余伦敬
广州市番禺信业房地产发展有限公司 广东省广州市510000
摘要：房地产企业在中国经济中起着不可替代的作用，特别是90年代后期，随着房改的实施，房地产企业有了快速发展的可能，随着经济全球化的发展，房地产企业在其发展过程中所遇到的问题日益突出。楼市环境在不断变化，房价也在不断上涨，这对中国经济的稳定发展非常不利。
关键词：房地产项目；成本管理；全过程成本控制
引言
受到国家政策和市场刺激方面的影响，房地产行业改革后也获得了很好的发展，我国的房地产项目开发的规模和数量不断地增加，房价也在不断增加，很多企业也愿意将资金投入到房地产开发中去，希望能够获得更多的经济利益，这也增加了房地产行业的发展资金，房地产企业数量也有了明显增加，企业之间的竞争也愈加激烈。受到国家政策以及环境影响，当前房地产企业进行房地产开发时，利润也有了明显下降。对于房地产企业而言，项目管理和成本控制不但能够帮助其增加利润，也是房地产企业更好发展的重要措施。
1房地产成本管理概念
房地产成本管理是指企业在项目运营过程中实施的与成本有关的一系列管理活动的总称。房地产成本管理包括成本的预测、决策、计划、控制、核算、分析和考核等。房地产成本管理在企业管理中属于比较复杂的系统环节，且处于重要的管理地位，在整个运作过程中对内需要各部门的全力配合、通力合作，对外需要各相关政府部门、材料供应商、建筑公司及购房户等相关人员的配合与合作。其二，房地产企业需设立战略成本管理、战术成本管理和成本管理信息系统三大项。战略成本管理是企业管理高层人员为了企业长期发展需要，事先收集多方面相关数据进行分析与实地考查，总结出可规划、可实施、可评价的操作方案。根据战略管理目标指导企业管理人员进行工作分解，选择具体方法和策略，及时、有效地在规定范围内完成任务的整个过程就是战术成本管理。企业形成初期建立起的数据信息库、成本管理信息库、成本管理模型库及整个成本管理流程包括收集、加工分析、输出成本信息的全套系统就是成本管理信息系统。
2目前房地产企业成本管理存在的问题
2.1对全过程成本控制理念的重要价值认知不足
全过程成本控制理念的现实优势特征极为显著，可及时对房建工程造价管理行为中的各类偏差问题进行纠偏与修正。实践表明，部分成本控制人员对全过程成本控制理念的认知存在偏差，狭隘地认为全过程成本控制方法可有可无，无法将全过程成本控制理念贯穿于房建工程施工全过程，违反施工流程、高套工程定额、不合理使用计量单位等问题不同程度存在，对信息价和市场价的比对分析不充分，无法针对造价结算等环节作出准确有效的研判分析，致使工程技术经济欠科学。
2.2缺乏工程项目成本控制体系
大部分建筑施工企业都未建立健全的施工成本控制体系，认为工程项目成本的把控主要是预算部门一个部门的事情，与工程部门的工程技术性和经济性严重脱节，工程项目成本核算没有同时联合工程部门和财务部门，工程部门为工程施工的前方，财务部门为建筑施工的后方，预算部门为建筑施工成本的核心部门，各个部门没有充分进行沟通，缺乏相互关联的工作流程，以往原本简单粗放的工作流程和管控方法已经难以满足现今的工作需要，所以必须建立完善的成本管控体系，将工程项目的成本控制在合理范围内，使工程项目施工成本效益最大化。
2.3工程施工管控不到位
目前，部分房地产企业在项目实施阶段存在着项目管理和项目管理薄弱环节。出于各种原因，谈判管理混乱，谈判的审批程序不清楚，导致谈判的结果不明确，有的谈判是在施工阶段由工程部而非设计、成本部门来理解。修改的谈判由项目监测阶段的施工单位进行，并移交给成本会计部门。修正谈判缺乏严格的约定，修正谈判的真实性或数量难以准确评估，导致双方相互争辩，导致修正谈判失控，最终导致成本核算大幅增加。
3我国房地产项目成本管理控制的路径分析
3.1投资决策阶段的成本控制
为做好房建工程项目投资决策阶段成本控制工作，必须深化市场调查研究，对项目各类基础性资料、数据、信息进行充分搜集，对不同类型的信息作出分类处理，得出相应的数据信息规律，确保成本控制预测的可靠性。在房建工程项目数据收集、分析与处理的基础上，优化房建工程项目前期预算效果，谋求更低的经济成本消耗。在房建工程项目决策阶段的成本控制方案初步形成后，应发挥经济效益的优势，对方案进行充分研究与论证，在项目类型、技术方法、项目选址、项目规模以及环境保护等方面做出优化改进，实现房建工程项目各项资源要素的优化配置，防范不良投资风险。
3.2项目设计阶段
在工程项目设计阶段，对其整体进行优化设计，可以保障投资项目从成本、源头有效的开展管理工作，对设计方案技术的先进性、多元性、安全性等进行有效论证。采取竞争方法，可以由企业内部人员组成审计小组，以保证参与到投资项目审计与招标工作中。其基本职能包含了审计项目编制是否符合我国的基础规定、各项定额指标是否具备明显的时效性，投资项目实施、投资规模、设计标准以及相关的数据报告是否保持一致等。对于审核的相关工程质量而言，包含设计图纸概算、工程价格预算、专业设备材料表等需要分析其定额费用标准；另外，还需分析安装率是否符合相关规定要求，并参考项目审计进行全面建设费用，以便建设规划进行有效的决策，为后续预算资金配置等提供必要的基础。
3.3施工阶段的成本控制
严格控制房建工程施工阶段中的工程变量、变更、计量、索赔等因素，防范单一化的造价风险要素扩散蔓延发展成为系统化、整体化的成本控制风险。现代科学技术的快速发展，为房建工程施工阶段成本控制提供了更为丰富的技术手段，应积极引进现代信息化技术，注重房建工程的索赔与变更管理，提高施工阶段的成本控制整体水平。做好隐蔽工程的签证和记录，加强现场签证管理，根据成本控制方案执行中的偏离幅度，找准偏离原因，及时做出纠偏处理。对房建工程施工技术图纸与方案进行全面审查，确保房建工程项目施工现场资源分配均衡合理，优化施工组织流程与施工模式，确保各项专业技术标准与行业规范能够全面落实到位。以定性与定量激励为约束条件，将造价控制所取得的现实效益转换为兑现员工奖励的驱动力。
3.4竣工阶段
竣工验收是建筑工程项目施工的重要环节，因此，建筑施工企业在实际工作中应注意在竣工阶段实施成本管控，以此降低竣工验收环节的支出。在竣工验收阶段，有关人员应按照既定流程及标准快速完成竣工验收工作，以此降低竣工验收所需的资源。而且竣工验收人员应注意督促建筑施工企业快速完成工程项目整改工作，并将剩余施工材料进行妥善处理，避免施工材料的不必要浪费，以此实现对竣工验收阶段的成本管控。
结束语
对于房地产开发企业而言，做好工程项目的成本管理意义非常重要，其能够给房地产企业更好的发展和生存奠定基础，本文主要分析了项目管理和成本管控的重要性，并探讨了其中存在的问题，针对房地产企业当前的情况和实际情况制定合理科学先进的企业工程项目管理机制地树立，对企业的成本进行合理的控制，避免不该出现的浪费，从而帮助企业做好项目成本控制，给企业更好的发展奠定基础。
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