王春燕
电建地产华北区域 北京100089
摘要：在房地产的相关组织项目中，集中采购是非常重要的一环，是提升房地产自身质量的关键。但是鉴于目前房地产项目集中采购过程中的一些问题，需要进行进一步的改良和探讨。为此，通过对集中采购在组织管理、合同签订以及供应商衔接等等层面的研究，来分别对其进行进一步的优化，从而实现高水平的集中采购模式，为房地产企业创造更大的利益。
关键词：房地产；项目；集中采购；研究
引言：越来越多的地产企业迈入百亿军团，而随着企业规模扩大，资源整合能力的重要性愈加突显。通过与多家百亿地产企业交流，发现这些企业在从数十亿向百亿规模发展的历程中，大部分都将规模化采购作为企业有效整合资源、建立集团化发展规模优势的关键管理手段。通过规模采购和集中采购，不仅可以提高采购工作效率、降低开发成本，还能够提升产品品质，塑造企业品牌形象。
一、房地产集中采购现状
目前多数房地产招标采购职能设置在项目所在地的分、子公司，由各分、子公司开展具体的招标采购实施工作，总公司相关部门对招标文件、招标控制价、中标价等进行相关审核。有部分标杆企业招标采购职能设置在其总部的招标采购部，由招标采购部统一安排所属各项目的招标采购工作，实际参与操作资格预审、招投标、合同签订、供货协调、付款审核、结算管理、供应评估的全过程。
通过分析影响集中采购效益的因素，并非所有的材料和设备都适合集中采购。依据材料及设备的自身因素及市场因素，还有以下问题亟待解决。就材料和设备的自身影响因素而言，当价值特征倾向于绝对金额较高，占采购总额的百分比较大，适宜采用集中采购，比如外墙涂料、钢材等；当某一种材料设备的质量差异大，质量不稳定，质量好坏并不容易简单判断，但其观感决定客户体验的，适宜采用集中采购，以求从供应方环节降低质量风险，比如石材等；当某一种材料设备，业内有明确的标准，且适用范围广、技术成熟，适宜采用集中采购，以获得价格优势，比如电梯等；当某一种材料设备，通用性强，可以初期收集采购需求，适宜采用集中采购，比如外墙保温等。
二、房地产项目集中采购优化策略探讨
（一）完善制度保障，匹配相关进度计划
集中采购是对现有分散采购模式的一次改革，且集中采购工作是个繁杂而且难度较大的系统工程，在采购体系的构建、企业的认同等方面，将会遇到新的困难和阻力。集中采购的采购量大，成本把控的重要性也更为凸显。技术参数、招标文件及合同条款、工程量清单、招标控制价的编制将更为重要。同时还需建立定期市场调研制度，强化价格监控。各项目进度计划的准确性将直接影响各分、子公司编制年度(或季度、月度)招标需求计划的及时性和准确性，进而影响集中采购招标计划的准确性。通常情况下"采购延误"和"采购超前"问题是集中采购推行过程中反应较为强烈的两个问题。因此，集中采购计划与项目进度计划的匹配度要求将更高，集中采购时点的统筹显得尤其重要。当然，进度计划不可能一成不变，总公司招标采购部应根据进度计划每月复核年度(或季度、月度)集中采购计划。各项目进度计划调整后，集中采购招标计划的联动调整反应要及时。
（二）建立并不断完善供应商库
一是整合，通过各分子公司、同行及网络信息平台全面收集各供应商的资质、履约能力等多维度的完整信息。初期供应商的获取可以通过已和各公司签订合同的、参加公司招标但未中标的、内外部推荐的等多渠道进行收集、筛选。二是细分，根据集中采购目录范围按不同地区、不同档次、不同利润目标等指标进行细分供应商的类别。三是建立合理的评价体系，沉淀优质供应商。对不同类型的合同设定不同的评估阶段，比如当付款到一定比例时启动履约评价，履约评价直接与后期供应商的付款申请相关联。供应商管理的主要内容有建立并维护供应商信息数据库、对供应商进行综合评估、通过适当的奖惩激励供应商提供更好的产品和服务、维持和供应商的良好合作关系。首先要完善供应商的考核标准，建立供应商淘汰机制。其次进行事前控制，跟踪供应商供货进度及产品质量。然后加强总公司、分子公司与供应商三者之间的沟通。最后健全供应商管理制度。
（三）进行产品标准化设计
从长远来看，成熟的产品必然是一个标准化的过程，企业快速发展离不开标准化，集中采购与标准化之间是两者互相促进的优化过程。通过集中采购，可以通过有效地激励，促使供应商提高自身的技术水平，甚至可以和供应商合作进行相关的科学研究，研究新材料，获得更大的竞争优势。同时，集中采购有利于推进产品标准化，一方面集中采购可以促使我们从源头出发，研究和推行产品标准化，促使进一步降低成本、提高产品标准化程度。另一方面产品的标准化可以推动集中采购，大量的标准化材料，必然会降低集中采购管理的复杂度，提高集中采购的效益和优势。
（四）建设信息化系统，开发与维护高级别供应商
结合管理软件系统，做好采购前、采购中、采购后多重控制，有效降低采购成本。标杆企业已经建立电子采购与信息平台，在电子采购平台上接受报名，发布招标信息。也可以运用新浪地产等现有平台实现此功能。集中采购本质上仍然是和供应商交易，但是因为交易量大，提高了入门供应商的级别，增大了选择的范围。面对众多的供应商，如何选择、开发，进而有效的管理，促使集中采购发挥出更高的效益，将是集中采购需要关注的事情。高级别供应商的开发和关系维护是提升集中采购效益的重要环节，总公司应依据自身的优势和需要，在市场中选择战略相同的供应商，同时针对不同材料设备、专业工程采用不同的考察标准。为了引进竞争、激励，应对突发事件，同种材料设备、专业工程的供应商，至少需要选择两家以上。
结束语
通过本次集中采购调研分析，在房地产公司分步开展集中采购是切实可行的。考虑到目前项目分散采购和集团采购模式差异较大，短期内适合有选择性的进行集中采购试行，积累经验，进而逐步推广。建议选择电梯、进户门、外墙涂料工程先行试点，成立一个专业职能部门推进集中采购事项，补充完善集中采购相关业务管理流程及指引，在集中采购实施过程中逐步推行标准化设计进程，建立并不断充实各类供应商库，实现保证质量、提高效率、降低成本的目的。
参考文献：
[1]宋玉媛. 房地产企业集中采购风险分析[D].清华大学，2017.
[2]陈文斌. 房地产企业战略采购决策影响因素研究[D].重庆大学，2016.
作者简介：王春燕（1987.02.1—），女，汉族，内蒙古巴彦淖尔人，本科学历，现有职称：人力资源管理师，就业单位：电建地产。