唐浩
中国建筑第二工程局有限公司华东分公司 上海市 200135
摘要：房地产行业的激烈竞争，必将淘汰一些竞争力较弱的房产企业。那么在如今优胜劣汰的行业背景下，房地产企业在保证质量的同时，不得不对从开发到销售各个阶段的成本控制进行研究，项目设计作为过程的前沿工作，其成本控制的好坏直接影响到整个工程的经济收益，甚至影响到整个房地产企业行业竞争力的强弱，因此，必须将其作为重中之重。基于此，本篇文章对房地产项目设计阶段成本控制存在问题进行研究，以供参考。
关键词：房地产项目；设计阶段；成本控制；存在问题
引言
随着时代的不断发展，很多建筑行业都开始了建设基础工程，各种建筑行业的项目投资越来越大，与此同时对于建筑行业来说，这也会导致建筑行业在发展的过程中不断受到阻碍，也会陷入困境之中；很多建筑工程项目在建设的过程中对于成本控制的工作认知不是特别强，只是简单地重视表面的成本控制，忽略很多实质上的问题，尤其是早期设计阶段的成本管控工作，在早期施工工作进行的过程中，成本管控工作是至关重要的。
1房地产项目设计阶段成本控制存在的问题
1.1设计阶段成本控制体系不够完善
据相关调查显示，我国很多房地产企业并没有形成完整的成本控制体系，尤其是在项目设计阶段，而且在进行项目设计成本控制工作中存在重心后移、重视力度不够、管理交互性不强等现象，这直接导致了项目设计中成本控制问题的出现，即：成本控制维度单一，手段不成熟；信息不对称，数据缺乏完整性；成本控制措施缺乏有效性与实时性，且未形成整套反馈、预警和处置的方法等一系列问题严重阻碍了对项目设计阶段成本控制措施的有效实施。
1.2成本核算人员综合素质有待提高
基于房地产开发企业的特点，房地产企业的成本核算人员不仅需具备专业知识，还要具备较强的逻辑思维能力和一定的土木工程知识，对从业人员的综合能力提出了较高的要求。然而，从实际情况看，房地产企业对财务人员素质能力缺乏重视，财务工作人员水平参差不齐已经成了行业常态。加上核算制度和体系不健全，财务工作人员缺乏有效的参考与指引，大大降低了成本核算工作效率与质量，造成房地产企业成本核算质量普遍偏低。
2房地产项目设计阶段成本控制的对策建议
2.1完善项目设计阶段成本控制体系
房地产项目的设计阶段是决定项目功能、规模、性质与建设标准的重点，更是影响项目投资的关键。需要保证其成本控制的有效性，必须有完整的成本控制体系。因此，首先要明确设计阶段成本控制对整个工程的重要性；其次，管理人员须全面考虑在设计预算过程中的影响因素，做好风险方法工作，并要对各个环节与流程作出初步与评估预算；再次，全面完善项目设计阶段中从招标到图纸交底工作完成整个过程的成本控制体系，严格实行节点限额设计与专项成本分析报告的措施，并制定相应的奖惩制度，做到分工明确，责任到人；最后，成本控制是一项系统的工程，需要各节点工作人员的密切配合与相互协作。
2.2构建员工体系
工程项目中起到决定性作用的，除了前期策划工作还有设计阶段的一系列工作，在设计阶段中很涉及到很多的设计技术人员支持问题，这些设计人员每个人的设计理念都是不同的，所以对于这些设计人员的管理工作比较困难，设计人员每一个人的想法和见解是不一样的，管理人员要综合每一个人的想法作为参考，所以为了更好地调动相关工作人员的工作主动性，工程项目经理还应该在工作的过程中不断与设计人员进行沟通，在下达任务开展工作之余，相关管理人员定期进行考核，根据制定的相关管理制度展开奖惩工作，奖惩根据考核结果进行制定。在考核的过程中相关管理人员可以根据评分的制度进行评定，在开展安全技术时，工程项目经理与设计部门各个设计人员进行有效沟通，将每一个人的考核方案进行比较，并且逐渐完善整体的设计模板，还要对相关设计人员定期考核，制定相对应的奖惩制度，对方案的权重值进行评估，最后并签署合同或协议书。考评时，依照协议书中的考核细则对方案进行评分，最后的成绩要根据加权平均进行操作。如果考核人员的成绩合格，则可以继续进行工作，如果考核人员的成绩不合格，就可以让考核人员选择复考，并且在资金方面进行扣减，如果考核人员的成绩超出平均值，管理人员就可以对其进行额外奖励。
2.3积极推进设计阶段与BIM技术相结合
基于BIM技术的建筑整体的协同设计理念,能让建筑设计师对设计方案不断进行整体性优化，从而设计出合理可行的方案。同时也有利于各参与主体间的信息交流，同步进行信息反馈，准确修正存在的问题，避免形成信息的孤单效应，有助于更高质量的完成设计任务。此外，在设计阶段利用BIM技术的碰撞检查功能可以提升设计工作的准确性，降低后期可能存在的二次设计的成本。因此应积极推进项目设计阶段与BIM技术的结合,实现高效协调配合，进而有效实现建筑的投资控制。
2.4构建竞争机制，完善工程设计建设招标工作
首先，要成立与法律相符的项目设计代招标机构。其次，要依照各地方所存在的各类规章制度对工程建设单位进行招标。业主方提出计划建设项目的投资及功能需求，并且提供较完善的项目招标书。再次，项目招标之前要对招标单位进行资质、信誉等方面的综合审查，之后要确定优质且科学的评标办法，以提升评标的公正性。同时还要制约业主随意更改方案的行为。最终，如果工程项目的中标方案予以确定，业主方则需要对研发部、成本部、营销部等诸多部门的专业人员进行汇集，并且对重要方案提出相应的优化建议，以此有效提升设计方的经济性和合理性。
2.5加大项目设计阶段成本控制的管控力度
高质高量的完成项目设计阶段成本控制工作，必须做好管控工作。基于管理的本质，在进行成本控制管控时，必须要将企业所拥有的资源进行有效的计划、组织、领导与控制，并要综合分析客观因素的影响，从而在保证进度的同时，达成最佳成本控制目标。具体措施，首先是时间管理，在拆分设计节点工作基础上，做好各环节的衔接工作，尽量缩短时间，提高质量；其次是技术管理，做好各项设计图纸的对接与较低工作，避免出现各自为政、漏项缺项的现象；最后是现场管理，设计现场需要严格把关，控制成本不能盲目的做加减法，需要在确保设计质量的基础上，对项目设计计划作出随时的调整与优化。
2.6限额法的应用
在限额法采用的前期，一定要进行整体考量工作，并且与建设的实际情况相匹配。之后再呈报审核，按照审批额度进行前期设计，一切按照流程进行工作。在设计阶段审核成功以后，才可以根据有限的额度进行图纸设计工作。在对整体工程造价分析过后，才可以制作工程资金的汇总工作。一定要严格把控投资金额不规范导致的影响，以此来保证工程的整体进度，完成对项目设计整个过程的实时控制与标准化管理。
结束语
随着经济的发展，成本控制越受到各行业的重视，在房地产项目设计阶段的成本控制更是备受关注。从目前的现状来看，房地产企业需要结合自身需求与行业前景，做好成本控制的精细化管理，以此提高自身竞争力。
参考文献
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