李文先
广西振业房地产股份有限公司
摘要：作为房地产工程的重要组成部分，造价管理工作在项目总成本管理中占据着重要位置，随着我国房地产企业的生存与发展压力不断提升，房地产工程造价管理受重视程度也进一步提高。基于此，本文将简单分析房地产工程造价管理中项目成本控制的常见问题，并深入探讨房地产工程造价管理中的项目成本控制优化路径，希望能给相关企业提供一定参考。
关键词：房地产工程；造价管理；项目成本控制；精细化管理
引言
地产企业的开发资金需求大、时间跨度长且影响因素众多，所以科学开展成本控制至关重要。如今，政府部门不断强化房地产管理，为控制房价、规范市场环境出台了大量政策，使房地产行业面临融资困难的困境。为获得更高收益，实现可持续发展，房地产企业纷纷将目光放在内部控制和成本控制方面。
1.房地产成本管控的定义
美国相关会计学会提出对成本的定义，是为了达到一定的目的，应该发生的或者是发生的一种成本费用支出，继而进行的有系统的、有组织的计划、控制、决策、核算、分析等的科学管理。房地产项目的成本管理包括有很多方面，包括是在完成项目所需要的全部过程，具体有成本估算方面、成本控制分析、成本预算研究、和编制资源计划等方面。
2.房地产工程造价管理项目成本控制常见问题
2.1成本控制意识缺乏
成本控制意识缺乏属于房地产工程造价管理中的项目成本控制常见问题。在设计、施工等阶段，责任不明的成本控制问题往往在设计、成本、工程等部门均有所体现，如设计部门一味推崇保守设计、成本管理部门不参与设计方案的探讨、工程部门拆改及变更施工方案，以及成本管理部门在洽商变更滞后情况下仅负责事后核算，这些都将使成本控制意识缺乏的问题日益恶化。此外，项目成本控制手段不够精细也会导致出现成本失控的问题，而设计、工程部门的“置身事外”所带来的负面影响也较为深远。
2.2市场不完善
随着经济的不断发展，我国经济越来越好，但是和发达国家相比较还有一段距离，房地产企业虽然发展快，但是还没有成熟。首先，该产业的价格制定、交易的公开透明程度尚须提高，还有与市场经济不符合的内容。另外，房地产企业运营的时间比较长，在供求方面也会有问题，使得房地产企业在观察市场供求关系时感知不够灵敏。
2.3 动态成本控制不当
受目标成本不公开等因素影响，目标成本偏离计算、超目标成本预警、成本纠偏工作无法开展，很多问题受此影响仅能够在结算和核算环节发现，而此时房地产工程已经完工，成本控制也无法发挥其作用。此外，受洽商变更滞后、不完善台账等因素的影响，动态成本控制也无法有效开展，房地产工程造价管理中的项目成本控制因此受到的制约必须引起重视。
2.4不重视财务预算管理体系建设
部分企业得到某个项目土地的开发经营权以后，对企业财务预算管理体系缺乏重视，不利于企业对该项目的管理。企业在实际工作开展过程中，成本指标测量像不存在一般，完全忽视了成本控制的重要性。忽视成本控制工作，导致成本在施工运营过程中不断提高，影响企业整个项目的经济收益，更严重的情况是，企业运营过程中由于较高的成本负担，导致企业项目资金链出现了问题。
3.房地产工程开发项目动态成本控制优化路径
3.1 详细进行对于土地的选购
因为房地产项目中的每一个阶段都具有不一样的基本管理方式，因此对于最基础的事情我们要保证做好才可以有一个完美的结果。因此对于房地产也是这样，也只有最大程度的做好初始阶段的成本管理工作才能够有效的对资金的消耗进行降低。而通常情况下，人们在购买房地产土地的时候，都是按照有效的性价比进行购置，而不对其他的因素进行参考，因此就造成购买房地产后期过程中出现有很多问题。
因为在购买土地的过程中会出现有很多方面的影响因素，比如地理位置对对房地产土地价格产生很大的影响，如果我们买到了一块很好的土地，这对于一些企业也是有着很大的帮助的。
3.2 设计阶段成本控制路径
结合房地产工程风险大、周期长、大额性等特点，为优化房地产工程造价管理中的项目成本控制，可从设计阶段成本控制入手，结合精细化管理理念、原有成本控制流程、具体设计问题，针对性地进行问题梳理及流程节点分析，既可优化设计阶段成本控制流程，同时又能实现各专业限额设计、有序的设计方案优化、科学的限额设计责任成本考核。因此，优化设计阶段成本控制流程需围绕成本管理、设计管理、工程管理来综合开展，将原有的事中、事后控制向事前控制转移，在概念设计阶段形成成本估算，在方案设计阶段对设计结构与建筑经济数据进行限制，可顺利取得不断优化的设计方案。
3.3 目标成本动态管理路径
房地产工程造价管理中的项目成本控制优化还需要从目标成本动态管理入手，一般情况下目标成本动态管理涉及目标成本编制、目标成本分解、动态管理等内容，但这种管理很容易出现台账机制执行不好、目标成本无法指导中标合同价、目标成本不公开或编制依据不足等问题。因此，必须优化目标成本动态管理流程，其优化措施可从以下方面入手：第一，编制目标成本。基于房地产工程定位初步建立可研阶段目标成本；基于项目规划指标确立概念阶段目标成本；结合房地产工程定位、概念方案编制方案阶段目标成本，以此为工程成本控制提供依据。施工阶段需结合施工图设计成果及上述步骤编制的目标成本进行施工图目标成本的编制，并调整目标成本偏差。第二，目标成本分解。根据分期开发步骤、业态分类来分解目标成本，明确工程成本控制单元，细化各单元分项成本，得到项目目标成本分解指标。
3.4开展企业财务预算管理
开展企业财务预算管理工作，有利于企业的财务风险管理工作。财务部门主要的任务就是执行企业财务预算管理工作，将开发费用、成本控制等预算工作落到实处。财务预算管理工作能够给企业一些项目的决策提供科学有利的数据支持，很大程度上减少了错误决策的产生，给企业减少因为决策失误而产生的经济损失。因此企业应该根据自身的实际运营情况，不断优化改善企业财务预算体系。
3.5紧跟时代步伐，擅用信息技术
随着互联网技术的发展，现代化的财务管理模式应紧跟时代步伐，利用信息技术中的大数据技术、财务共享技术等提升财务管理效率。比如，将建筑业可利用财务共享技术建立项目数据库，促进整体数据的快速传递与及时处理。又比如建筑企业利用大数据技术可更全面而有效地搜集、记录和分析建筑财务数据，提高相关项目的数据资料准确性。除此以外，建筑业还可加强信息化财务监督机制，一方面提高财务人员信息化工作能力，另一方面积极通过远征监控等方式了解建设地实时财务信息，最终建成更加透明、公正的财务监督系统。
结束语
综上所述，房地产工程造价管理中的项目成本控制需关注多方面的影响。在此基础上，本文涉及的设计阶段成本控制路径、工程变更成本控制路径、目标成本动态管理路径等内容，则直观展示了可行性较高的房地产工程项目成本控制策略。为了更好地开展工程造价管理工作，大数据等新型技术的应用、数字化平台的建设、相关人才的引进和培养问题同样需要加强重视。
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