王青华
四川成都 610000
摘要：现阶段，我国房地产市场竞争十分激烈，已经进入微利时代，房地产行业也步入一个新的发展阶段。在新的形势下，房地产企业为了提高自身竞争力，在市场占有一席之地，降低工程造价是最行之有效的手段。在房地产企业的开发过程中，工程造价管理状况的好坏对房地产企业的经营状况有着至关重要的影响。随着时代的发展，精装修住宅所占市场比例不断加大，市场需求量不断增长，同时国家也倡导开发批量精装修项目，形成产业化与规模化，有利于减少资源的浪费，精装修住宅是我国房地产发展的必然趋势，精装修住宅为房地产企业带来了新的发展机遇。房地产企业为了增加精装修住宅的附加值，降低工程造价，实现利益最大化，对精装修项目工程造价的管控就显得尤为重要。本文结合自身工作经历，通过对某住宅精装修项目工程造价管理现状及问题的分析可知，要解决该项目工程造价管理存在的问题，需要从施工工艺、招标采购及制度流程等方面进行优化与完善。
关键词：住宅；精装修项目造价；管理对策；
1引言
随着经济水平的不断发展，人们对于房屋的需求也发生了变化。近几年，很多消费者非常热衷于购买精装修房，导致了精装修房的市场份额逐年稳步递增，北京、上海、广州等大城市的精装房楼盘比例已经超过50%。与发达国家相比我国的精装房市场还有很大发展空间，市场前景比较明朗。精装修工程是建筑工程中比较复杂的一类项目，它所涉及的装饰材料和施工工艺种类繁多，针对精装修工程研究造价管理具有一定的代表性。
某房地产开发有限公司成立于 2007 年，是一家致力于发展住宅地产、商业地产和物业管理为一体的房地产开发企业。凭借国内房地产市场发展迅猛的历史机遇，公司在当地房地产市场迅速崛起，建立了一定知名度，公司目前处于快速发展阶段，但由于市场低迷，也面临着巨大的竞争压力。 公司以往开发的住宅项目均为清水房，此精装修项目为该公司的首次尝试，在精装修方面缺少经验，同时相关制度不健全，员工成本意识差，工作流程不规范，这些都制约着公司的发展。
2优化施工程序
对质量生命周期短的工程为了保证其功能和价值最大化，可以改变原有的传统施工程序。在通过实体样板间进行销售推介时，发现壁纸在销售过程中出现老化现象，局部出现质量问题，影响了整体的装饰效果。为此公司立刻召集相关部门对此项工作进行探讨研究，最终从促进销售、节约成本的角度出发，决定粘贴壁纸工作暂缓施工，调整到销售完成再进行粘贴。房屋销售的时间直接影响粘贴壁纸工作进度，房屋销售是个长期过程，选择优秀的壁纸供应商非常重要，为保证壁纸粘贴施工质量及后期质保，某公司在项目所在地挑选合格的供应商，壁纸供应商一般都负责粘贴工作，这样也提高了粘贴壁纸工作的及时性，保证在客户购买房屋后能够快速入住。同时可以向购房者提供同等价格的多种壁纸，购房者可以根据喜好选择自己喜欢的壁纸，实现了精装修房的差异化，避免了所有精装房效果千篇一律的尴尬局面，极大的满足了购房者的需求，提升了精装修房屋的卖点，避免了因销售时间过长导致壁纸出现老化或质量问题，减少了维修的费用，节省了工程造价。
3. 建立材料及供应商库
在装修工程中装饰材料费用占相当大的比重，是影响工程造价的关键因素。材料的集中采购可以加强与材料供应商价格谈判的砝码，可以与生产厂家直接谈判，减少材料的中间销售环节，把价格压到最低，降低采购成本；通过集中采购可以与材料供应商建立长期合作伙伴关系，拿到材料价格的最低折扣，减少了在多家供应商进行比价的环节，与供应商之间形成双赢；材料集中采购还可以采取统一运输的形式，这就可以节约运输成本。按照工程进度供应材料，保证施工的正常进行，避免因过度供应材料导致大量积压增加材料损耗以及管理成本。采用集中采购的形式甲供材料控制损耗很重要。
加强现场管理，根据合同的工程量清单对材料用量进行控制，控制好损耗率。合理的选择甲供材料和乙供材料模式，对工程造价影响不大的辅材则可采用乙供的形式，降低了管理成本和风险。公司通过与北京某装饰公司协商，将热水器、烟机灶具、洁具卫浴从施工合同中单独拿出来由建设单位进行采购，这几项主材施工时损耗率比较低，现场管理相对容易，像瓷砖、涂料等损耗率难以控制、现场管理难度大的主要材料仍由施工单位进行采购。公司通过与各供应商多次谈判，同时双方有意建立长期合作关系，供应商给予了最低价位，通过自行采购节省费用 386760元。
建立合格供应商制度可以降低采购成本，保证产品质量，降低库存管理费用，有利于缩短采购周期。
（1）合格供应商的选择
选择合格的供应商需要对供应商进行调查、搜集信息，通过对供应商的产品供应能力、产品质量、诚信状况等综合实力进行全面分析，对评估合格的供应商纳入企业合格供应商名录。在实际采购过程中，在选择最终合作的供应商之前，需要对参与竞争的供应商进行对比评估，根据评估结果做出选择。正常情况下，企业会根据产品的价格、质量、交货周期、服务水平及综合管理能力等五个方面进行评估。
（2）合格供应商的考核
企业需要定期对合格供应商进行考核，淘汰不合格的供应商，确保企业采购产品的价格、质量与服务都是最优的。同时要不断挖掘具有优秀潜质的供应商，维持和巩固与合格供应商的长期稳定的合作关系，实现双赢。
4. 建立标前会制度
4.1 建立标前会制度
在招标工作实施前，组织相关部门及监理召开标前会，共同探讨本次招标范围及其他需注意事项。尤其对施工范围的界定要明确，合理划分界面能够减少资源的浪费，明确责任单位。前序工作项对后序工作有影响的，需要将前序工作纳入到后序工作项的施工范围，避免了资源浪费和责任不明确的问题，如：墙面、天棚抹灰工程由总包工程转到精装修工程施工范围，精装修施工单位就会按照精装修的标准来施工，避免了因总包施工标准不满足精装修标准而出现重新施工的现象；卫生间防水工程划到精装修施工范围，防水工程与后序装修均由一家单位完成，即明确了防水工作由精装修单位全权负责，避免了因后期出现漏水等质量问题无法确定责任单位的情况。
4.2 重视交界面验收
在合理划分界面的同时，还要做好交界面的验收工作。后序施工单位要对存在衔接的工作界面进行核验，发现没按图施工或者没施工到位的，要及时提出并要求解决，避免后期调整增加工程造价，尤其针对卫生间防水等隐蔽工程，一定做好质量把控，否则出现问题后进行修复要破坏已完成工作项，造成巨大的损失。为了能够全面的解决交界面责任问题，需要建立完整的交界面验收表。施工界面由完成单位移交到接收单位，同时对施工界面进行交接验收，避免了因交界面出现质量问题而责任划分不清，出现互相扯皮的现象。
4.结束语
精装修住宅是我国房地产发展的必然趋势，精装修住宅为房地产企业带来了新的发展机遇。房地产企业为了增加精装修住宅的附加值，降低工程造价，实现利益最大化，对精装修项目工程造价的管控就显得尤为重要。本文结合自身工作经历，通过对某住宅精装修项目工程造价管理现状及问题的分析可知，要解决该项目工程造价管理存在的问题，需要从施工工艺、招标采购及制度流程等方面进行优化与完善。
参考文献
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[2]张媛媛.房地产开发企业成本构成及控制研究[J]. 财会研究.2013(2):59-62.
[3]刘洁, 王利利. 房地产精装修项目设计与成本管理控制研究[J]. 房地产导刊,2014(13):27.
作者：王青华，身份证号：51370119870815718X。