江淑芳
中国铁路南宁局集团有限公司 广西南宁市530000
摘要：就房地产评估工作来说，不仅具有一定的复杂性，同时还具有风险性和综合性。在开展房地产评估的过程中，参与评估的企业和人员需要充分掌握和认识房地产评估过程中存在的风险，并针对相应的风险制定相应的风险规避措施。鉴于此，本文先对房地产评估的相关原则进行分析，然后在此基础上提出相应的应对对策，从而有效降低和控制风险，以此来更好地促进房地产企业良性发展。
关键词：房地产评估；风险；预防
1.引言
随着我国房地产产业的迅速发展，房地产行业已经成为我国经济全新的增长点。由此导致房地产评估工作也变得越发重要。无论是在房地产交易、房地产拆迁补偿还是企业改制或者资产清算的过程中，房地产评估报告都非常重要。但是由于房地产交易具有非常大的风险，容易受到市场经济和市场泡沫的影响。鉴于此，在房地产评估过程中，一定要针对存在的风险进行分析，并采取合理的应对措施。
2.房地产评估报告的审计原则风险
结合我国相关部门制定的《房地产估价规范》（以下简称“规范”）中的要求可知，在出具房地产评估报告的过程中，必须秉承合法性、合理性和合规性原则。
2.1合法性原则
当前。在开展房地产交易以及房地产评估的过程中合法性原则是判断相关报告是否合法的一项关键依据。结合合法性原则展开审计的过程中，需要注意以下几点：第一，在产权方面，应该将房地产的权属证书和相关的文件作为审核依据；第二，在使用方面，应该严格按照城市的实际规划以及土地使用条例来进行处置；第三，在价格评估方面，应该根据当地的房地产市场和政府出具的政策性文件来进行评估。
2.2合理性原则
合理性原则主要指的是在独立、公正的基础上获取到科学准确的房地产评估结果。一般情况下，对评估价格合理的房地产报告，应该予以支持，反之亦然。此外，合理性原则也是对房地产评估报告进行肯定的一项重要依据。
2.3合规性原则
合规性原则主要是指在进行房地产评估的过程中，相关的报告内容和形式必须完全符合《规范》中的要求以及我国相关保障规范和行业规范的要求。
3.房地产评估存在的分析
在房地产评估过程中，最为常见的风险主要为评估报告中给出的价格和当前的房地产市场价格差异巨大。在房地产项目的建设过程中，受到多方面因素的影响，对最终的估价结果也会产生影响。但是如果评估价格和市场价格的差距过大，则会对后期的房地产教育工作产生严重影响。同时，也会让公众质疑相关估价人员的专业能力和水平，会让公众对估价结果的公正性产生怀疑。
在房地产项目中，受到市场、经济等多方面因素的影响，其评估风险无可避免，鉴于此，相关的技术人员就要依靠自身的专业知识和实践经验来有效规避风险，降低分析概率。就房地产评估风险来说，其涉及的范围很大，包括政府政策、评估单位、房地产企业自身、市场经济等都可以构成相关的风险因素。一般情况下，房地产评估风险主要分为以下几部分：
3.1评估行业风险
很多时候，房地产的市场价格变化受到市场供求关系的影响，在市场中，信息并非完全公开透明的，如果评估人员收集到的信息比较落后或者收集到的相关信息存在错误，必然会对整体的评估结果产生影响。此外，受到政策、法律法规以及金融行业政策等多方面政策的影响，会影响评估方法，最终必然对评估结果产生影响。
3.2评估机构风险
一般情况下，在房地产评估领域中指出的评估机构风险主要为企业的内部管理风险。部分房地产企业逐渐脱离政府部门的支持，完全暴露在市场环境中，其市场操作风险显著上升。
此外，还存在少量评估企业为了盈利，采用低价手段进行不正当竞争，并从不法渠道获取相应的信息或者对评估业务进行垄断，上述违背市场规律的做法也会增加评估风险，对最终的评估结果产生影响，此外，少数评估单位的行为也违背了房地产评估中的公平性和公开性原则。
3.3评估人员的风险
就我国的房地产评估行业来说，整体的起步比较晚，且发展比较缓慢，近几年随着房地产行业的发展，房地产评估行业得以迅速发展，但是由于目前的房地产评估资格考试的考试门槛比较低，导致非专业人员进入到该领域，进而增加了房地产评估风险。同时，由于我国国内房地产评估人员的发展比较落后，少数评估人员缺乏基本的职业道德，其法治意识和道德观念薄弱，在一定程度上增加了评估差异风险。
3.4客户风险
在针对房地产进行评估的过程中，需要根据委托人提供的产权信息来进行评估。我国的相关法律法规要求，委托人不得隐瞒评估对象的真实情况。但是依然存在少数委托人在受经济利益驱动的委托评估过程中，没有提供估价对象的真实情况，故意隐瞒一些不利于价格的因素，或者片面强调有利于价格的因素，造成评价主体与评价客体之间的信息不平等。如果评估机构的人员采用了这些信息，会严重影响评估结果，最终导致评估风险。
3.4评估报告风险
如果没有严格按照规范来对房地产报告进行编制，或者没有按照规定进行评估，评估结论适用条件解释不当的情况下，评估机构和评估人员将处于劣势。此外，如果评估报告使用者未按房地产估价报告所载财产性质或其用途使用估价结论。当他们使用评估报告和评估结果时，没有充分考虑到评估基准日后的不同风险，也会导致最终的房地产评估报告风险。
4.房地产评估分析的预防对策风险
4.1行业风险防范
为了有效预防行业风险，可以让房地产估价师协会介入评估，该协会主要协助政府从事行业自律管理。在开展行业监管的同时，还肩负着整合评估行业的信息资源，为评估机构和协会会员提供全方位的服务，打破地区壁垒和行业垄断，营造公平、公开的市场竞争环境，实现信息资源共享。
4.2评估机构风险防范
为了有效遏制风险，相关的房地产评估机构应该根据实际情况建立相应的内部分析管理机制，在开展房地产评估业务的过程中，慎重选择并及时和评估客户进行沟通。在充分了解和分析了委托目的和对象后，还要对信息的真实性进行核查。在实际的评估过程中，相关的评估机构需要制定科学合理的内部控制方案和实施程序，并同步做好风险监管工作。如可以通过建立风险责任制的方式来预防风险。此外，还要提升评估人员的风险意识，通过建立反馈机制来有效规避风险。
4.3评估人员风险预防
在房地产评估过程中，其评估行为具有商业性。鉴于此，一定要采取相应的措施来提升相关从业人员的法律意识和职业道德水平。高素质的评估从业人员是保障评估行业健康发展和持续发展的核心因素。要求评估人员不仅要具备过硬的专业知识，同时也要有丰富的估价经验。
4.4评估报告风险防范
房地产评估报告评价是报告质量的内在体现。信息披露是否完整，使用是否合理，参数选择是否恰当，都会影响报告的内在质量。因此，评价机构在出具评价报告时，应建立科学的评价体系，通过一定的评审过程，减少评价报告中可能出现的错误或不准确。另外，评估人员在签署评估报告和资料时应进行核实，至少要保证重要资料的可靠性，以增加评估报告的证据力和可信度。
5.结束语
综上所述，房地产评估是一种非常常见的中介活动，为了有效预防房地产评估风险，提高评估效果，一定要根据风险制定相应的风险预防措施和转移方法，以此来更好地促进房地产评估行业和房地产行业的健康发展。
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