隗晨晨
济南融创历控职业有限公司 山东济南 250000
摘要：随着我国现代经济政策的不断调整和社会结构的不断变革，对于房地产行业的宏观调控和人口结构控制都存在较大的限制性。随着人们生活水平的不断提高，对房地产的需求逐渐提升。在这个过程中，社会经济结构不断变化，房地产企业所建设的住宅商品房价格持续升高，也就使得整个房地产行业的利润居高不下。在目前的经济整体结构来看，房地产开发企业体现出可持续发展的特点，在目前的房地产企业住宅商品房在开发建设过程中，对其成本进行控制仍然是一个重要的内容。
关键词：房地产；成本；精细化管理；造价控制
引言
土地增值税是税务机关向转让国有土地使用权、地上的建筑物的单位和个人，以其收入减去特定扣除项目数额后的增值额为依据征收的税种。于1994年起施行的《土地增值税暂行条例》其出台背景就是抑制当时国内部分地区的房地产过热现象。2016年底国务院工作会议再次提出，“房子是用来住的，不是用来炒的”。在此之后，相关部门陆续出台了涵盖房地产企业融资、个人购房信贷等方面抑制房地产过热的配套政策。与此同时，各地税务机关在与房地产密切关联的土地增值税征收及汇算清缴的执行尺度上也日趋收紧。
1房地产企业成本管控的重要性
1.1加强成本管控有利于房企提高抵御各类风险的能力
房地产企业在项目开发过程中受宏观政策和市场周期的影响较大，具有投资大、风险高的特点。在经历了近5年来的高频限购限贷政策的集中调控后，房地产行业的增长由过去的万马奔腾向目前得稳速提质的集约型转变。“马太效应”在房地产行业日益显现。而比较完善的成本管控措施在很大程度上能够帮助房企降低各类经营风险。
1.2加强成本管控有利于房企降本增效
房地产行业的盈利能力已逐年降低，房企在资金实力、成本管控、产品质量、品牌效力等诸多方面展开激烈的竞争，向管理要效益是有效途径。有效的成本管控能降低工程造价、能降低资金成本、能减少各类不必要的开支，增加企业的利润。房企在具体开发项目成本控制中，运用刚柔并济的方法，严格控制刚性成本；适度范围取舍柔性成本，通过降本增效，实现企业利润最大化，进而提高房企的核心竞争力，推动房企的可持续发展。
2房地产项目全过程成本的精细化管理与造价控制问题
2.1工程决策结算造价评估缺乏可靠依据
目前我国大多数房地产工程在建设期间无法按时按量完成，这导致施工工期延长，需要投入更多的资金，影响了工程造价，其根本原因在于工程决策阶段，缺乏可靠的依据，对于工程造价的评估不够科学，进而产生了严重的后续问题，影响了工程造价评估与管理。
2.2工程设计阶段造价评估力度不够
在对房地产工程综合效益衡量过程中，工程质量是一项重要的指标，在工程造价中不可忽视，然而实际工程中，工程造价没有得到充分的重视，这导致房地产工程的性价比层次较低，或者单纯重视某一方面，而导致其他方面无法兼顾，旅游者想要实现协调发展，必须考虑到质量和造价的有机结合。
2.3工程造价管理力度不足
之所以在房地产工程中存在工程造价管理力度欠缺的问题，是因为造价管理人员在进行管理工作时缺乏完善的管理体制作为依据，从而导致相关施工规范要求不能得到良好的落实，使工程施工过程中存在违规操作、更改设计的问题，而此类问题将会直接影响工程的资金使用，严重威胁工程造价管理工作的效果。
3房地产项目全过程成本的精细化管理与造价控制
3.1土地成本
先横向，再纵向。采取占地面积法分割，分割之后采取建筑面积法分摊土地成本，然后综合“楼面地价”。土地成本，指为取得土地开发使用权而发生的各项费用，主要包括土地出让金、大市政配套费、契税、土地闲置费、土地变更用途和超面积补交的地价及相关税费、拆迁补偿支出、回迁房建造支出、农作物补偿费等。
3.2建造成本
个性化的成本直接归集；共同的成本，按照建筑面积法分摊，同时考虑层高因素。例如：可以直接归属于商业或者住宅部分的按照直接成本法归集（如玻璃幕墙），属于共同成本部分（如基础设施）按照建筑面积法分摊，并考虑层高系数法的使用。
3.3合理划分期间费用和开发间接费
土地增值税清算时，当不能准确划分管理费用和“开发成本———开发间接费”，发生的“开发间接费”有可能被认定为土地增值税流程当中的“开发费用”，从而影响扣除以及加计扣除，导致纳税人税负增加[1]。
3.4财务成本的控制
对房地产企业住宅商品房开发建设过程的财务成本控制中，需要严格控制投入资金以及与项目预收回售资金的用途。在整个工程的开发过程中，针对整个项目开发过程中的资金收支情况来说，要在项目开始前对其进行动态预算，结合工程的施工及销售进度进行调整。尽量做到设计方案报政府职能部门审批通过后加快推进前期施工许可证的办理，尽早开工。开工后按招投标的工期要求严格工期管理，尽早达到预售条件。销售后加快回笼速率，对资金统筹安排。最后科学管理竣工时间和交付时间，做好项目清算，从而有效地控制财务成本[2]。
3.5建立健全科学的成本考核体系
房地产开发企业需要学习、引进目标成本管理、责任成本控制等管理方法和理论，依靠原有的ERP系统，将项目建安成本和营销成本落实到每一个责任中心，运用作业成本法、目标成本法、责任中心相结合的方法，对房地产开发项目成本进行严格的管控。将实际成本与目标成本的差异进行分析，并找出其内在的原因。明确各部门应尽的职责，并且按绩效考核制度的具体条例来落实奖惩。只有当成本考核真正落实到全体员工，才能调动起全员实施成本管控的积极性，成本管控才能收到良好的效果，才能切实降低企业的成本[3]。
结束语
综上所述，将地下车位作为单独的成本核算对象，虽然计算过程相对复杂，但可以相对准确地反映各业态的开发产品成本，又符合“财会〔2013〕17号产品成本核算制度”的基本原则，也并不违背相关地方法规，且土地增值汇算清缴税额较第一种分摊方式有一定程度的减少，因此房地产开发企业或会计师事务所、税务师事务所等中介机构申报土地增值税时应尽量向税务机关申请采用此种方法。
参考文献：
[1]郑博元.房地产开发成本分摊方法浅析[J].中国管理信息化,2021,24(09):29-31.
[2]童玲.房地产评估中工程造价的运用[J].中国住宅设施,2021(04):53-54.
[3]褚玉芳.房地产企业成本管控问题研究[J].纳税,2021,15(12):119-120.