阎泳霖
北京长峰新联工程管理有限责任公司 北京市 100039
摘要：社会经济发展进程日益加快，用户的需求日益复杂化，物业服务行业的竞争力度日益增强，工作难度逐步增加。需要分析物业工作整体特点，切实提高物业管理水平，为业主提供优质的物业管理服务。本文主要叙述了企业办公楼宇的物业服务管理策略。
关键词：企业办公楼宇；物业管理服务；有效策略；
办公楼宇内部的管理面临着严峻的挑战，甚至可能处于亏损状态。物业行业需要不断提高服务质量，促使服务行业更加专业、更加全面，提前完成调查工作，准确掌握管理行业的发展特点，结合实际状况开展物业管理工作，不断提升管理水平。
一、企业办公楼宇物业服务管理的特点分析
（一）行政工作繁忙
办公楼宇是企业工作人员完成工作的主要阵地。需要在楼内召开大小会议，完成日常工作事项，会见重要外来宾客等。企业的机密文件和重要资料都储存在办公楼内，在接触人员繁杂的环境中需要达到较高的安全性能与保密性能。办公楼宇的物业服务管理需要具有细致、周到、专业性强的特点，满足外来人员的需求，提供多样化、质量水平高的物业服务，通过高质量的服务提高业务质量，不断增强企业的核心竞争力水平。
（二）科学技术水平发达
现代社会的科学技术水平日益发达，为了提升自身的竞争力水平，企业办公楼宇内的管理服务趋向于高科技化水平。企业的综合实力和技术水平息息相关，需要不断引入高新科技降低成本投入，掌握行事主动权。办公楼宇中高素质人员、高新科技设备密集，物业管理需要保证设备维修的及时性与精确性，为高科技设备培养专业服务人才，提高物业管理质量，满足企业日益增长的需求。
（三）工作时间宽松
办公楼的功能繁多，具体使用时间的规律性较差，具有较强的无限制性。办公楼宇内部拥有二十四小时的工作时间，需要保证水、电、无线网络的正常运行，避免出现意外状况，突破各种时间限制，不断提高服务质量，促使企业发展，使其顺应社会发展的趋势。
二、企业办公楼宇物业管理服务现状分析
首先，目前物业管理服务仍过于注重表面工作，未严格按照相关标准及规范完成物业管理工作任务，导致工作质量较差，工作环节衔接水平较低，经济效益水平有待提高。例如，办公楼宇内部的灯管亮度较低，在企业职员保修之后较长时间内仍未完成维修处理工作，值班人员责任意识较差，外来人员随意出入。
其次，目前并未建立起统一有效的管理机制，服务内容单一，针对性较差，未严格按照客户的需求和标准开展服务管理工作，服务水平有待于进一步提高，企业职员的认可程度较低。部分管理人员的服务态度粗暴简单，缺乏耐心，未达到礼貌服务的标准，给物业管理部门带来了较大的负面形象。
三、提高企业办公楼宇物业管理服务质量的有效策略
（一）积极引入先进设备及高素质人才，提升工作人员素质
国内的经济发展速度日益加快，物业服务管理水平不断提高。但是受到技术水平与专业人才数量的限制，企业的发展速度较慢。为了提高企业发展速度与管理水平，需要加大对专业素质水平较高人员的引进力度，改善管理低水平的现状，创新管理新方法，探寻新型发展机会与机遇，引入先进的物业服务管理机械，改变服务质量较差的现状，提高管理部门的工作效率和企业的核心竞争力，降低重大问题发生的概率与可能性。
专业素质较低的工作人员会对物业管理服务质量产生重大影响，严重阻碍了企业发展的速度。在现代企业办公楼宇的管理过程中，提高工作人员的思想道德水平，达到真心为用户服务的目标，切实提高物业管理服务水平。
管理人员需要加大监督管理力度，推动工程顺利完成，建立严格的工程施工标准与评价奖惩机制，调动工作的热情与积极性，提高管理工作效率。
（二）完善应急管理机制，提升物业管理服务体系的可预见性
企业办公楼宇工作任务繁杂，工作时间较长且具有无限制性，导致办公楼的意外状况频发，管理服务质量较差。为了适应工作频率，需要根据日常工作特点制定应急管理方法，完善应急体系，提高物业服务管理工作的可预见性，充分发挥报警、审查和总结工作效果。
完善的应急预见机制能够使企业实现长期发展，根据工作规律及时发现企业工作过程中的意外状况，并制定针对性的措施和策略，降低同类问题再次发生的概率，提高物业管理服务机制的实用性，拓展工作范围，提升可实行程度及管理机制的预见性。
（三）确保职责到人，促使管理过程的精细化
为了提高物业管理服务质量和效率，需要不断降低服务成本，获得更高的经济效益值，完成跨越式增长的过程。精细的管理过程能够提高企业的核心竞争力水平，有效降低生产过程还废资本。在运营管理过程中，需要把握好成本临界点，确保用最低付出水平达到更高收益回报，降低亏损状况发生的概率，实现稳步增长的目标。所以，在企业开展物业管理服务之前，需要做好充分的市场调研工作，摸索出市场规律，为经营过程提供科学的数据支撑，提高管理质量与效率。
（四）完善管理职能，满足用户的多样化需求
随着社会经济发展速度的日益加快，为了满足用户的需求，办公楼宇的功能日趋多样化。物业管理服务部门应将工作重点放在满足用户的需求上，推动物业管理质量不断提高。企业需要尽快转变传统的思维意识，突破传统工作模式的限制，提高物业管理服务质量。
物业管理服务部门需要做好用户需求的分析处理工作。业主实际状况差别较大，给物业服务管理工作带来了较大的管理难度。管理服务行业需要做好调研工作，主动了解业主的多样化需求，根据不同层次、不同类型工作制定管理服务业务，设置针对性较强的服务措施，减轻工作负担。提前了解用户的需求能够切实提高企业的运行效率，使其完成长期发展的目标，达到更高的经济效益。
（五）建立完善的移动办公系统
移动办公系统能够提高物业管理质量，在单独的小区范围内建立起单独独立的管理体系和管理系统，提高综合办公效率与质量，建立起新型管理模式。物业服务管理行业需要综合交通运输、工作状态等各方面的信息，在计算机终端安装办公管理系统，运用多功能的应用程序提高服务质量。移动办公系统能充分发挥出智能技术的优势，提升对突发事件的处理质量，建立灵活的管理模式。
（六）做好保密性服务，维护各种工作设备
首先，企业办公楼宇的工作具有较强的保密性。工作人员需要在工作场所内讨论重要会议内容，会见重要外来人员。为了提高服务质量，需要做好保密工作，避免重要信息外露，产生重大意外状况。在物业服务管理过程中，需要加强对管理人员的保密工作，建立健全严格的审查制度，制定完善的奖惩机制和评价体系，实现全方位的保密性服务目标。
结语：
综上所述，社会经济发展速度日益加快，物业管理服务行业面临着巨大的压力。为了提高管理行业的竞争力水平，满足用户的多样化需求，需要不断提高服务质量，摆脱传统单一管理模式的限制，顺应时代发展的潮流与趋势，跟上特色服务行业发展的步伐与速度。需要建立健全完善的管理机制，将满足并超越用户的需求作为重点工作，推动办公楼宇内管理工作的创新发展。
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