何文娟
南太投资（深圳）有限公司
摘要：成本控制可以促进竞争力的提升，也是多年来各行业的研究重点。大型房地产公司在竞争中长期处于有利地位，通过其广泛的经验和先进的成本控制理念适应了市场变化，但一些中小型房地产开发商并没有将成本控制进行管理，无法将成本控制的效用进行最大化发挥。本文将会对成本控制进行系统化剖析，在全面成本管理和全生命周期理论的基础上，对房地产企业成本控制分析及措施做出具体分析，有利于房地产企业的发展。
关键词：房地产企业；成本控制；分析；措施
引 言
住房一直是人们关注的焦点，现代生活和住房有千丝万缕的联系。据调查据显示，2020年全国房地产开发投资103484亿元，同比增长5.6%，增速比1—8月份提高1.0个百分点。其中，住宅投资76562亿元，增长6.1%，增速提高0.8个百分点。可以看出中国房地产开发已经成为我国经济的龙头产业，加强企业成本管理与控制，能够提升企业自身竞争力，并且达到预期的利润空间。为了保障房地产项目的经济效益，让成本管理在项目开发过程中发挥更好的效益，全过程实施成本管理是非常必要而且重要的一项工作。
1、房地产企业成本控制的重大意义
在房地产开发企业当中，成本控制对于企业的盈利和发展有着重要的意义，随着社会经济的不断发展，房地产行业的不断进步，在当下房地产企业发展的过程当中，强者恒强，大的房地产企业将会继续地发展，变得更为强大，房地产企业立于不败之地的原因之一是其对于房地产开发成本的经济化管理和精细化控制。在房地产企业当中，加强房地产企业的成本管理控制对于具体企业的优势提升和减少企业的成本有着重要的意义。通常，房地产项目的开发需要经过多重的环节，例如，征地环节、拆迁环节、立项环节、设计环节、施工环节、销售环节，等等，这些环节需要大规模资金成本作为支撑，人力的投入巨大，且建设周期较为漫长，因此，在房地产企业中开展成本管控是非常有意义的。随着国家对于房地产企业采取宏观调控政策以及房地产企业内部日趋激烈的竞争，房地产企业的成本控制与生产运营需要得到有效优化，从而增强房地产企业的发展优势，提升企业的综合实力。同时，房地产企业的投资成本具有大额性、动态性和差异性的特点，因此，在成本控制的过程当中，只有优化资源配置，才能够提高资金的使用效率，从而促进企业经济的良性循环，促进企业更好地发展。
2、房地产开发企业成本控制的问题
2.1成本控制意识淡薄
企业成本是企业生产和销售产品所发生的一切费用的总和。目前在房地产企业项目成本控制管理中，许多房地产企业的成本管理受各种传统因素的影响，对成本控制存在错误的认识，参与成本控制主体只有成本部及财务部，仅仅靠扩大投资规模来实现企业的利润，没有考虑到企业内部其他部门对成本费用的影响，甚至认为其它阶段对成本控制的影响不大，对全过程全员成本的重视度严重不足。这种企业成本管理观念不能控制全过程项目的成本，远远不能适应现代房地产开发企业发展的需要，更削弱了房地产开发企业的竞争能力，严重影响资金的周转和生产的正常运转
2.2成本控制方法落后
许多房地产开发企业普遍存在成本控制管理的方法落后的现象，对成本控制分析方法过于简单，主要根据成本合约部对开发成本的管理和财务部门的决算报告，忽略了对其他相关部门及相关过程中成本的管理，而且成本管理的目的局限于降低成本，过于依赖目前的成本管理系统，使企业在生产发展中受到严重的局限。成本控制的方法落后，对动态实际成本把控不力，使得成本控制中所存在的根本问题和原因不能及时准确地发现，目前的成本控制方法与现代房地产企业管理的要求存在很大的一段距离，已经不能适应竞争日益激烈的经济环境，采取有效的措施控制企业成本是房地产开发企业的迫切要求。
2.3设计阶段的成本控制
设计阶段都是地产公司找各个专业的设计公司按照地产公司规定的单方限额做具体设计。因为设计公司里的专业成本人员缺乏及价格数据更新相对滞后于市场价，以致设计公司无法核算出与市场接近的价格，导致设计方案远超预期成本限额。
目前地产公司在设计阶段都有各专业成本限额，尤其是大房企，会有各区域、各档次每个专业的最高成本标准，甚至细化到具体部位的做法。
项目成本难以控制的地方在于设计前期因工期紧凑，设计时间不够充足，考虑不周全，各专业之间交接部位未考虑周全导致后期图纸改动。因为赶工期按最初设计图施工，设计变更未及时下发，导致拆除重新施工，造成成本浪费。施工过程中，经常有先施工后补设计变更和工程指令，事先未进行成本核算，事后施工单位上报金额巨大，造成成本失控。
2.4工程设计不科学
在获得土地使用权之后，开发商要根据地方政府的要求进行住宅或商业的选择，且能够根据项目所处位置进行合理的设计，获得最佳效益。
当然对于项目工程的设计，不仅仅是建筑物的数量、园区的布局、户型的设计、高度的选择那么简单，还需要对工程的施工要素、施工流程、验收准备、材料的配备与采购等进行确定。因此设计的科学性将会对其成本控制带来直接的影响。在实践中我们发现，一些设计成果没有考虑周边其他建筑区和政府规划的影响，使得一栋楼的采光整体受损，并进一步造成其在销售阶段不得不降价处理；另一些设计成果在材料采用方面没有考虑环保要求，在验收时难以达标，不得不翻工，增加了成本并延长了工期，造成了较大的损失。
3、房地产企业成本控制的措施
3.1增强成本控制意识，建立成本控制体系
在房地产企业当中，成本领先战略是房地产企业发展的基本战略之一，所谓的成本领先战略是指通过低成本来进行市场竞价获得长久的竞争优势，在企业的发展过程当中要想立足于行业当中不断做大做强，必须增强自身的成本管控意识，并且在企业当中建立完善的成本控制体系，从而促进企业的发展。在企业当中进行有效的成本管控需要企业当中各个成员的参加，在当前的房地产开发企业中，一些房地产企业的专业管理人才和技术人才欠缺，因此，在进行成本控制的过程当中，要选择适合自身的成本控制体系，同时，要提升企业管理者和员工的成本控制意识。在企业的每一个项目当中，都要对该项目进行一定的可行性研究，进行可行性报告的编写，组织各部门、各人员、各专家进行相关的论证以及成本的分析和评审以避免决策失误和盲目投资。在成本控制的过程当中，企业要对土地成本进行明确，对前期费用进行明确，对建造成本进行分析，对配套设施成本进行管理，对期间产生的费用进行管理，如财务费用、税金费用等，做好成本费
用的控制。另外，在合理合法的基础上，企业要争取相关税费的减免以合理地应用资金，关注国家的相关税收政策，运用税收减免优惠，减少企业的成本。
3.2改善成本管理方法
改善成本控制方法是加强房地产开发企业成本控制管理的有效途径之一。房地产开发企业应将项目开发投资的成本控制在预算的范围内，一是建立健全成本管理系统，通过合理分配企业人、财、物等战略资源控制费用支出，扩大成本管理的范围，实施全过程成本控制。二是根据企业竞争战略确定成本管理的重点，运用价值链分析，进行全方位的成本管理。三是借鉴国外的管理方法，健全成本管理方法体系。
3.3加强项目设计阶段成本控制的专业人才培养
专业的人做专业的事，才能保证数量与质量。在项目设计成本控制工作中，不专业的人既无法保证效率，也无法保证质量，更无法保证成本控制目标的达成。专业的人才培养需要企业制定系统的培养计划，并加以实施。那么，作为房地产企业首先要摒弃为了节省费用而采用不专业的企业内部员工进行成本控制的现象，更应该聘用更加专业的人；其次，要根据企业具体情况，对企业内部成本控制人员进行分批、分段、分类的专业培训学习；最后，加强实践演练，做到理论与实际双腿走路，更好的做好成本控制工作。
3.4加大项目设计阶段成本控制的管控力度
高质高量的完成项目设计阶段成本控制工作，必须做好管控工作。基于管理的本质，在进行成本控制管控时，必须要将企业所拥有的资源进行有效的计划、组织、领导与控制，并要综合分析客观因素的影响，从而在保证进度的同时，达成最佳成本控制目标。具体措施，首先是时间管理，在拆分设计节点工作基础上，做好各环节的衔接工作，尽量缩短时间，提高质量；其次是技术管理，做好各项设计图纸的对接与交底工作，避免出现各自为政、漏项缺项的现象；最后是现场管理，设计现场需要严格把关，控制成本不能盲目的做加减法，需要在确保设计质量的基础上，对项目设计计划作出随时的调整与优化。
3.5优化工程设计
在获得土地使用权后，开发商要根据地块的位置、周边的建筑物与环境、地质情况、政府规划开展工程的设计。以住宅项目为例，首先要根据地形和周边环境，对楼宇的数量、高度、小区内部园林绿化等进行综合性地设计，以有限的土地，获得最高的效益和附加值；其次要根据具体的楼宇分布进一步设计建筑物的格局与户型，使得更多的房间能够获得更好的采光与采风；再次对工程的施工流程进行全面地设计，对各个子工程之间的衔接进行设置；最后对工程所用设备和材料进行确认。对于工程的设计，一定要统筹全局，有效地安排各个空间的衔接，各个时间段项目安排的衔接，使得材料能够保质保量，设备的安排更加妥善，最终使得工程成本能够有效控制。
4、结语
综上所述，在当前房地产开发项目当中，成本控制工作十分重要，对于企业未来的发展有着重要的意义。房地产成本控制的关键在于把握市场需求，找准项目定位和档次，严格按照初期目标成本限定水平设计；招标阶段尽量把同专业同类型一起招标，用大体量来争取更优惠价格；施工过程中减少无效成本，避免返工、减少拆改。因此，在企业的发展过程当中，要优化房地产企业的成本控制体系，让成本控制成为企业的核心竞争力，从而提高房地产企业的经济效益，促进自身更好地发展。
参考文献
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