栾庆军
招远市自然资源和规划局 山东省 265400
摘要：随着我国经济实力的快速提升，我国迎来了高速发展的全新时代，房地产经济已成为我国社会经济中不可或缺的一部分，且与相关基础产业息息相关。然而，在房地产经济迅猛发展的背景下，依然有部分问题需要引起重视，如房价居高不下、地产行业竞争严重等。要想实现长久稳定发展目标，必须围绕当前经济管理存在的问题探索针对性的应对策略，以此推动我国房地产行业持续发展。
关键词：房地产；经济管理；问题；解决路径
引言
在房屋建设项目的质量得到保证的同时，做好对生态环境的保护，进一步研究环保低碳的建设模式，推动经济和环境的共同发展。随着当前的国家经济模式的转变，对于房地产的经济管理，也应该进行不断的探索，紧密结合当前的国家新形势进行房地产行业的经济发展模式的改变。更好地顺应时代的发展，进一步促进当前的房地产行业的发展，为房地产企业创造更多的收益。
1房地产经济管理的问题及解决路径
1.1管理机制不够健全
我国房地产行业在近20年得到了迅猛的发展，为国家带来不少的税收，也间接推动了其他产业的发展，但是房地产行业发展期间也相继出现不少问题，虽然国家在发展经济期间非常关注房地产行业，但是政府制定的管控措施仍然无法全面解决房地产行业所有问题。虽然政府已经出台了很多具备针对性的政策，但是政策的实施表现不佳，很多制度没有落到实处，制度流于表面不具备可操作性。形式化问题突出是制约房地产发展的一方面因素，虽然政府高频度的出台了一系列政策，且政策覆盖的面积非常广，但是大部分内容是宏观层面的指导并不具备可操作性，顶层设计方案设计仍有很多需要完善的内容。因为制度缺乏指导性，甚至还有些政策存在不少漏洞，为很多投机者提供了可乘之机，房地产市场也因此出现乱象。管理机制体系不健全存在漏洞，会对房地产经济发展埋下隐患。
1.2成本管理工作相对复杂
开发产品不同于工业企业，即开发产品的多样性决定了房地产企业全过程成本控制的复杂性。房地产业由于开发产品种类繁多，开发产品相对独立，成本管理工作是否有效，没有单一的产品成本参照物，因此成本节约评价比较困难。所以，房地产企业要做好成本管理，就必须制定出比工业企业更为复杂的成本控制措施和评价体系，才能更有效地进行成本管理。
1.3资金回笼难
很多房地产企业都面临资金链的风险。如何快速回笼资金，降低财务风险，在很大程度上决定着房地产企业的经营和发展。一旦缺少资金支持，就会使房地产企业陷入进退两难的境地，房地产企业出现资金回笼难的原因主要有两点。首先，房地产行业竞争愈发激烈，大量的房地产开发商涌入行业中，楼盘越建越多，房屋销售成了难题。对房地产市场大环境来说，只有解决了销售问题，才能降低资金回笼的难度。很多房地产企业都由于存货过多，无法变现而承受不了资金压力，陷入资金紧张以及资金链风险中。房地产项目的开发周期和销售周期往往跨度较大，一些大型房地产项目跨度的时间甚至超过一年，面对资金周转的周期问题，房地产企业不得不持续投入资金，对房产项目进行维护以及持续性的开发，而且项目建设的时间越长，资金回收的周期也会相应延长。其次，对于房地产内部管理来说，面对如此之长的资金链管理，涉及的人力成本也是较大的，管理难度也较高，一旦在过程中出现了不当的管理行为，则会让房地产资金链陷入风险。
2房地产经济管理的问题及解决路径
2.1不断优化房地产项目建筑经济本管理法律法规体系
当前，我国在房地产项目建筑经济成本管理层面并没有出台相应的法律法规政策。这一情况的存在导致经济成本管理自身存在较强的混乱性，导致出现的问题越来越多，如果不能及时地加以解决，必然会对房地产行业的良好发展造成影响。因此，为了更好地规避这些问题，在今后的发展过程中一定要综合实际情况，强化对房地产项目建筑经济成本管理法律法规的完善。在构建法律法规体系的过程中，需要将我国的具体现状作为依据，保证所建立的法律体系具有较强的实用性及可操作性。从整体的层面分析，强化对房地产经济成本管理法律的实施，除了可以规避政府部门的干预，还可以起到合理优化相关法律条文的作用。此外，法律体系的构建应该逐步进行细化，适当对各项内容条例进行改进和调整。比如，将房地产交易管理、企业中介机构等与经济成本管理体系相融合，以保证房地产今后的发展能够越来越好。
2.2加强项目成本管理
房地产企业经营需要重视成本管理，这是影响到企业经营战略的核心内容，贯穿企业经营战略的各个环节，企业分析影响经营战略实施的因素，需要在成本管理战略进行期间对各部分因素进行全方面权衡与考量。传统成本管理在运行期间，是将内部资金运动的价值消费作为管理对象，由此会影响到对资金判断的合理性。成本管理战略是一个动态的过程，在此期间不能仅将工作着眼点集中在某一阶段，而是需要随着开发项目的进行，完成项目成本核算与监管，将成本管理应用在项目开发的所有环节。在开发项目建设前，应该从成本角度对项目进行数据收集，分析项目的可行性，接着在项目实施阶段进行动态追踪，通过全过程监管，结合收集的信息对项目进行总结，在空间层面需要打破传统单一的管控方式，不能仅由预算部门进行招投标、成本控制等工作，房地产开发的每个阶段均应该进行项目成本管理，从产品定位到后期设计、招投标等，还需要保证生产部门、销售等部门完成各自关于成本管理的工作，使各参建单位均参与成本管理工作中。
约束性手段是开发企业在传统管理活动中进行成本管理的方式，比如指令性标底由预算管理部门下达、成本承包协议由工程管理部门下达等，相应手段仅针对某一单项活动，但是房地产开发参与的单位众多且周期长，因为产品不具备均质性，所以采用传统的约束手段，难以在项目运行阶段提高成本控制力度。企业需要在当下建立可行性方案，设计成本管理战略，采用非约束性方式解决项目中无法用数字衡量活动形成的成本，通过非约束性手段在产品定位期间，完成成本管理任务，提高对开发项目成本指导的合理性。
2.3创新营销方案，加速资金回笼
房地产行业的发展也在一定程度上造成了大量房源的积压，很多房地产企业都面临着售房难的问题。为了争取更好的销售结果，房地产企业要创新营销方式，让营销帮助房产企业销售目标的实现。当今的房地产营销环境已经不再是原本的卖方市场，所以相应的营销方案也要走出简单营销的思路，通过增强和买房者之间的互动，解决其所需，提升房地产企业在消费者心中的地位以及品牌形象。在制定房地产项目营销方案时，为了提升营销的针对性，房地产企业要先获取客户的内心诉求，掌握好定价的艺术，在既能满足客户需求，又能实现经济效益的前提下，制定出更加多元丰富的价格体系，吸引购房者的购买欲望，既满足购房者的需求，也能实现资金回笼的速度与量的平衡。对此，房地产企业要加强对消费者的消费行为调研，找好着力点，将其作为创作为创新营销方式的根基。国家在提出限购以及限价房市的政策之后，可以发现房地产市场中不仅仅是房产的价格出现了变化，也出现了很多非市场因素以及各方博弈的问题，所以房地产企业在市场营销以及资金回笼问题的处理上要愈发谨慎，避免由于盲目定价而让房地产企业进入另一个层面的资金风险困境中，得不偿失。
2.4拓宽企业融资渠道
房地产企业在项目投资过程中，通常会采取银行贷款获取大量的资金，现阶段银行贷款属于国家宏观调控的主要方法，会增加企业受经济事件的影响，使得其风险增大。因此要拓宽融资渠道，分散风险。第一，可以引进海外资本，随着我国房地产行业的透明度增加，使得需对海外房地产资本的加入，为融资提供了一个全新的渠道；第二，上市融资，企业上市可以快速收到大量不需要支付利息的资金，并且还可以提高企业的知名度，增加品牌的无形资产和融资能力，并且在银行贷款的过程中也比较重视上市企业。在国内上市等待时间比较长，并且对公司的要求比较高，还需要支付相关的费用，使得许多企业选择借壳上市；第三，项目投资，对于具有稳定现金流的房地产企业来说可以选择这种方式，分散自身的投资风险。主要是以项目本身的经营状况和项目使用后的现金作为偿还主要资金，不需要使用有形资产作为担保资金。
2.5加强单位内部的融资风险管控
国企房地产公司需要投入较多的现金去为房地产项目的运作提供支持，也不是在对开发房地产项目进行控制上，项目之前所需要的投资较多，例如购买土地消耗的资金会占据了整体房地产项目开发资金的一半，这种情况就会低国企房地产公司的资金造成挤压。所以，单位中的融资人员就要求进行外部投资活动，可是国企房地产公司当前的投资渠道较多，例如从商业银行借款，并且采取垫资和销售回款等多种形式，去得到发展资金，单位要按照具体的经营情况，完成制定融资方案的制定，尽可能地把融资成本控制在最低，并且合理的控制风险。
2.6财务控制的应用
房地产开发企业在财务控制方面主要注重成本规划控制，成本发生是一个过程，该过程涉及到前期策划、成本规划、成本设计、以及项目施工、销售等各个环节。成本管理要注重项目开发过程的全过程，对项目全过程构成要素进行规划和控制，才能实现企业利润最大化。房地产开发企业在财务控制方面的应用首先应注重成本管理的基础资料，注重相关财务部门的核算职能，注重财务部门成本一线资料的收集，才不至于达到控制成本的偏离。财务管理部门应该注重财务信息资料的真实性，积极挖掘相关数据信息资料并及时预防风险才能达到控制的目的。房地产开发企业的财务控制应做好成本预测，尤其是招投标过程中，择优选择施工企业以及认真审查相关组织设计方案，对施工过程中的不确定因素进行风险评价，设立一定的目标成本，对成本数据进行预先控制，才能真正达到成本控制的目的。房地产开发企业要注重成本开支的预先控制，重视基础数据的收集和整理，全面树立从我做起节约成本的意识，对数据信息的记录、保存和传递要给予监督和管理，才能帮助房地产开发企业做好准确的财务控制。
结语
总之，随着当前房地产行业的发展，房地产建设对于我国整体经济发展来说有极其重要的作用。但是在建设过程中也受到很多因素的影响，因此当前需要不断进行材料的创新，促进房地产的管理制度进一步发展，学习国外优秀房地产企业的发展经验，对资金进行风险控制，促进房地产经济的进一步发展，同时也进一步促进我国经济的发展。
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