张健侃
振石控股集团有限公司 浙江省桐乡市 314500
摘要：长期以来，在市场经济中房地产占据主导地位，直接决定了国民经济发展水平。从显性特征分析，往往表现为投资周期长、金额大及影响因素复杂等，而这些恰好是诱发房地产投资风险的主要因素。本文将简单分析房地产企业项目投资风险管理的问题。
关键词：房地产企业；企业项目；项目投资；投资风险；风险管理
引言
近年来，我国各个省份城市房价都不断上升，尤其是一二线城市较为明显。房地产项目尽管有较高的收益，但也存在不同程度的风险。因此，对于房地产企业来讲，为了可以防止项目投资存在大量风险，必须要结合项目的实际情况和企业的经济实力，合理制定有效策略，不断加强项目投资风险管理，只有这样才可以增加项目的投资收益，才可以更好、更快地促进房地产企业发展，进而从根本上实现我国房地产行业的可持续发展，带动我国国民经济高速发展。
1房地产企业项目投资风险管理的重要性
随着社会生活水平的提升，房地产借助国家经济迅猛发展契机，快速抓住了人们的消费心理，将其打造成为一种全新的投资模式。自2008年房地产行业发展突飞猛进，一跃成为市场炙手可热的领域，即便到了近两年我国房地产投资依然坚挺。但在看到欣欣向荣一面的同时，也必须要认清当前所面临的形势。2019年，全国房地产销售总额逼近16万亿元，但是全国房地产市场的增长空间却在不断地压缩。去年商品房销售面积同比下降0.1%；销售金额虽然同比增长6.5%，增速却比2018年低了1.5%。增速放缓意味着行业规模已经靠近“天花板”。对此，积极从风险的角度看待发展，这对于房产市场至关重要。一方面，加强投资风险防范将有利于行业发展。房地产行业经过长期发展，已经成长为国家经济的支柱，一旦因投资风险控制不力而崩盘，势必对行业乃至国家经济造成影响，甚至引发更大范畴的社会不稳定。
2房地产企业项目投资风险管理问题
2.1偿债问题
相较于其他企业房地产企业所面临的负债危机相对较高，因为房地产企业的本身特征决定了房地产企业所需要的运营资本相对较多，这也就导致了现阶段很多房地产企业的负债率相对较高。据相关调查显示，我国的房地产企业负债率高达百分之七十接近百分之八十，尤其是企业初步运营阶段，负债相对而言更高，这就导致了房地产企业在运营期间不仅需要考虑企业定期支付的员工成本以及项目运营过程当中所需要的项目成本，同时还需要考虑银行的利息和定期偿还的额度，这就让房地产企业的财务风险出现了更大的不确定性。而对于银行贷款的依赖性相对较高也导致了房地产企业在运营期间，所能够周转的资金空间相对较小，因此房地产企业在制定企业战略决策和投资项目的时候往往会出现捉襟见肘的情况，也就造成了房地产企业财务风险相对较高的现象出现。
2.2经济方面的问题
就前端建设以及后端销售来讲，经济发展是房地产的主要影响因素。建设端主要是指建筑行业生产力要素市场的供求影响，例如：人工以及土地等等，这些在房地产建设的资源价格上升中应用，造成工程成本增加。就后端销售来讲，直接影响房屋价值，因为房地产不属于即期销售的产品，其建设周期比较长，在价格方面，前端拿低成本土地与后期销售中有一定的时间差，若碰到经济下行周期，拿地成本很高，而后期销售价格降低，再加上过程中大量的融资成本，造成严重的经济损失。
2.3专业人员素质不高
从事房地产投资分析的专业人才较少，综合知识素质高的投资人员储备更是与房地产庞大的市场体量明显不相称。
特别是许多小规模的房地产开发公司，从业人员少，具有专业素养的人就更少，很难完成水平较高的经济测算、财务分析，往往没有对项目全盘的把握，走一步看一步，项目运营到后期或者最后结算时才发现资金链断裂、亏损巨大，这也是市场上许多烂尾楼存在的原因之一。
3房地产企业项目投资风险管理对策
3.1建立专业的风险管理部门
房地产行业的市场竞争逐渐加大，企业要想有效地降低风险，必须要设立相应的风险管理部门，用发展的眼光看待风险，并对其进行及时的分析，保证能对房地产投资的不同阶段进行全面的分析，使其可以形成相互制衡的监督约束机制。建立风险管理部门是进行风险管理的前提，同时也要制定完善的风险管理计划，这是房地产企业风险管理相关内容的具体依据。房地产企业制定相关的风险管理规划，可以明确企业各项环节的风险管理工作，使其相关人员明确自身的职责，并且可以依据此作为协调企业各部门风险管理工作。明确的风险规划需要制定合理的风险防范与处理措施的选择，确定风险管理绩效评价标准，并对其实施的过程进行有效的监督。
3.2优化资金回收策略
除了投资过程当中房地产企业会面临最较高的财务风险以外，在资金回收和利润获取的过程当中，房地产企业也会面临着一定的财务风险，首先从时间上房地产企业的资金回收如果不及时就会面临着债款还款的不及时，降低银行信用或者是造成企业本身的运营困难。另外一方面则是在资金回收的过程当中回收数额。回收数额的多少将会直接决定了房地产企业本身的流动资本的高低，而流动资本的高低也会决定着房地产企业本身的运营状况和运营能力的大小，因此就需要强化资金回收出策略，一般而言房地产企业的资金回收主要是业主购买房屋时的首付款和后续的按揭款，而想要保障这些款项的有效回收就需要在客户购买房屋时充分调查客户的银行信用，保障客户具备着较高的还款能力，以此来强化资金回收。
3.3建立科学、可行的财务风险预警体系
个别的房地产企业未能针对行业特点、内部管理需要建立财务风险预警体系，未能从根本上对财务风险加以防范。因此，建议房地产企业应从财务指标与非财务指标两个方面建立相关预警体系。首先，房地产企业应结合自身实际运营情况及潜在的风险点制定财务风险指标。在非财务指标方面，房地产企业可将市场行情、地区商品房需求量等影响因素作为风险指标。房地产企业应将财务指标与非财务指标相结合，不断地提升企业整体的财务风险防范能力，使房地产企业可持续地发展下去。
3.4房地产企业内部成立专职的风险预测机构
房地产企业任用专门的财务人员并设置专门的财务预警机构很有必要，不仅能提高企业风险预警的准确性，而且能有效提升企业风险预警的客观性，从而在一定程度上提高房地产企业的财务预警分析能力。另外，房地产企业的财务风险也将随着外界市场因素的变化而变化，为了保证房地产企业财务分析与风险预警体系的适用性，房地产企业应组织财务人员对目前影响本企业发展的各项因素进行调研，并对预警风险指标进行相应的调整。
结束语
综上所述，房地产企业项目投资存在各种风险，企业必须要提高重视程度，制定合理且全面的项目风险管理，设立相应的风险管理机构，制定科学合理的风险计划，使企业各部门明确自身的职责，并保证各部门可以及时进行沟通，做好风险防范工作，提高企业的抗风险能力，从而促进企业可持续发展。
参考文献
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