刘坤
芜湖祥生房地产开发有限公司 安徽 芜湖 241000
摘要：党的十八大以来，在以习近平同志为核心的党中央坚强领导下，我国工程质量水平不断提升，质量常见问题治理取得积极成效，结合2020年安全专项整治三年行动，工程总体安全、质量事故得到有效遏制。
从2017年3月以来，中国的楼市开始进入前所未有的时代，房价和市场越来越趋于稳定。进入2019年，尽管一些热点城市的房地产市场出现回暖甚至过热的情况，但却在中央“房住不炒”的调控精神下，迅速冷静下来。时过境迁，房地产难以再像前些年一样暴涨暴跌，而自2020年以来，大多数城市的市场将日趋稳定和理性。
期间紧随着大量“高周转”房企的涌现，房地产市场一味地追求体量，却或略了住宅其实也是一种产品，而既然是产品，那么在生产过程中就就必须谈安全、求质量。其爆发式增长的过程而接踵伴随的各类安全事故、质量投诉和维权的事件频频发生，各房企亦深刻的认识到过程安全生产风险以及交付质量对房企发展的重要性和当前阶段对提升房屋安全质量管控的迫切性。
关键词：房地产、安全质量控制、工程管控、管控对策
2018年9月21日，为深入开展工程质量安全提升行动，保证工程质量安全，提高人民群众满意度，推动建筑业高质量发展，住房城乡建设部印发了《工程质量安全手册（试行）》；2019年9月15日，为解决建筑工程质量管理面临的突出问题，进一步完善质量保障体系，不断提升建筑工程品质，住房城乡建设部发布《关于完善质量保障体系提升建筑工程品质的指导意见》；2020年09月11日，建设单位作为工程建设活动的总牵头单位，承担着重要的工程质量管理职责，对保障工程质量具有主导作用。为进一步建立健全工程质量责任体系，推动工程质量提升，保障人民群众生命财产安全，不断满足人民群众对高品质工程和美好生活的需求。住房和城乡建设部发布《关于落实建设单位工程质量首要责任的通知》；而实际地方在对发生安全事故的项目处罚工作中，依然是重拳出击，直接停止预售3到6个月不等，毫不含糊。
随着2021年6月10日通过并计划于2021年9月1日开始实施的新《安全生产法》的落位，更强化了“三个必须”内容，即：管行业必须管安全、管业务必须管安全、管生产经营必须管安全。至此，安全生产不仅仅是施工单位的事情，也不仅仅是安全管理部门或安全员的事情，而是所有参建方全员的事情，至此，地产行业中的开发企业对安全管理及质量管控反而成为了首要责任主体。
从以上各类发文不难看出，针对地产或建筑行业快速增长式的大发展，国家也深刻的认识到建设单位作为工程建设的牵头单位在工程质量中所起到的至关重要的地位，也是合理且最有效的首要责任主体。
鉴于以上论述，作为地产行业中的工程管理部门，它是否就成为一个异常重要的部门？即：安全不能有问题，否则会直接或间接的给公司造成巨大损失；质量不能有毛病，否则会直接影响交付，造成不可挽回的损失；进度上更要控牢，延期交付是一个地产公司说出去都不好意思的损失。前述三点总体来说如果有一方面出现问题都会对一个地产企业在一个地区的“深耕”的造成无法估量的损失，甚至影响其“战略”发展。
而作为一个地产的工程管理部门，将如何去面对，本文就此问题将做一个浅层的论述。
1 当前地产行业项目工程管控存在的问题
1.1 产品设计失去了创造价值，甚至偏离了本质属性。
产品设计的地位与重要性在房地产项目开发中不言而喻，随着社会物质文明及精神文明的发展水平逐步提高，人们对自身的居住品质的要求也越来越高，“家”的属性也在不断的更新定义。随着土拍市场竞争的激烈，基于“房住不炒”的调控精神，外加一些限价等政策，地产开发利润也被极大程度的压缩，所以产品的设计上更是倾向于货值最大化、利润最大化，进而忽视了产品的舒适度，甚至于基本功能都不能满足。
工程管理就是基于产品设计的基础上开展工作的，加上本身设计存在的缺陷，而“快周转”情况下却是拿着根本没有图审的图纸进行施工，甚至于边设计边施工，很难发现过程的问题。加上很多设计院都是按照建设单位的意愿进行，处处为规避或打擦边球的方式进行设计费用优化，设计缺陷比比皆是，这也是政府相关主管部门近期要加大图审力度及落实设计责任制的目的所在。
产品设计失去了“设计”的含义，却变成委托和被委托方妥协后的产物。譬如近些年，地基抗浮考虑不周，地下室大面积框架柱开裂；结构梁影响净高、异形结构、设备平台不合理、进户门开启阻碍、连廊飘雨、底层采光、归家无路等等。后期问题的出现也只能让工程管理不停的去弥补一个又一个，实际上工程管理方面对已成型设计缺陷基本束手无策，所以就造就了交付后的种种问题。
1.2 成本优化，只做减法；价值工程，偏“爱”于一隅。
很多产品设计的高大尚，但是在施工图设计阶段、招标阶段，甚至于施工阶段都习惯于进行“优化”，而“优化”就是习惯做减法、做降配，从而强行撑开利润空间，其已违背了价值工程的基本思想。
近些年，关于产品“简配”的维权、投诉事件不减，譬如精装变简装、塑胶“人工湖”、手撕大理石、承诺不兑现等等，亦给地产商的名誉造成巨大的损失。
而工程管理对优化、简配后的项目管控难度更是难上加难！
1.3 受行业制约，监理人员只剩依赖。
现阶段，鉴于监理行业的地位的特殊性，又受限于行业内竞争，首先一个项目的监理部人员的配备就不能齐全，持证且有经验人员更是稀缺，具体表现为年纪大的不能适应当前的管理模式，年纪轻更是做不长久，流动性极大，更谈不上对本项目的熟悉程度和责任承担。再者，监理是受建设单位委托，但因为人员的不足、技术及经验的欠缺，实际现场很多都会依赖施工单位，“有管无严”的现象屡见不鲜。最后，项目现场管控，主要还是依赖建设单位，其“独立性”几乎丧失殆尽。
1.4 施工用人现状及施工单位管理水平的参差不齐导致项目管控难度极大。
近两年，行业主管部门之所以一直强调加强对建筑工人的培训、超龄人员严禁被用工等，不仅有建筑业转型升级的需要，还包括建筑工人数量减少、日益“老龄化”等因素。以建筑工人主要组成部分——农民工群体为例，根据国家统计局的报告，2017年从事建筑行业的农民工平均年龄不断提高，其中50岁以上的农民工所占比重提高较快；从事建筑业的农民工同比下降0.8个百分点。当前，在建筑业没有转型和升级前，我们还将仍然面对这一批建筑工人，而不仅仅是年纪在增大，人数肯定也会在减少，所以建筑工人的架构组成，也给我们工程管理工作造成了客观上的困扰。
对于很多施工企业，缺乏行之有效的管理方法，一部分企业基本以项目挂靠为生，对项目的把控基本处于真空状态，完全依赖实际承包人。项目上往往存在盲目投标、底价议标、项目负责人素质不佳、对内权责不明、管理粗放和资金短缺等问题，一遇到棘手的问题，很难实现既定目标。过程安全、质量、进度、成本等管理几乎流于形式，而只着眼于当前的投入和收入，风险极大。
2 当前地产行业项目工程管控对策
2.1完善内部管理制度，打破壁垒、加强协作。
在项目开发中，边际效益最高的应该是设计和景观的投资，设计效果及设计的实现的重要程度不言而喻。而现阶段地产市场，各种户型、结构形式多种多样，依据地域差异和区域市场调查，不难掌握适合一个地区的产品设计。
“人室相扶感通天地”，利用自然、结合自然，需要把设计变为真正的创造。一方面落实有经验的设计人员充分考虑地质条件、施工顺序以及施工工艺等，规避因规划设计造成的变更及返工现象；另一方面多多结合工程和成本等相关部门的意见，以及历史项目或当前普遍存在的设计缺陷问题，强化设计精度与深度，规避施工图设计阶段的问题。而工程管理应积极组织相关人员及单位，提前对设计文件进行熟悉和审查，多多邀请设计单位到现场进行设计意图及设计文件交底工作，经常性沟通，并同步将过程实施情况反馈给设计部门。设计部门应定期深入现场，主动沟通工程、成本，经常性的进行设计返检工作，将问题的解决放到前端。
根本上，设计部门还应坚持设计底线，避免因成本优化而降低设计标准，尤其是对涉及结构和安全方面的问题，对客户舒适感的营造也是应该坚持的底线。
2.2 成本优化应坚持价值工程导向，不做项目失败的背锅侠
价值工程的本质是指以产品的功能分析为核心，以提高产品的价值为目的，力求以最低寿命周期成本，实现产品使用所要求的必要功能的创造性设计方法。价值工程的基本思想是以少的费用换取所需要的功能，而不是减少费用换取，此处的“少”是相对于产品功能价值最接近、最合适的意思。
在价值工程中，产品价值是评价某产品有益程度的一种尺度，价值高说明该产品有益程度高、效益大、好处多；价值低则说明有益程度低、效益差、好处少。通俗一点，也可以用"值得不值得"来表述。树立这样一种价值观念，能够正确处理质量与成本的关系。实际上成本优化就是遵循价值工程的计算公式，有三种方式，即：支出必要的费用，获得预期的效果；适当减少支出费用，但预期的效果减弱并不明显；少量的多支出费用，但预期的效果会大大提高；另外，成本尽量不要去对地基与基础、主体结构以及安全保障措施等设计安全问题进行“简配”，此类简配或将导致更大的损失。实际上，过程成本的控制并不能大大缩减整个项目费用，成本控制应重点落在投资决策及规划阶段，过程阶段成本的控制主要还是“要不要和值不值得”的问题。
2.3 项目实施过程的管控就是总目标和阶段性目标管控
谈项目管理，就得需要知道项目管理的核心任务，项目管理的核心任务其实就是是目标控制。建设单位的项目管理工作需要涉及项目实施阶段的全过程，具体工作分为：安全管理、投资管理、进度控制、质量控制、合同管理、信息管理以及组织协调，而上述的七项就是围绕着项目目标进行开展。
而相对来说，以上七项过程安全管理需要放到首位无须解释，进度控制是作为地产企业的命脉，其重要程度不言而喻。质量控制又是一个地产企业“深耕”的工具，更是一个工程管理部门管理成果的直接体现。
工程项目管理是有多个环节组成，即：提出问题、筹划、决策、执行、检查（PDCA），他是一种管理方法。整个项目管理过程就是提出问题和解决问题的过程，它是多个工作环节组成的有限循环过程。
2.3.1 尝试扶持或培养监理人，增强其责任心而获得良性发展
如前所述，监理一方面因为行业现状，另一方面是费用被压缩严重，所以导致整体并不理想。而地产行业的发展无论是从政策上还是实际管理上，都离不开监理单位。想要监理单位良性发展，并变成地产开发过程的左膀右臂，必须有所付出，适当的尝试合作扶持或角色转变，至少在本项目能从根本上解决当前的问题。
不仅仅如此，地产企业还应提高和强化监理人员在安全、质量监理中的地位和作用，通过一系列的激励政策，增强建筑项目监理单位的自信心和责任心，提高其职业道德品质的同时，加强培训和引导，拓展他们的专业技术知识。
而从政府角度来说，改变监理费的支付对象及标准额度，进而可以建立起整体性监管的工作结构，来真正起到监理的作用。地产企业也可以适当效仿。
2.3.2 安全管理的成果就是让所有项目参与人养成良好的安全生产习惯
安全管理是项目管理中最首要、最重要的任务，首先是建立健全项目安全管理制度，以新《安全生产法》为依托，强调“三个必须”，不断强化企业管理层的安全意识，并且责任到人，落实“一岗双责”。
安全管理首要因素是人的安全管理，换句话说就是：人是构成安全管理工作中首要和决定的因素，也是决定安全管理工作是否科学有效的主要因素。笔者所熟知的一个项目发生过安全事故，但该项目各方面的安全设施也基本到位，其事故发生的根本原因就是个人没有很强的安全意识，说白了就是不懂得自我保护。前面也说到当前阶段的农民工状况，一方面农民工先是新时代的农民，然后才是进入建筑业的工人，且日益的“老龄化”问题，能真实体现整体素质，所以国家也在大力提倡建筑工人的培训工作。另一方面就是习惯，虽然社会在进步，安全管理上也在逐步上台阶，但是对安全没有敬畏之心的的习惯却会一直保留，加之认为安全事故是一个小概念事件，所以两方面的原因，直接导致安全管理的起步就很困难。但个人素质的提高和安全习惯的养成却是唯一的安全管理起步点。
队伍及人员安全管理上坚决杜绝“以包代管”、强制落实实名制管理、加大项目现场举办大型安全应急演练的频次和参与人员范围，利用科技手段实现可视化管理，同时增强互动，如有奖举报等。现阶段项目现场安全控制的常用手段就是安全交底、安全培训以及班前安全教育，但其究竟能起到多大作用，至少每个项目情况都不同，若能做而且频繁的去做就能下意识的形成习惯。
2.3.3进度的管理力求计划合理、过程分解、阶段可控
项目总计划的编制必须跟进项目所在地的区域特点，包含各类资源、气候特点、政策环境等因素，不可盲目激进。过程应将总计划分解成不同阶段的节点计划，并将节点计划按照关键工序设定最迟和最早完成时间，管理上明确进度红线节点，严禁突破。因不可抗力因素影响的，应及早对接政府相关部门，取得延期的同意，自身还应重新制定计划，不去辜负购房者的期望；因施工因素导致的进度滞后，应分析原因及时应对，必要时以合同为依托，进行强行干预；因销售回款等影响进度的，过程工程管理部门应积极对接营销、财务等部门，涉及进度红线节点的应尽早调整工程进度节奏，规避延期风险，进而给项目开发造成更大的损失。
2.3.4质量管理应严格执行样板先行，对队伍做到择优录用
质量管理首先是项目管理人员配备必须满足，且人员的整体素质及责任心必须达标。其次应有健全的工程质量管控制度，且细化分级，定岗定责定流程，能真正实现“三检制度”的落地。
建筑材料的好坏是一个项目开发过程及交付顺利实现的基础。首先明确材料品牌，现场严格执行验收制度。针对材料进场环节，不仅仅是只看检测机构的“来样检测”是否合格，还要不定时的对现场实际用材进行抽检，以杜绝以次充好的现象。
施工过程管理上，需要对参建人员加强质量技术培训，持续构建专业且有责任心的管理和施工队伍。分部分项工程的施工队伍选择上要求施工单位进行书面告知，必要时需要对施工队伍进行专业考核和责任心的判定。正式施工前，严格执行样板引路制度，把样板作为最低要求，而非最高限制。过程积极参与、时时巡查做好指导工作。
建设过程中，对质量的纠偏工作除现场监督整改外，还应善于运用外部条件。一方面应经常性的到周边甚至更远的地方进行相同阶段的其他优秀项目的观摩活动，寻求优秀工艺、取长补短、增强质量意识；再者，根据政府相关主管部门的政策，积极引导项目质量标准化的建设，加强与主管部门的联合互动；最后，积极举办过程开放活动，加强与客户之间的联系，利用客户的需求和关注点反推提高施工单位对质量的重视程度。
结语：
《2021年新居住消费者调查报告》显示，自1998年以来，我国城镇人均住房面积增长到约40平方米，平均每人每年增加约1平方米。“居者有其屋”得到一定程度的缓解，但人们对人居环境的需求，也开始从单纯追求住宅面积升级到关注房屋质量、人文景观及相应配套的品质时代。但想要真正进入品质时代，地产企业还任重而道远！