李仙花
四川兴源工程管理有限责任公司 610000
摘要：在房地产的正常开发中，房地产成本管理中存在较多的经营风险，通过成本控制的全过程来保证房地产企业在正常经营中，企业高效的管理和控制项目成本，这样既可以保证利润，又可以保障企业发展壮大。
关键字：房地产成本管理 成本造价 全过程控制
目前，我国房地产行业竞争激烈。主要原因是我国经济制度正在进行改革。并且国家的宏观经济调控和房地产行业调控越来越深入。全国政府限制购买各类不动产政策的颁发对房地产行业的销售价格持续施压。受此影响，房地产行业利润持续下滑，降低成本是解决房地产行业激烈竞争的关键。
1 房地产项目成本管理概述
1.1 房地产项目成本
过去几年，我国房地产行业的市场规模有了很大的扩大，专业水平也在不断提高。但是，对于我国房地产业的发展速度来讲，我国房地产业调控较晚仍处于落后状态。房地产行业所需要的资金量很大，资金链很长，而且回收期不短。不仅面临着成本压力，还面临着国家压力和人们收入与房价不成比例的压力。房地产行业要想克服这些问题，解决这些压力，可以从项目可行性研究中的成本控制，规划设计过程中的成本控制，施工过程中的成本控制，清算评估过程中的成本控制等方面入手。
1.2 房地产项目特点
1.2.1 目标明确。
众所周知，房地产行业是一个非常广阔的领域。这包括各种与建筑相关的行业。写字楼、住宅楼、剧院、体育场等建筑与房地产业也有着密切的关系。因此，房地产行业也制定了各种整改措施，拓宽房地产行业的横向发展。
1.2.2 资金需求大
由于房地产行业的快速发展和行业的大规模工程，房地产行业需要大量的资金来一一启动每个项目，而且资金的流动不是很快。因此，房地产行业需要经济支持。同时也是因为地价不断上涨，房地产行业门槛越来越高。可开发的土地成本对行业的影响是巨大的。
1.2.3 建设环节多
考虑到我们国家的现状，房地产行业涉及的开发部门很多。这使得土地开发非常困难。土地开发过程涉及规划交通、人防、土地等多个方面，市政城市管理、园艺、卫生、技术控制、质量控制安全监管等诸多部门，十分复杂。这是房地产行业面临的最根本的问题。因为这些过程涉及到人民和国家的利益。因此，虽然房地产业的建设非常棘手。但这也是必不可少的。
1.2.4 国家政策严格限制
房地产业是一个与人民密切相关的行业。要知道土地资源对每个国家都很重要。
国家还实施了严格的相关限制性政策。房地产开发的所有环节都受相关政策的约束。
2房地产成本控制各阶段要点
2.1 项目可行性研究中的成本控制
项目的可行性阶段投资预测主要是对整个工程投资费用的初始计算。它初步决定了一个项目的选址与质量,直接影响到高层的决策,决定了项目投资的上限。在此阶段,应将各种类似的项目经验资料数据与项目现场的具体实际市场资料数据相互统计汇总。成本管理的重心和关键就是宗土地利用的研究,建设的指标及计划条件。并通过分析对该项目的收益与风险分析,保证了该项目的可行性。
2.2 规划设计过程中的成本控制
规划和设计阶段的成本控制往往会事半功倍。一般工程设计分为三个阶段：概念方案设计、扩初设计、施工图设计。概念设计需要根据土地特点和政策进行。但仍需关注销售比例指标。扩初设计是深化方案设计并实施，形成施工设计的基础。在这个阶段，必须确定众多的单项方案。基本上决定了大部分的施工和安装。因此，优化每个方案是成本控制的关键。在施工图设计过程中，应提前明确定额设计指标。评估方法应在与设计单位的合同中明确约定，控制项目的主要技术经济指标，进而达到成本控制的目标。
2.3 施工过程中的成本控制
项目正式步入了建造期,蓝图转换为产品,但这个阶段也将是各种成本措施落地的阶段,合约规划、目标成本、工程投资、材料装备采购、合约谈判书的签订等等,每项任务均与预先确定的成本管理有着直接关系。总之，在施工过程中。成本控制要严格按照目标成本进行。如果发现超过了目标成本应该提前警告，创新思路和及时措施以确保各项开支在掌控之中。
2.4 清算评估过程中的成本控制
项目完成后成本管理任务进入最终付款审核阶段，这也是最后一步。业内大部分房企聘请专业的造价咨询机构来完成这部分。也有房企进行自查结算。首先检查各机构报送的结算材料是否齐全。格式是否符合要求，签名和印章是否完整有效，并在检查材料后组织咨询机构审核结算书，力求公正、公平、合理地处理，力求从专业的角度解决问题。初审确保了审查的结果是准确和可靠的，随后可以进行二次审核或随机审核。这是企业进行成本控制的最后一项措施。竣工结算完成后成本管理任务进入后评估阶段，成本管理人员要对各个项目进行汇总分析，并为未来的成本管理任务收集信息。
3小结
房地产项目成本管理实践不断创新工作模式，加强项目建设全过程的成本控制。房地产企业应建立动态的成本控制体系，才能实现房地产项目建设效益。
参考文献
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