杜芸芸
澧县住房保障服务中心 湖南澧县 415500
摘要：长时间以来，老旧小区物业管理工作一直都是城市管理过程当中的一项重要内容，而在老旧小区推行物业管理的过程中，往往还面临着一些困境，这不仅降低了小区物业管理水平，同时对小区内居民的生活质量也产生了严重影响。对此，需要物业管理部门合理采取对策，分析导致物业管理出现困境的原因，针对性的制定解决方案，从而确保物业管理工作的有效推行。本文针对老旧小区推行物业管理工作时遇到的困境进行分析，探讨了目前老旧小区物业管理现状，并提出具体的解决措施，希望能够为相关工作人员起到一些参考和借鉴。
关键词：老旧小区；物业管理；困境；措施
近些年来，在经过一系列老旧小区改造工程后，小区居民的居住环境逐渐得到改善，但由于在物业管理方面还存在一些问题，进而严重降低了小区居民的生活质量。对此，需要在老旧小区有效推行物业管理制度，并全面加强管理工作，从而为小区居民创造出一个舒适、健康的居住环境。但针对目前老旧小区物业管理的推行现状进行分析，可以发现部分老旧小区在推行此项工作时遇到了相关困境，不利于此项工作的开展，也降低了小区管理水平。因此，需要深入分析老旧小区推行物业管理时遇到的困境，并分析其产生原因，在明确现状的基础上，合理采取解决措施，从而确保物业管理制度的有效落实。
一、老旧小区推行物业管理遇到的困境
（一）相关设施不够完善
对于老旧小区而言，其建成时间相对较长，在经过相应的老旧小区改造工程后，可以将老旧小区的管道堵漏、墙体脱落、路面破损以及墙壁渗水等问题得到有效解决，从而使居民自身的生活环境得到改善。但由于部分老旧小区的规划设计相对简单，这导致小区内部存在安防系统薄弱、停车位稀少、娱乐设施缺乏等相关问题。而这些问题也是业主重点关注和希望能够落实解决的主要内容，但在解决这些问题时，往往需要投入大量资金，且多数老旧小区的维修基金都用于相关改造工程项目，因此资金比较缺乏，相关物业服务公司无法有效落实小区改造工作，这使物业管理的推行难度有所增大，进而降低了业主的满意程度[1]。
（二）物业管理费收缴率低
现如今，一些老区存在明显的“双低”现象，分别为物业服务费低以及收缴率低。一些业主对物业公司所提供的服务感到不满意，因此对物业费也存在拒交行为。除此之外，还有一些业主已从老旧小区当中搬出，由于其房子出现空置或出租等情况，因此物流公司往往很难与业主取得联系，在收缴物业费时十分困难。由于上述等情况，进而导致物业管理机构的收费率逐渐降低，并出现收费难和难服务等相关困境。一些老旧小区的改造工程项目虽然逐渐得到落实，并改善了居民的居住环境，但由于其缺乏专业物业服务，而且居民也未养成良好的缴费买服务习惯，因此对服务费依然拒缴，这使得许多物业公司无法有效开展相关工作，也容易导致小区环境再次出现恶化现象。
（三）物业服务费提升难
针对老旧小区的业主情况进行分析，其多数业主的经济条件都相对较差，属于退休老人、下岗职工以及工薪阶层等，而其对物业管理也未产生正确认知，存在消费意识淡薄和支付能力有限等情况，因此没有深刻认识到物业管理工作所具有的重要性。在此背景下，老旧小区居民对通过提高物业服务费来提升物业服务水平没有充分认可，对物业服务费提升也产生了明显的抵触情绪，这使得相关物业公司在进行调价操作时具有较大难度。近些年来，随着经济的快速发展，人工成本费用也在不断增长，而物业服务企业由于自身入不敷出，进而导致员工的工资发放困难，往往采取裁员等措施来使自身的人力成本得到降低，从而保持持续经营状态。但这也导致老旧小区的服务质量不断下降，陷入到一种恶性循环当中[2]。
二、老旧小区推行物业管理的有效措施
本文以某市某老旧小区为例进行分析，并对物业管理的推行提出具体措施。
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（一）“打包合并 +”物业管理模式
一些老旧小区的规模相对较小，而且物业公司不愿意进行接管，在此情况下，街道或者社区居委会应负责牵头搭线，有效将若干个无人管理的相邻小区进行合并，并打包给相关的专业物业服务公司，从而开展集中式的大规模管理。这样一来，这些老旧小区可以在绿化管理、卫生保洁以及设备维修等方面有效共享资源，不仅使物业公司自身的经营成本得到有效降低，而且还可以帮助业主以较低物业管理费获得优质服务，提升业主的满意程度。
（二）“居民自治 +”物业管理模式
一些老旧小区的封闭条件虽然相对较好，但居民的经济条件一般，对此，可以对居民自治化物业管理模式进行推行。具体来说，社区居委会可以负责对小区居民进行引导，使其能够成立相关的居民自管会，并由此自管会来代行一些基本物业管理职能。居民之间可以通过民主协商，从而开展自治管理，只需要以较低物业费用，便可使小区基本生活环境得到有效维护。老旧小区的居民可以采取协商的方式，充分探讨小区物业管理的收费高低以及服务需求等内容，从而确保其达成一致。在进行小区物业管理工作时，则可以采取集中收费和分类管理的方式，小区居民可以在每月自动向自管会缴纳相关的管理费用，之后由自管会统计居民服务需求，并向保安、保洁、维修以及绿化等公司进行委托，有效娲女恒小区内的安保、保洁、设备维修以及绿化等管理工作，与此同时自管会还可以定期向小区居民展示物业费用的实际使用情况。除此之外，老旧小区的居民自管会可以对相关改造事务代行处理，具体需要收集居民的改造意见，并对实际改造方案进行制定，合理统筹费用。自管会可以组织居民进行协商，集中对小区改造费用进行收取，最后委托相关专业公司有效落实小区改造项目，并将费用使用情况进行公示[3]。
（三）“党建引导 +”物业管理模式
部分老旧小区不仅经济条件相对较差，而且还无法实现封闭管理，对此可以对“党建引导+”这一全新物业管理模式进行推行。具体来说，可以由社区党总部对小区的党建平台进行搭建，并建立起具体的党支部，采取公开推荐、民主选举等方式，对具有奉献精神以及良好责任意识的居民党员代表进行选取，并向党支部委员进行发展。在此之后，需要对“党建物业服务中心”进行成立，采取居民协商的方式，使小区内的停车收费、环境卫生以及公共安全等问题得到有效解决，有效实现老旧小区物业自治管理目标。在具体实施过程中，党建物业服务中心需要各居民楼配备具体的党员管家，从而确保党建服务可以得到有效延伸[4]。
结束语：
综上所述，针对老旧小区物业管理现状进行分析，可以发现其物业管理工作的开展仍然面临一些困境，这导致相关物业管理公司出现经营困难的情况，同时也降低了物业管理服务质量，对小区居民自身的生活质量产生了相应影响。对此，需要相关物业管理企业合理采取解决措施，结合具体困境分析原因，有针对性的进行解决，从而确保物业管理工作得到有效推行和落实，使老旧小区的物业管理现状得到改善，提升居民生活品质，促进社会的稳定发展。
参考文献：
[1]徐菁,孙铭成.老旧住宅小区物业管理信访问题探源及应对措施[J].房地产世界,2021,14(09):15-19.
[2]沈建新.和谐视角下老旧住宅小区物业管理困境及管理服务模式创新[J].住宅与房地产,2020,17(18):262+264.
[3]王彬同.郑州市老旧小区推行物业管理的困境及对策研究[J].现代商贸工业,2019,40(10):116-117.
[4]周蓓,王雪,林丽凤.资源型工业城市老旧小区物业管理的困境与对策——以抚顺市为例[J].福建农林大学学报(哲学社会科学版),2017,20(02):92-96