彭凯凯
上海绿地智通劳务派遣有限公司， 江苏 南通 226200
摘 要：随着中国经济和科学技术的不断发展，中国的各个行业都得到了快速发展的机会，尤其是房地产行业。虽然实现了工业产值的快速增长，但也面临着越来越激烈的市场竞争。随着我国经济体制改革的深入，经过一段时间的独立市场调控，我国对房地产行业进行了宏观调控，出台了各种限购政策，不断调整房地产行业的销售价格，压缩了房地产行业的经济利润，为广大人民群众谋利益。因此，可供开发商开发的土地越来越少，开发建设成本也在不断上升。
关键词：房地产；成本造价；全过程；控制与管理
1 房地产项目的成本概述
近几年，我国房地产行业的市场规模得到了极大程度的扩展，其专业化程度也在不断地提高，但是对于我国房地产行业的发展速度来说，我国对于房地产行业的控制却有点追不上了，甚至是被我国房地产行业远远地落在了后面，根本赶不上房地产行业的发展速度，众所周知，房地产行业所需要的资金量是十分的庞大的，资金链也是十分的长的，而且资金的回收周期也不短。而且我国的房地产企业也比较集中，各大房地产企业间的竞争压力也是非常的大的，再加上房地产行业的土地成本也在不断地提高，房地产压力也在不断地增加，不仅仅要面对成本方面的压力，还有国家方面的压力和人民收入与房价不成比例的问题，所以说房地产行业虽然发展得十分迅速，但是也有些举步维艰了，如果房地产行业想要克服这些困难解决掉这些压力，在市场上长久的发展并屹立不倒的话，就需要从房地产的根本上入手，从土地的价格上入手，只有降低了房地产行业的成本，才有可能解决房地产行业现在所面对的难题，所以，对于房地产行业来说，必须要对房地产的成本管理进行十分的重视。
2 房地产成本管理中成本造价全过程控制的运用策略
2.1项目决策阶段的全过程造价控制
在房地产成本造价全过程控制管理的过程中，第一个要关注的就是项目决策阶段。首先，管理人员应该确立科学化的项目开展规模。随着房地产行业的发展以及我国城市化进程的不断推进，我国土地资源已经变得紧缺，进而导致了土地开发成本的激增。在此基础上，企业在进行土地资源开发以及项目决策规划的时候就应该对国家的相关土地政策进行充分的研究，并对项目的用地条件、电力网络以及交通环境等因素进行调查与分析，最后根据市场的技术水平结合实际的政策规定，调整企业整体的资金运作能力，进而得到科学合理的项目开展规模，方便后续项目的开发进行。
其次就是完成项目的投资预算管理。投资预算管理能够确定房地产项目的开展规模、建设规划以及项目流程，同时还能够明确整个开发项目不同环节的资金投入需求。一般情况下，房地产项目的投资预估项目包括土地资源费用、移民迁移补偿费用、前期工程费用、基础设施费用等多种项目，其中又包含了利息支出、投入收入以及手续费用等多项财务成本。最后则是对房地产项目整体的财务评估。完成项目投资预算评估工作之后，财务人员就应该根据具体的投资需求编制财务表单，对项目的盈利前景以及风险进行分析，交付可行性报告，为项目的决策提供有力的支撑。
2.2项目规划阶段的全过程造价控制
项目的规划设计阶段也是房地产成本管理的重点，技术人员在进行规划设计的时候不仅需要考虑设计施工对应的成本，同时还应该减少一些施工变动所带来的成本消耗。技术设计人员在规划设计阶段的基本原则就是经济合理性原则，经过反复的实地考察与探讨之后完成规划设计，并将设计方案上交，只有经过严格的审批才能够开展施工。
在此阶段技术人员做好方案优化，造价人员应和设计人员密切配合，用动态分析方法进行多方案技术经济比较，通过方案优化，使工艺流程尽量简单，设备选型更加合理，从而达到控制工程造价的目的。进行成本控制管理的内容包括报批的方案、扩初设计、施工图设计以及装修方案设计等。
2.3项目招标阶段的全过程造价控制
在项目招标阶段，房地产项目应该做到公正公平公开，这样才能够提高招标工作的效率，进而减少不必要的成本损耗。首先，技术人员应该完成招标文件的编制，企业的成本管理技术人员应该提前对市场信息进行收集与整理，并将对项目成本产生影响的因素进行分析与评判，再根据研究的结果进行招标文件的编制。技术人员在进行招标文件编制的过程中还应该严格按照相应的标准进行，保障招标文件的合法性与规范性。除此之外，随着合同规范化条例的陆续实施，还应该对项目合同实施有效的管理。值得注意的是，在合同签订的过程中，管理人员应该对合同中涉及时间限制、质量、保修以及违约责任等方面内容进行再次确认，防止法律纠纷的出现。同时还应该充分考虑合同中的成本费用，尽量避免不合理费用的产生。尤其是涉及施工赔偿时，应该找到能够作为依据的法规，保障赔偿行为的合法性。
2.4项目施工阶段的全过程造价控制
（1）充分把控施工状态。由于房地产建筑工程对于工程造价预算管理工作的要求更高，管理人员应该充分了解整体项目的情况，包括工程要求、设计图纸以及施工方案等。管理人员应该对项目施工的状态进行全面的把握，对于施工材料的选购以及使用过程进行监督，保障施工设备以及材料使用的合理性，完善工程预算以及成本管理的内容。只有充分把控建筑工程项目的施工状态，才能够保障工程造价预算结果的准确性与稳定性。随着信息技术的不断发展，房地产项目在施工管理中还可以增加BIM协同管理系统的应用，这样就能够实现对施工状态的实时监控与管理，防止安全事故的发生，提高施工的质量。
（2）完善材料管理制度。在建筑工程造价预结算管理工作过程中，需要针对性地制定管理制度，加强管理人员和工程材料的监督管理。首先要安排专人或者根据项目的实际情况组建小队在整个工程实施过程中对该项工作的进展进行监督，并定时汇报项目落实情况和完成进度。其次组建专业的财务人员对工程造价预算和实际审核的结果进行定期对比和分析，积极寻找产生偏差的原因，并及时地进行完善和处理。最后在工作的过程中，对审核过程中的所有相关数据、实际情况、分析原因以及分析结果都进行记录归档，为后期的审核工作提供基础和依据。
2.5项目竣工阶段的全过程造价控制
在进行工程竣工阶段的造价预结算审核工作时，为了提高审核工作的科学有效性，避免出现低级审核差错，应该加强审核工作的审查力度，加强企业对工程整体造价与结算的全面认识，从而注意审核工作中存在的问题，促进企业科学解决制度的产生。加大审查力度的具体措施有：①进行工程资料的严格审查，其中包括工程施工图纸、施工方案、设计变更、施工合同等；②进行数据信息对比审查，将前期预算数据与现阶段审核结果数据相比较，分析出现差额的原因，是否应该补录差额。加大审核工作的审核力度，能够更加科学合理地进行工程造价分析，提高企业效率，节省成本。审核人员在积极对审核工作进行审查时，要结合实际情况，充分了解施工方案，调查施工情况，深入施工现场，不能脱离实际开展工作，认真做好分析核对以及审查，确保工程预结算的准确性。
结束语
随着我国经济社会的快速发展，各行各业在蓬勃发展的同时也面临着巨大的竞争压力。房地产在正常发展，也有更大的经营风险，房地产成本管理，成本全过程成本控制的应用程序，以确保房地产企业的正常运行，企业可以把项目成本的有效控制，实现成本控制得住，保证利润，并保护企业的健康稳定可持续发展。
参考文献
[1]张晓萌.ZY公司房地产项目成本管理改进研究[D].大连理工大学，2018.
[2]董风枚.浅谈房地产企业的成本管理[J].科技视界，2018（24）：217-218.