优化不能超标，如果该阶段超标，后续施工阶段再怎么降本增效，效果都不太理想，该阶段的成本管控主要措施如下：
2.1、通过设计招标选择设计单位。
引入设计招标竞争机制，实行方案设计、工程设计的招投标制度，以达到成本控制目标，在考察入围阶段，应充分考察设计单位的业绩情况、企业实力、市场口碑，确保入围的设计单位都具有保证设计质量的能力，同时在招标过程中，应该对设计公司其提供的设计概算指标提出明确要求，尤其是含筋量、含砼量、窗地比、墙地比、构造做法等建筑结构数据，这样才能够方便比较分析设计造价，帮助选择设计单位；
2.2、加强方案设计出图前审核工作。
初步设计完成后，业主设计职能部门要认真审查比对，不能过分依赖于设计院。这一阶段十分重要，首先着重应注意的是设计方案是否达到政府所要求的各项技术经济指标，整个设计思路是否经济合理，如不满足各项技术经济指标或设计思路经济不合理，则需要重新修改，且要对修改后的设计方案要从新进行成本预算并再与目标成本进行对照，这样做目的是为了避免超预算设计，在业主设计职能部门审查过程中需要注意以下几个方面：
一是建筑方案、设计策划，竖向空间控制，包括地下室高度（最低可做到非人防3.2m，人防3.4m，注意通风机消防管线排布）、标准层高度（一般2.8 m -3 m）、地下室覆土厚度（兼顾市政管线、结构荷载、绿化率，一般1-1.5 m）；车位控制包括总体停车位数量保证最大车位布局、柱网尺寸及车位布置方式（一般优选小柱网）；公共空间控制，原则是减少公摊面积，增加套内面积；在安置房开发项目中此部分为政府已设计规划好，基本上开发商基本上无法变更。
二是外立面设计策划，面材控制，合理搭配外立面各项饰面材料的选择（涂料、真石漆、石材、铝板、幕墙），减少线条用量，优化线条样式，在安置房开发项目中此部分为政府已设计规划好，基本上开发商基本上无法变更；可以管控的是外窗控制，严控窗地比(一般在0.2-0.25)，做好节能计算，做好窗型选择（铝合金、塑钢、铝包木，注意五金件的配置），保温材料基本按当地常规材料（挤塑聚苯板、岩棉等）。
三是结构设计策划，严格控制钢筋（一般住宅0.4 -0.6）和混凝土含量(0.32-0.35),此项最好找个结构优化单位来协助设计，并约定设计优化报酬根据设计优化总金额比例支付，可以达到事倍功半效果。
四是基础设计策划，土方控制，平衡好土方外运及回填工程量；基坑支护控制，常见的基坑支护方式一般有自然放坡、土钉、喷锚支护、护壁桩支护、地下连续墙，从经济性上判断一般是从低到高的关系，基坑支护方式往往是以上若干种的组合；基础形式选择，优选顺序：天然地基——独立基础——条形基础——筏板基础——CFG桩——锤击桩——PHC管桩——灌注桩，根据地基承载力进行试桩并结合地质勘查情况，提出桩基方案，然后进行方案测算比选，确定桩型。
五是机电安装设计策划，结合精装修图纸提前做好点位布置，避免一次结构及二次结构点位图不同，导致后续施工整改，同时特别关注电梯的选型，可以参照当地安置房的品牌进行选型。
六是室内装修设计策划，参照当地政府对安置房装修的标准，一般在600~800元/㎡。
七是景观设计策划，严格控制软景色、硬景比例：常规硬景比例不宜超过30%，安置房建设标准的水平在300~400元/m2左右。
八是配套设计策划，优化机房位置，尽量将设备机房设在小区中心或靠近高层等密集区；设备用房，尽量布置在塔楼下方及其他不便停车的边角地带，不能挤占停车位位置，面积够用即可。
九是工业化PC策划，此项技术由于受到普及率、构建加工及运输及二次吊装影响，行业内普遍的成本增加值350-450元/m2，尽量按照当地政府规定的最低要求标准做。
2.3、施工图设计阶段实行限额设计
限额设计分为技术指标限额、经济指标限额，应该要求设计单位实行技术指标及经济指标限额设计。要分析哪些设计内容是可以定量为技术指标限额，比如含筋量、含砼量、窗地比、墙地比等重要的建筑结构数据，还要分析哪些设计内容定量为经济指标限额，比如室内装修费用限额、公区装修费用限额、室外景观费用限额；只有在实行限额设计，才能对设计的投资金额进行限制，同时在保证项目达到预期的标准下，确保后续施工阶段总造价不超目标成本；
2.4、加强施工设计出图前的审核工作
在施工图设计过程中，有些工程设计人员只注重设计“质量”及设计期限，没有更多的考虑设计对工程建设成本的重大影响。业主设计职能部门要认真审查比对，不能过分依赖于设计院。因此在这一环要十分注重，不可忽视，如不满足规范要求或超规范要求过多等设计不合理，则需要重新修改，且要对修改后的施工图设计也要从新进行成本预算并再与目标成本进行对照，这样做目的是为了避免超预算设计，在业主设计职能部门审查过程中需要注意以下几个方面：
一是基础结构形式的选用必须依靠真实的地勘资料并对持力层进行认真选择，避免在施工时出现超深或返工现象。
二是结构配筋量标准不一。有些设计人员为了减少工作量，对配筋及截面不进行单独计算，统一配筋；比如对现浇板不分开间大小，都设计为统一厚度及配筋，这是十分浪费的。
三是安全系数取值偏大。比如：结构安全重要性等级及非抗震、抗震等级的选用。这些都将对设计结果产生很大的影响。
四是结构按取大值的方式进行统一标示或作文字简单说明。
五是设计院不组织各专业画图人员对施工图进行认真、细致的交叉审查，导致施工图中存在影响工程质量、图纸错漏、使用材料及工程成本的问题，造成后续返工等不必要的损失及浪费。
2.5、加强施工前的多方图纸会审及交底工作
在工程施工之前，应组织各方（施工方、监理、业主方各关联部门）进行图纸会审及交底工作，避免因设计图纸的不足或缺陷影响工程造价、施工质量、项目工期。
3.招标阶段成本管理与控制的方法
工程招标、施工单位选择和合同签订阶段这个阶段也是成本控制的重要环节，是建筑安装工程成本控制的核心。
3.1做好招标文件编制
招标文件的起草对以后所有工程及成本会产生影响，一份好的招标文件对项目开发管理成功非常关键，优秀的招标文件应对以下多个方面进行清晰明确的约定，包括工程性质、现场情况、交通情况、地质情况、承包范围、质量要求、技术要求、承包工期、零时用工约定、水电使用与结算方法、合同价款模式、合同清单、措施费用、安全文明施工费用等都应做出最清晰的说明；对甲供、甲限、甲指乙供材料要明确；对变更索赔、签证洽商的处理方法要明确时间实效、结算方式等；对施工范畴要有明确的具体规划，对施工要求有要明确的标准，防止在施工建设过程中发生重复施工或者遗漏施工的状况，尤其是施工交接位置，都需要再招标文件的施工技术要求中明确落实；对质量标准评定等级要合理，工期时间推算要准确，避免应工期索赔，制度符合实际的各种奖惩条款，避免奖惩条款形式化；通过对标书以上要求进行明确，可以降低后期施工过程中的扯皮及成本隐患。
同时为了保证招标成本合理性和专业性，一是对招标清单内容进行全面审核，保证招标清单信息的真实性和精准性，给招投标活动开展提供数据进行分析对比；因为对于招标清单来说，其是招标文件中不可或缺的一部分，如果清单存在遗漏或者错项等问题，将会影响招标中标价格的精准性，为成本留下隐患；二是招标阶段应以合约规划作为招采目标导向，并通过内外部对标其它项目同类工程造价来设置合理的招标控制价，并采用该“控制价”作为限价工具，并在招标文件中约定，投标单位只能在控制价基础上报下浮率，同时项目招标模式尽量设置为闭口招标，减少开口招标的风险，能更好的控制招标阶段的成本风险，达到提前锁定项目成本，保证项目的利润。
3.2做好施工队伍的选择及施工合同的签订
在入围机制、保证充分竞争机制、资质这三个方面要严格把关落实。并且要清楚详细的规定入围施工单位的注册资本、优质指标、技术人员、管理情况、业绩情况、市场口碑，采用公开招投标或邀请招投标的方式，择优选择项目承包商。项目承包商的优劣，直接关系到项目建设的好坏，同时要保证投标单位的数量，起到充分竞争作用，保证招标成本最优，一个优秀的承包商，能够项目的建设工期和质量，同时最大限度地节约建安工程成本。因此，选择优秀的项目承包商是保证建安工程成本控制顺利实现的重要外部因素
在项目施工中，现场管理需要得到施工合同的支持，签署全面完善的施工合同，为项目成本控制奠定可靠的法律基础。施工合同中明确了项目业主与承包商双方的权利和义务，可以给处理施工后期各项费用结算和处理纠纷提供数据参考，保证合同内容的全面性和真实性，能够防止施工风险出现，为成本控制工作开展提供依据。在合同签署之前，应该对可能存在的风险进行精准预判，制定风险防范对策，减少风险出现。合同中也一定要明确的写明奖惩、风险范围、结算方式等，合同签订完后，成本人员要组织涉及相关部门、相关人员、施工单位进行全面交底，避免不交圈，影响后续合同履约，保证了建安工程成本控制顺利实施。
3.3 做好施工组织设计审定及图纸会审
在设计施工组织的过程中，施工单位有可能会隐藏一些开发商可以向其索赔的内容。这个阶段控制造价的方法难以把握，一旦出错，会使日后结算难以把控，项目的成本人员必须全程参与、严加控制。而图纸会审的工作任务是由项目实施人员仔细审核图纸的内容，并提出修改意见的过程，作为事前控制，效果明显。因此，接到设计单位设计的施工图纸以后，应该立即组织技术人员或者聘请专业人士来审核图纸。其中重点审查的内容包括：①施工图纸是否完整；②设计方案是否满足用户需求；③质量是否达到国家制定和合同规定的要求；④是否保证了经济可行性；⑤有没有严格控制施工成本等。如果最终审核结果不合格，那么就需要设计单位根据建议进行修改并且按时提交，之后重新组织人员进行审核。施工图到了施工现场以后，在施工队开工之前，应该要求监理单位组织所有的施工人员一起会审图纸。使得施工单位与每个施工人员对工程的设计与图纸有所了解，然后从中寻出技术难点，制定解决方案；同时及时发现图纸中的差错，尽量消除各种隐患。图纸会审完成以后，要提醒监理单位做好问题清单，并且及时交于设计单位进行改进和完善。
4.施工阶段成本管理与控制的方法
房地产开发项目实施阶段是项目建设周期中工期最长、建安工程成本支付最大的环节，进入工程施工阶段，由于工程设计及招标阶段已经完成，工程量已经具体，影响工程造价的因素减少。但考虑到其实体属性，一旦未进行较好控制，一样会导致项目成本失控，可见在该阶段进行成本控制也是很有必要的，而项目实施阶段成本控制的主要内容就是如何保证目标成本得以顺利实现。
4.1 树立工程预算成本控制理念
通常施工图预算都是在施工图经过有关部门审查之后工程发包前进行施工图预算，此时图纸文件实际上已经定局，施工图预算只要是按照图纸设计的内容及做法要求按国家规定的预算定额和工程量计算规则进行计算工程造价。在这个阶段的工程造价成本控制方法只要是认真地、客观地按照图纸计算工程量，要做到项目不重复、不多算、不漏项、反复检查核对。由于在施工图预算过程中，预算人员对图纸看得比较仔细且善于发现问题，这个过程也可以对设计图纸的错漏问题进行记录并在图纸会审时向设计部门提出合理建议并更正，避免在施工中出现过多的设计变更而造成建安成本增加。此外，材料价格的定价也要起到作用，因为目前建筑市场上各种各样的材料甚多，价格当然也有所不同，在预算时原则上是根据当地政府公布的当期材料信息价，但实际上是不够的，由于在实际工程中很可能用到的材料在生产厂家和品牌上与政府公布的信息是有对应不上的，所以成本控制部门就必须进行市场材料调查，提取真实的材料价格作为材料限制价格，将材料价差控制在合理范围内，确保预结算成果达到较好的真实性，比如这两年的钢材和有色金属的价格，宛如坐着过山车一般，造价管理部门出台的建筑工程材料信息价周期长、品种不全、时效不及时，而且主要以材料供应商的报价刊登，与实际市场采购价有很大的脱节，不能真实准确的反映材料的实际价格，造价人员不能依靠信息价来进行成本分析核算，应该做到自己走访市场，了解各种材料参数；收集整理经销商信息和生产信息，对比政府信息价，寻找差异；深入施工现场，询问一线工人，了解市场人工单价和工日消耗量，确定某些分项工程的市场承包价；货比三家，多多联系诚实守信的商家；掌握第一手的材料市场行情信息，对做好成本分析和成本控制裨益匪浅。
4.2加强对设计变更、工程签证的管理力度
项目在施工过程中发生设计变更是正常现象，设计变更越多，成本控制越难，施工过程中应重点控制增加成本的设计变更，节约成本的设计变更应大力提倡。工程变更包括进度计划、设计、工程项目以及施工条件等多方面，引发变更有可能是施工单位、建设单位或者政府部门、设计方案不合理，不能满足客户的需求等形成，导致施工图纸变更，增加工程造价，影响成本控制管理效果。在施工建设过程中，需要做好施工变更审批工作，应建立工程洽商签证管理制度，明确工程变更的具体责任，明确工程、预算等人员的职责以及相应权限，对洽商签证的质量负责，避免出现不实签证或者虚假签证。要确保所有的变更能够得到及时的管理，包括签证、设计变更，因此必须建立起完善的设计变更流程和签证管理流程，变更与签证前的审核是动态成本控制的基本手段，变更与签证流程的严格执行是成本控制基本的保障。
4.3加强合同管理与控制
合同管理是开发企业的重要内容，也是降低工程成本，是控制资金投入的有效手段。签订合同认真审核，严格施工合同的订立。在合同管理方面做到合同的履约，守合同重信用，依法规范操作。合同管理员、财务部门、项目工程部等有关人员密切合作，经常到施工现场了解工程进度，掌握施工形象，使每笔履约款项都依据工程造价监理的审核结果和工程的实际进度进行付款，做到了量款同步，较好地控制了资金的投人。
4.4加强施工现场管理
在正式施工建设中，需要加强各环节管理，及时找出施工过程中可能会出现的各种问题，并提前制定防范和处理对策，降低问题造成的不良影响，避免返工重建问题出现，保证施工成本支出最小化，加强项目建设的过程管理，能及时有效地开展成本控制。过程管理主要包括工程进度款的核实与支付、变更事项的落实处理、承包商索赔与业主反索赔的处理、协助承包商对建安工程成本进行动态管理等五方面。
一是严格督促施工方按图施工，严格控制设计变更及材料代用，对必要的变更要做到先算帐后签证，做好现场各种施工记录，做好材料进料抽检工作，及时掌握各种材料的市场价格信息，在保证质量的前提下尽可能将工期提前。
二是加强对施工进度款的拨付要严格签认制度及审查制度，要实行多级管理及控制。比如对工程量的审查，要做到不多算、不重算，谁签字谁负责。另外，对定额取费的选择要根据施工合同进行严格查核，对就高不就低的项目要坚决纠正。
三是加强对承包商的索赔申请严格审核，在处理承包商的赔偿索取时，应当以合同规定为基准。在工程建设环节常常会出现现场签证，一旦不能进行严格管理，工程便有遭受不必要损失的可能性。应要求施工方代表、驻地监理及建设单位代表有高度的责任感和使命感，做好现场记录，做到一单一签，避免一揽子及日后签证，造成成本无法控制。
四是协助项目承包商对建安工程成本进行动态管理，主要包括建筑安装材料采购价格的控制，在保证质量、符合规范要求的前提下进行建筑安装材料的替换，基础工程、钢筋工程等隐蔽工程的核实。
五是加强施工监理及造价咨询服务的责任及作用，让监理及造价咨询的管理作用施工图纸审核阶段、施工过程阶段每项目分项工程都能充分参与监督及检查，避免监理管理流于形式，可以设定监理及造价咨询奖惩激励措施，让监理及造价咨询的作用最大化，从而达到工程的质量及工期、成本都能有基本的保障。
4.5充分调动现场管理人员的积极性，实行效益奖励制度
在施工过程中，如有人发现施工图设计错误或不合理的地方，通过确认，可以根据其节约效益给予适当奖励。
5.竣工结算阶段成本管理与控制的方法
工程竣工结算是工程造价控制的最后一关。竣工结算审核是成本人员对整个项目实施过程所有成本的汇总，要反映出准确、完整的工程费用，便于项目清算，竣工结算要求在结算核对时认真而细致，面对高估冒算，要严格把关，同时也要尊重实际，不恶意压价，在审核时，以良好的职业道德维护好开发项目的信誉。结算审核应当依托合同、设计图纸、竣工图纸、竣工验收单及其它工程验收资料、设计变更单、工程签证单、认价单、工程指令单、水电结算单、工程隐蔽验收资料，如有甲供材需要实际收货单，订货单、开工报告、工程索赔文件、工期文件、质量奖惩，管理奖罚、安全奖罚等过程来往有效完整文件来完成竣工结算审核；比如验收单中应当注明是否有甩项，下发的增减变更签证是否按要求执行完成，工期有无延误，结算时据此进行相应扣减。同时竣工结算审核时也要对原有招标文件进行核对，已包含在原标底内的项目不能再次出现，与招标文件不一致的材料品牌要关注，严格遵守合同以及协议的相应规定进行审核，同时要确保的以下几点：
5.1、合同协议和变更签证资料的时效性(国家文件、法规失效或变动)、合法性(是否合同风险范围)、完整性(签字盖章等)；
5.2、矛盾问题解释的一致性(所有文件资料对于同一问题的解释是否统一)；
5.3、明确总包、分包单位的施工范围、工艺标准，防止某一方或双方重复计算；
5.4、分析计价规范标准中强制性条文的执行情况，防止施工单位无中生有，虚报、冒报，如施工单位有高估冒报，应当约定相关惩罚；
5.5、确保问题的责任清晰，施工单位若解释模棱两可、含糊不清，按最不利与施工单位的解释来处理；
5.6、确保所有的结算是经过初审及复审，确保结算审核金额无误，只有通过严格的结算初审、复审流程认真进行落实，才能使结算的质量得到保证。
五、结束语
二级开发棚改回迁安置房类型房地产开发项目成本控制是一个复杂的系统工程，涉及到项目从拿地可行性研究阶段、项目设计阶段、招标阶段、施工阶段、竣工结算阶段全过程。成功的成本管理与控制，首先需要调动项目参与各方（设计单位、监理单位、承包商、项目业主）成本控制的积极性，其次要加强成本管理体系及机制建设，辅以奖惩将成本管理制度落实实施至项目开发全过程，再次项目业主需要制定合理的项目开发目标成本，通过采用合约规划进行成本分解策划手段，辅以全员责任成本制度，对项目进行全员参与、全过程监控、全成本管控等三全动态成本管理，及时分析成本目标的偏差及产生的原因，制订具有针对性的对策措施，确保成本控制落实到实处。总之要想做好成本管理工作，不仅要做到三全管理，而且要做到事前要抓好成本预测、决策和成本计划工作，事中要抓好成本控制和核算工作，事后要抓好成本的考核和分析工作；对房地产开发项目全过程的成本予以综上所述方法控制，势必能够达到对项目开发成本的较好控制，并在激烈的市场竞争中赢得效益。