艾春明
天津国能房地产开发有限公司 300050 天津市
摘要：房地产行业活跃与中小型房地产企业的参与密切相关，越来越多的中小型企业参与到房地产建筑工程领域，在体现“活水效应”的同时，在造价控制方面也表现出一些问题。本文首先从制度方面分析问题，随后从中小型房地产企业本身出发分析问题。
关键词：房地产企业；工程；造价控制
引言：中小型房地产企业已经成为行业内不可忽视的力量，在房地产行业的发展进程中扮演重要角色。但是在开展建筑工程活动的过程中还存在很多问题并影响造价控制效果，因此有必要分析问题。
一、制度问题
1．造价管理制度问题。建筑工程的开展需要合理的造价管理制度作为支撑，其中涉及到材料费用以及其他类型的费用，当然材料费用在其中占据的比例相对较高，通常情况下占比超过60%。由此可见控制造价的关键抓手之一在于材料控制，从而避免材料造价无序扩张，进而保证建筑工程的经济效益。中小型房地产企业在控制质量合格率方面有所欠缺，出现连续质量完全过关的现象概率较低。如果无法做好材料采购工作，意味着这部分费用的控制效果会进一步下降；另外在造价管理制度中没有强调定额控制的理念，导致在落实造价控制任务时缺乏合适的范围作为支撑。造价管理的另一个关键点在于人员，中小型房地产企业在人员配置方面主要秉承尽量从简的原则，工作人员身兼多职的现象比比皆是，对于造价控制工作同样如此。在实际操作中导致工作人员无法全身心投入到造价控制工作中，击中造价管理制度的软肋。与此同时中小型房地产企业的工作人员经常存在“事不关己高高挂起”的思想，对于企业的归属感严重不足，进而导致在造价控制工作中缺乏积极性。因此在造价管理制度中需要引入奖惩机制，对于在造价控制中表现优异的人员给予一定奖励，真正将造价控制的任务落到实处。
2．合同制度不到位。合同在建筑工程体系中的作用尤为重要，直接关系到中小型房地产企业通过建筑工程可以获得的利益规模。不可否认的是企业已经具备完善的合同意识，但是在落实合同管理制度时存在很多不规范之处。最典型的表现则是合同内容与造价控制几乎完全脱离，对于建筑工程的很多敏感问题含糊其辞，没有体现合同签订的“约法三章”属性。问题的一时掩盖并不是长久之计，如果在建筑工程执行过程中出现造价问题，事先签订的合同并不能发挥应有效力。一套标准的建筑工程合同，必须要说明建筑工程的造价状况以及每道工序的成本标准。在建筑工程合同中应当详细说明建筑工程变更现象的处理方式，确定由于施工变更导致的造价影响，在控制建筑工程变更现象的同时尽量降低造价变动的影响；与此同时做好建筑工程项目的跟踪工作，必要情况下可以利用建筑工程合同的索赔条款处理造价索赔的相关事宜。
3．施工组织不到位。建筑工程质量的重要影响因素在于组织质量，很多中小型房地产企业基于缩短建筑工程周期的目的，在开展建筑工程前并没有编制施工文件，在建筑工程过程中缺乏施工文件作为指导。现场组织工作与施工文件关系密切，如果没有妥善得当的组织文件，意味着建筑工程现场可能出现秩序混乱现象，不利于工程造价控制。建筑工程现场缺乏组织还会导致施工材料消耗量提升、质量标准吻合度下降等现象，对于控制建筑工程工期产生不利影响，甚至会增大建筑工程安全事故的发生概率。施工组织设计在建筑工程体系中是非常重要的环节，也是中小型房地产企业在落实工程任务时容易忽略的问题。中小企业在获得建筑工程标的后应当立即制定施工组织方案，为控制建筑工程造价提供重要的参考。
4．质量控制不到位。中小企业在落实建筑工程任务时没有严格执行质量标准，在影响建筑工程质量的同时会产生一定的费用成本，可以将这类成本归纳为质量成本；另一方面，工期控制效果也会对质量控制和成本控制产生深远影响。中小房地产企业并没有从整体角度考虑建筑工程，在工程施工中存在单独追求某项利益的现象，导致其他层面的基本利益受到损害。
因此在质量控制体系中需要兼顾组织、技术、经济三方面要求，并制定质量控制的具体目标，着重关注到可能产生成本的关键点，为造价控制添砖加瓦。质量控制还需要多方面控制的协同配合，对于建筑工程中可能出现的返工现象要严加控制，避免由于返工现象导致额外造价开销和工程质量的降低。
二、企业问题
1．员工队伍素质偏弱。中小型房地产企业在行业环境中并不处于头部地位，在高素质人员吸引方面占据优势地位的难度较大。另一方面，房地产行业对于资金、技术的程度较强，如果房地产企业保持在良性经营状态，对于高素质人才必然存在大量需求。近年来我国房地产市场处于在调控中稳步发展的状态，房地产市场的投资规模不断提升，但是优秀人员的培养和引进力度明显不够。这种现象在中小型房地产企业尤为突出，当前中小企业的员工队伍以本科及以下学历为主力军，拥有中级及以上资格认证的员工更是少之又少。例如以500人规模的中型房地产企业为例，具有研究生及以上学历的员工数量仅占2%，专科学历工作人员占比超过30%，拥有职称认证资格的工作人员数量占比低于10%。由此可见中小企业的员工队伍存在明显的基本素养问题，专业化技术性人员数量过低，导致中小房地产企业很难取得突破。
2．资金信誉问题。开发房地产项目需要大量资金支持保证，中小型房地产企业的重要制约因素之一就是注册资本偏低。中小企业的注册资本普遍在1000万元以下，与之相伴的是较低的从业资质，在承担大型房地产项目时存在心有余而力不足的现象。因此很多中小型企业在承包建筑工程的过程中主要采用联合体的承包方式，通过招投标方式落实建筑工程的分包项目任务。但是中小企业在落实招投标任务时存在先天不足，对于招投标资格的预审阶段没有做好妥善的控制，在参与投标的单位群体中存在严重的滥竽充数现象。一旦资质较差的建筑企业获取建筑工程标的，对于建筑工程的施工进度、质量控制力度明显偏弱，进而会拖累中小型房地产企业的口碑和信誉。另外部分中小企业对于建筑工程项目的要求和标准没有清晰描述，招标清单中存在歧义或者难以理解的内容，对于投标单位的报价行为可能会产生误导，进而导致房地产企业与建筑单位之间发生纠纷，在影响建筑工程报价的基础上，降低造价控制效果。
3．融资难度大。融资是维系房地产企业稳定经营的生命线，大型企业由于注册资本雄厚、经营专业性信誉度较高，在机构融资方面具有先天优势，相比之下中小型房地产企业在机构融资方面一直处于弱势地位，国内主流金融机构为中小企业提供融资支持的意愿偏弱，商业银行成为中小型房地产企业获取融资的主力渠道。另一方面，中小企业在资本运作方面的专业性明显不足，账款收回难、资金开销控制不力等现象频频发生，在缺乏资本运作经验的背景下，为获取机构融资带来很多难度。由此形成中小企业资质与机构融资贷款之间的恶性循环，不断压缩中小型房地产企业的生存空间，在房地产市场竞争中始终处于劣势地位，翻身做大的概率也会逐步降低，对于房地产企业的造价控制乃至整个房地产行业的发展都极为不利。
结束语：中小型房地产企业在积极接手项目工程、推进建筑工程落地的同时，应当积极面对造价控制的问题，力求建筑工程领域的精益求精效果。
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