陈立贵
四川德阳 618000
摘要：住宅小区房产测绘面积与广大百姓息息相关，在这种背景下，住宅小区房产测绘质量越来越受到社会各界的关注，每年政府相关部门会接到大量关于房产测绘面积的群众投诉，不利于整个房地产行业的健康发展。这主要是由于房产测绘项目质量管理存在较多问题，例如法律法规不够完善，甚至不同部门颁布的规范之间存在矛盾，房产测绘单位质量管理制度不够健全，政府监督力度不够等，这些问题造成房产测绘成果质量参差不齐，给行业的健康发展带来阻碍。本文采用质量管理理论与研究方法相结合的研究模式，通过对房地产测绘项目质量管理问题进行文献分析、案例分析和专家访谈，得出目前房产测绘质量管理存在的主要问题，为提高住宅小区房产测绘项目质量管理提供参考。
关键词：住宅小区；测绘项目；质量管理；
1.引言
房产测绘市场开放以来，房产测绘开始作为一个独立环节走向市场，由政府或第三方进行质量监管，例如2003年北京市房产测绘市场开放初期房产测绘单位仅有13家事业单位，发展到2020年，房产测绘单位已达131家。其中，甲级测绘资质25家，乙级测绘资质企业 36家，丙级测绘资质39家，丁级测绘资质31家，这给房产测绘市场带来了活力，让一些单位能够更好的去凭借技术实力开拓市场，但也导致行业竞争的越发激烈，一些单位为了追求利益盲目降低成本和追求效率，置项目质量管理于不顾，导致房产测绘成果质量参差不齐，给社会造成很多隐患和矛盾。
住宅小区房产测绘成果的质量不仅在财经方面、社会服务方面具有重要作用，而且直接面对产权人，关系到千家万户，涉及到百姓的切身利益。在住宅小区房产测绘项目作业过程中如何通过使用科学合理的项目质量管理理论提高项目质量，使项目质量满足法律法规的要求与干系人的需求，使房产测绘成果更好地为房产事业服务，同时提高测绘单位的竞争力。这个问题需要政府主管部门和房产测绘企业共同去思考。
2. 基于文献梳理的质量管理问题分析
通过分析发现大多数作者在研究过程中对质量管理问题进行了描述总结，并提出改进办法，由于每篇文献对于质量问题的用词有所不同，所以本文在统计质量管理问题的过程中，对一些相近的质量管理问题进行归纳总结。张荣标认为人员专业素质不足：为了保证房产测绘工作的有效开展，房产测绘质量管理人员必须对测绘技术进行严格管控，落后的技术的使用将会导致测绘成果精度降低，技术人员操作不熟练直接导致工作效率地下，影响进度。法律法规体系不完善：房产测绘行业在我国起步较晚，相关政策法规年代久远，不能充分应对实际测绘工作开展过程中所遇到的各类新问题。贾亚楠认为法律法规体系不完善：房产测绘规范文件在制定较早，在房产行业发展到今天，随着建筑形式多样化，对房产测绘质量管理要求也更高，原有的概括性法规，实际可操作程度较低，不能适应现今的要求。政府监督薄弱。由于房产测绘市场不够完善，无法对房产测绘项目进行全面监管，存在监管漏洞，致使房产测绘质量差，测绘数据不准确的现象频繁出现。缺乏公平竞争平台：部分地区存在垄断和恶性竞争。
党春丽认为法律法规体系不完善：房产测绘只有严格按照相关的政策的执行，我国房产测绘起步较晚，处于发展阶段，缺乏完善的法律法规，导致部分情况无法可依
3. 基于案例研究的质量管理问题分析
由于关于房产测绘质量管理的文献有限，而且分析的问题对所有类型的房产测绘项目具有普遍性，为了更全面的归纳住宅小区房产测绘项目质量管理问题，在基于文献分析取得房产测绘质量管理问题清单基础上，论文研究中补充选取住宅小区房产测绘项目中比较具有代表性的项目进行分析，以此对住宅小区房产测绘质量管理问题进行补充完善。这些项目涉及住宅小区预测、住宅小区实测、回迁小区实测、共有产权住宅小区预测，其中既有普通商品住宅小区，又有政策性住宅小区，涵盖了目前住宅小区房产测绘主要领域，具有一定的代表性。
项目测绘过程中存在以下问题。（1）作为测绘依据规划图纸存在较多问题，例如楼栋与车库地下相接处单体图中表示不统一，无法进行正确接边、图纸中共用部位名称注记缺失、图纸中飘窗画法不满足不计算面积的要求；测绘成果备案审核中提出以下问题：（2）人防范围计算方式与依据不符、（3）房屋所有权分类不正确，（4）不满足京建会[2008]795 号文件的要求、商业服务设施面积设置不满足现行政策，（5）分摊说明中功能区表示不完整，这是由于项目复杂涉及的功能区太多，软件在导出分摊说明时无法正确显示造成的，质检过程中检查人员工作不到位也未进行仔细核对。由于存在以上质量问题，不满足相关部门测绘备案要求，需要建设单位进行相应的图纸调整，导致该项目备案完成日期延后，最终在 6 月初完成预测备案工作。
4. 基于专家访谈的质量管理问题分析
为了进一步获得住宅小区房产测绘项目质量管理问题，本文在基于文献分析和基于案例分析的基础上针对五名具有多年房产测绘经验的专家进行访谈，五名专家房产测绘从业年限均十年以上，职位经理以上，根据已识别出的住宅小区房产测绘项目质量管理问题，有针对性的对几位专业经验丰富的专家采访，经过分析总结得到如下结论：
“政府部门监督薄弱”与“审查人员的技术水平”都是与政府监督审查相关的问题，具有较大的重合度，建议合并为“政府部门的监督审查问题”。 作为一个合格的测绘技术人员，不仅要有熟练的操作技能，还要掌握法律法规和新的政策要求，按照政府部分的最新要求出具测绘成果。各地关部门往往根据执行过程中的实际问题制定相应的政策文件，如果不了解新的政策，项目就会卡顿在测绘阶段，最后可能需要返回前期阶段进行图纸和资料的修改，这会给项目进度造成严重影响。所以“相关部门审查要求掌握不足”和“新政策掌握不到位”可以合并入“人员专业素质不足”这一问题
在实际工作中，有些城市房产测绘市场已经开放，有些还由政府指定单位进行，各城市房产市场相对独立，都依据各自的地方性标准运行，所以地区间管理标准不统一不是影响房产测绘质量的主要问题。
在北京等城市房产测绘市场是开放的，这本身就为房产测绘企业提供了公平的竞争平台，出现不公平竞争的现象是由于资质的监督审查等问题造成的，而且文献中出现次数也说明“缺乏公平竞争平台”不是住宅小区房产测绘项目质量管理的主要问题。
4.结束语
由于房产测绘项目质量管理存在较多问题，例如法律法规不够完善，甚至不同部门颁布的规范之间存在矛盾，房产测绘单位质量管理制度不够健全，政府监督力度不够等，这些问题造成房产测绘成果质量参差不齐，给行业的健康发展带来阻碍。本文采用质量管理理论与研究方法相结合的研究模式，通过对房地产测绘项目质量管理问题进行文献分析、案例分析和专家访谈，得出目前房产测绘质量管理存在的主要问题，为提高住宅小区房产测绘项目质量管理提供参考。
参考文献
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[2]元小玉, 任涛, 郝旻. 从事房产测绘质量检查工作的几点认识[J]. 经纬天地,2018(05): 84-86.
[3]李伯慧,葛辉,柴迎,孙淑玲,刘海滨,杨利军.关于加强房产项目测绘质量管理的探讨[J].科技风,2009(24):56.
作者：陈立贵，身份证号：511026196312084912。