潘琴
四川天悦建设有限公司 610041
摘要:随着人民生活水平都日益提高，对美好生活和品质诉求的强烈追求，越来越多人对住房的选择提出更高的要求，随着国家对住房限价、三道红线、银行业涉房贷款新规、土地集中供应的多项强劲高压政策的落地，房地产市场的竞争也越来越激励。为了在市场竞争中取得优势，房地产企业对项目开发成本费用越发关注。本文正是通过住宅项目开发成本的构成以及控制要点进行阐述。
关键词:住宅项目；开发成本费用构成
一、住宅项目开发成本的构成
(一)、土地费
土地费即项目为取得土地开发使用权而发生的各项费用。主要包括需要向政府支付的土地出让金、土地转让契税、印花税、土地使用费、耕地占用税、土地评估费、以及征用土地时所需要的各种土地的补偿费用、完善红线外配套设施所需要的建造费用等。
(二)、开发前期费
在取得土地开发权之后，项目开发前期的投入费，包括：1、勘察丈量费：水文、地质、地形、管线测量、场地测绘及地籍测量，文物古迹勘探费，定位放线，初勘、详勘，预售\竣工房屋面积测量费，竣工土地测量费，沉降观测费，基坑变形监测费、拨地钉桩验线费等；2、规划及建筑设计费：含项目总体规划设计费、规划概念设计费、方案设计费、施工图设计费、市政配套设计（景观、小市政）、公区装饰设计费、专项设计费、审图费及其他设计相关费用；3、报批报建费：包含向政府归口管理部门缴纳的城市基础设施配套费、其他行政及经营业收费；4、三通一平费：包含建设单位修建、供施工用的临时道路、临时给排水、临时供电设施设计、建造、管线铺设、改造、迁移、临时变压器等安装及拆除费用。基础开挖前的场地平整、挡墙、高切坡处理等费用；5、临时设施费：建设单位临时办公场地和办公费用。
开发前期费，就是在土地使用手续办好之后，准备住宅项目开发的企业需要根据住宅开发实际情况进行科学的、具有针对性测量、设计、报规报建、前期准备等所发生的相磁费用，并且当总体规划方案设计出来之后，还需要进行项目的可行性研究、环境影响评估、水土保持方案、安全性评估等进行相应的编制和审查，确保项目开发的的安全性和可行性。
(三)、主体建筑及安装工程费
开发项目的成本主要发生处，即房屋建筑的施工成本，包括：1、地基与基础工程费；2、主体结构及粗装修；3、装饰装修（含门窗、栏杆、防火门、公共部位装修、外立面装修等)；4、主体安装工程【含给排水、电气 消防、通风、暖通、弱电、设备（电梯、二次供水、发电机、人防设备等）、光彩照明等】；5、户内精装工程；
(四)、基础设施费
包含室外给排水工程、道路工程、采暖系统、燃气系统、室外供电系统及高低压设备、智能化系统工程的建设费用。
(五)、环境景观工程费
项目所需发生的园林环境景观，包括绿化工程、建筑小品、广场工程、围墙工程、室外照明工程、室外零星设施的费用。景观用地指建筑用地红线范围内，除去20%-30%建筑基底占地面积和市政道路外部分统称景观用地，景观用地的硬景、软景搭配一般按照3：7比例进行考虑。
(六)、开发间接费
开发间接费是指与项目开发直接相关成本费用性支出。包括工程监理费、造价咨询费、检验试验费、工程质量监督费、安全监督费、工程保险费、工程技术咨询费、物业前期完善管理费、为防止不可预测或不可抗力事件和抵御市场风险备用一定额度的不可预见费。
以上六项作为房地产开发公司的开发成本费用，这里所说的开发成本不包括项目的期间费用：管理费用【指地产企业（除营销及项目人员外）所发生的管理费用】、财务费用（指地产企业发生的存款的利息收入、开发资金占用利息、银行的手续费用、土地增值税、附加税、销售增值税等）、营销费用（指营销设施建造费、营销部发生的销售设施及营销人员工资、营销推广、办公等费用。其中营销设施建造费包含示范区环境建造费、售楼部设计及建安费及装饰装修费、临时样板房或实体样板房设计及建造及装修费）。
二、住宅项目开发成本控制要点
在住宅项目中对施工成本的控制，在很大程度上能影响到整个住宅项目的收入。因为施工成本不像住宅项目开发成本的其他构成要素那样，所花费的金额不会太大的浮动情况，施工成本由于项目的施工环境、实际施工情况以及项目前期的施工准备等，都对施工成本产生巨大的影响。
因此，房地产企业如果想增大经济效益，就需要重视住宅项目施工成本的控制。下文是从几个方面对施工成本控制进行的分析。
(一)、重视可行性研究，确保住宅项目施工的可行性
可行性研究可以算得上是住宅项目的立项研究、前期调研的阶段，主要是对项目地块和市场进行实地考察，通过各种方式根据住宅建设地区内的实际情况，对该地区的基础设施、市场竞争、住宅均价等进行研究和分析。最后结合政府的政策进行可行性的分析，对每一个施工环节进行详细的规划和目标成本测算，保证住宅项目成本实现可知、可控的目标，以保证项目顺利实施和达到预期收益指标。
(二)、增强施工成本的控制意识
要想控制好住宅成项目的施工成本，就需要建立全员成本控制意识，成本管理：是一个全员管理，全方位造价管理的总和。这一做法需要贯穿整个施工过程。施工的成本控制不能停留在表面，搞形式主义，要深入细节，联系整体，不管是前期还是后期，都需要最好最适宜的规划，并且要严格按照规划执行，促进企业的健康发展。除此之外，企业的员工也需要换位思考，站在企业的角度思考问题，做好自己都本职工作。另外管理层不能只空谈，而不敢实事，也需要进行实地考察，能够对施工过程有一个具体的了解，拥有前沿的眼光，找出最合适的方式进行住宅项目的施工成本控制。同时也需要发挥榜样先锋作用，带动企业的所有员工为控制住宅项目施工成本，增强整个企业的施工成本控制意识，达到施工成本控制的总目标。
(三)、要重视施工全过程成本控制
过程控制决定项目盈亏，精细管理决定项目成败。要建立全员、全过程和全动态的成本管控体系，实现成本执行过程的有效控制。精细化成本管理的核心是高度适配，即在能产生价值的地方敢花钱（该花钱的地方敢花，该省钱的地方不浪费，让投入的每分钱创造出最大化价值，形成项目亮点）；控制无效成本（对无效成本抓得准、控得严；做细策划，多方案比对选择性价比高的；重点要在非标部分下功夫；重视属地化特征造成的成本差异）。
对于施工成本控制最重要的工作就是加强现场的管理。在进行采购工作之前一定要做好市场调查，不会买到劣质拆材料，影响施工。同时要编订并且对照好相关都采购文件，做好分包工作以及相关招标工作。对于进行投标的公司要进行详细的考察，选择企业信誉好、施工质量好、控制成本管理严格并且技术较硬的等，这样才能保证住宅项目的施工过程中在不影响质量以及工期的情况下，将施工成本最大限度的降低。
(四)、重视工程的验收工作
在这一环节，需要组织相关人员，进行跟进验收，避免因为工程的遗留问题，而增加不必要的花费。工程验收工作进行总结评定，总结评定的对象是所有工作。要进行奖罚分明，实现鼓励机制，奖励实际进行工程验收的人员，激励他们努力工作，确保企业的合理的经济收入。
(五)、项目成本后评估的及时收集与整理、分析
项目成本后评估的主要目的：吸取教训，总结经验，沉淀数据，提炼升华，以便指导企业未来开发项目的效益提升。项目成本后评估主要分析方向为：1、招标管理情况分析：招标效率对比、总价包干合同占比、供方履约情况评估、招标过程中的优秀经验分享和惨痛教训的总结等；2、合同管理情况分析：合同执行情况漏洞分析、合同标准模板的完善、合同交底要点的梳理等； 3、总体成本执行情况：总体目标成本与总体结算成本对比、主要合同目标成本与结算成本对比、变更签证比例等； 4、成本经验教训总结：过程成本优化案例分享、成本超支原因的深入分析、成本管理工作中的建议等；
三、总结
项目开发成本管控要形成一套闭合管理模式，事前策划：有大局，有目标，有思路； 事中控制：有手段，有方法，有工具；事后核算：及时性，数据准，依据足；作为成本，要理清工程、设计、成本的主线工作思路，三线（技术线、工程线、成本线）联动，才能有效地提高效率，降低成本。做到在控制成本风险的同时，协助工程化解项目难题；了解设计出图的节奏，不同设计阶段的成本管控要点，配合设计指标不超标的同时让设计研发有发挥效果的空间。成本管控是成本合理策划、合理运用、合理监控和合理落地的过程。对于企业来说成本的控制在很大程度上可以让企业增加经济收入。所以房地产企业一定要重视好施工成本的全方位管理和全周期的成本控制，要建立起相关的规章制度，对员工进行相关培训，促进企业的良性、健康发展。
参考文献
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