孙凯
身份证号：32128419840123****
摘要：实行“营改增”政策之后，增值税税制变得愈加复杂，一定程度上对于资源配置也是一种浪费。房地产作为我国经济的重要产业，涉及我国税制中的大部分税种，比如增值税、土地增值税、契税、耕地占用税、土地使用税、房产税、印花税、各项附加等，“营改增”对各税种的计算缴纳及纳税筹划产生很大的影响。
关键词：“营改增”；房地产企业；影响；应对策略
1导言
随着经济的快速发展，增值税和营业税作为两个最重要的流转税税种，他们的分立并行打破了货物和劳务流转课税方式的统一性，导致在货物和劳务税制中存在重复征税、加重企业税收负担的问题。为优化税制结构、消除重复征税、公平税收负担、加强税收法治建设，国家在“十二五”规划中提出改革和完善税收制度，即扩大增值税的征收范围，逐步调减营业税的征收范围，直至取消营业税，实现增值税的全覆盖。
2“营改增”对房地产企业的影响
2.1对企业负债表带来的影响
对于房地产企业来说，固定资产是资产的一个十分重要的组成部分，在房地产企业自身的资产发生变动的时候，其自身的经济结构也会相应地发生变化，进而导致房地产企业资产负债表中所体现的数据出现较大幅度的变动。而在这一过程中，通过分析营改增税收政策的试点情况能够发现，在营业税改增值税后，对于固定资产的入账问题来说，原值入账金额会变少，以相同模式折旧，会使得积累折旧变低，并会影响到期末余额。结合短期情况进行分析，会影响到企业的负债及资产，但流动负债及流动资产会得到提升。而结合长远情况进行分析，在营改增后，企业资产的规模会不断扩大，且利润不断增加，会提升企业的负债总额。在营改增政策实施一段时间以后，房地产企业的负债金额有了较大幅度的降低，企业整体的资产金额有了较大幅度的减少，但是，企业内部负债以及流动资产在总资产额度中的占比有了较大幅度的上升。
2.2对企业利润表带来的影响
从时间的角度来进行分析，营改增政策实施以后，其给房地产企业利润所带来的影响不仅包括短期方面的影响，也包括长期方面的影响。从短期影响的角度来看，实施营改增政策以后，房地产企业不再需要进行原值税金的缴纳，大幅度降低了房地产企业自身的经营成本以及缴税额，使房地产企业在经营过程中的利润率有了较大幅度的提升。而从长远的角度来讲，在实施营改增相关政策之后，房地产企业在经营的过程中地税收负担得到了有效降低，这更有利于房地产企业进行原始资本的积累，尤其是对于一些中小型的房地产企业来说意义重大。而企业也可以应用结余的资金拓宽自己的业务范围，进行新项目的投资等，进一步提升企业的利润率。
2.3对现金流量表带来的影响
实施营改增税收改革政策以后，相关政策也给企业的现金流量带来了一定的影响，这种影响具体体现在以下几个方面：首先，通过营改增政策的实施，房地产企业在运营过程中的投资受到了一定程度的影响。由于增值税的一个特点是具有可抵扣性，企业为了满足经营生产的需求，通常会根据生产所需相应的采购小部分必须设备，而从现金流量层面进行分析，现金流量就会相对减少。但是，在传统的税收制度中由于增值税可以进行抵扣，这就会导致企业现金流量表中所体现的数据要低于营改增政策实施之前，而营改增政策实施之后，则能够使现金流量表中所体现的数值更趋于准确，进而有效降低房地产企业盲目投资问题的出现概率。其次，通过实施营改增制度，房地产企业在运营过程中的现金活动也会在一定程度上受到影响，由于营改增制度的实施在一定程度上降低了企业的运营成本，因此，也会在一定程度上促进企业运营过程中现金流水平的整体提升。最后，营改增政策的实施也会影响企业的筹资活动，现代社会，房地产企业的竞争也越来越趋于激烈，这就会导致房地产企业在运营的过程中必须采取多种手段扩大自己的投融资范围，进而增加了房地产企业在运营过程中的现金流。从长远层面进行分析，由于融资的特点具有较强的阶段性，因此产生的利息也具有阶段性，但这会在一定程度上导致现金流下降。
3“营改增”大背景之下房地产企业的开展策略
3.1结构调整
房地产企业在进行“营改增”后，可能会迎来以下几个方面的结构调整：第一是横向一体化发展战略，主要表现在房地产企业在发展中，主要扩大发展企业原有的主营业务，一定程度上降低建筑企业的多元化发展程度，逐步的消除实施原来营业税所带来的影响；第二是出售非核心业务进行结构调整，主要表现为房地产企业将自身的业务范围将由产业链集团化向单一化变换，因为有些非核心单元没有办法抵扣税额，也加大了企业的管理成本，因此“营改增”将逐步推动房地产企业进行精简机构，注重向核心业务的发展靠拢，由此也提升了企业的管理效率，不断增强其自身的核心能力，也将方便房地产企业更加合理方便地利用增值税政策。
3.2及时掌握税收政策，做好纳税筹划
随着“营改增”政策的实施，房地产企业应当重视纳税筹划工作。在熟知“营改增”相关政策内容的基础上，基于对风险的预判，采取合理的规避手段，有效规避涉税风险，合理利用“营改增”政策。例如：收入方面，“营改增”政策规定房地产企业采用分期收款方式销售所开发的项目，在收到预收款时可以按照低于营业税税率5%的预征率3%预交增值税，结转收入时再按适用税率计算缴纳增值税。房地产企业可以利用此政策进行纳税筹划，采取分期收款方式销售所开发的项目，减少预交的税款，减轻房地产企业的资金压力。
3.3规范会计核算，提高财务人员的专业素质
“营改增”后，房地产企业的会计核算和纳税申报发生了很大变化，相关政策的实施细则不断出台，这对财务人员提出了更高的专业要求。首先对财务人员进行增值税相关政策的培训，通过学习使其了解相关法规内容，及时掌握“营改增”带来的纳税申报的变化；其次，调整相关会计核算科目，形成完整的会计核算体系。比如：在“应交税金”下设的二级科目中，减少“应交营业税”，而增加“应交增值税”、“进项税额”、“销项税金”、“简易计税”等会计科目。同时房地产企业也应制定相关政策，激发财务人员学习新政策、新制度的积极性，鼓励财务人员参与会计师、税务师等相关考试。
3.4加强发票管理
“营改增”后，对增值税发票管理的要求更高。
3.4.1加强对取得的发票的管理
在同等条件下，对方必须提供增值税专用发票，确保进项税额能够抵扣。同时也要仔细核对增值税专用发票上的相关内容，是否填写正确、是否符合税收政策的要求，例如：取得的施工费发票备注栏必须注明施工项目的地点和名称。及时进行发票认证，不要错过认证期限，以免给企业造成损失。
3.4.2加强开具增值税发票的管理
增值税专用发票通过防伪税控专用设备网上开具；发票上的内容要清晰、完整，符合要求。如果开具的房屋销售发票存在业主信息错误或者业主退房的情况，必须用红字发票全额冲回，并上报税务机关。
3.4.3设专人负责发票的管理工作
对取得的增值税专用发票和开具的房屋销售发票分别设立签收簿，以防在交接过程中出现遗漏或丢失。
4结束语
总之，在“营改增”政策实行之后，建筑业应该通过与一般纳税人开展合作，将零星材料整合集中在某一个纳税人处或者单位购买等方式，提高建筑企业的平均增值税进项税率以及抵扣率。还要及时调整财务制度，加强对相关人员的培训，提升服务质量和产品质量，谨慎横向一体化发展战略的实施，剔除非核心业务的发展，不断提升核心竞争力，进一步扩大增值税对于建筑业的政策福利。
参考文献
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