耿洪霖
广州市坤智房地产开发有限公司 广东省广州市510000
摘要：商住类地产开发项目是国际工程承包制环境中的主流承包模式，这也是目前我国建筑工程环境内总承包模式中最重要的一种，而为了进一步深化工程建设组织实施模式的进一步改革，管理人员就需要合理对商住类地产开发项目的总承包模式的全过程进行有效的开发设计优化，为了使商住类地产工程能够快速发展工作人员一定要做好商住类地产工程的成本造价审核，这是一项十分重要的内容，成本造价核算体系的科学合理性间接决定了商住类地产工程是否能够顺利实施，并且与相关的造价也有密切的关联，所以在今后的工作中，工作人员需要不断学习并了解商住类地产工程的造价管理特征做好有效的控制，只有这样才能够使安装预结算造价分析工作的整体质量得到提升。
关键词：商住类地产工程；结算造价；分析控制；管理方案；商住类地产开发项目
商住类地产开发项目总承包商在承包工程后，需要全面负责项目前期的基坑开挖、勘察设计、施工管理、安全文明施工等上述各个阶段的采购，包含最终的后期试运行工作，这是一种高价值的运营模式，而在这一运营模式下设计与施工的业务重合度会极大的提升，最终都需要走向工程总承包一体化的制度，因此对于承包商的综合能力也提出了更高的要求。工程造价的预结算工作整体来说程序较为复杂，并且工作量相对较大，可能会导致工程造价出现误差等诸多因素，就是工程的预算问题和核算问题无法达标，在工程预算的各个环节对工程造价可能会产生较多的负面影响，例如管理机制不健全或者预算编制人员的技术不过硬等多方面的内容，或者在预算过程中出现遗漏项，都会导致预算结果与实际的成本产生较大的差异。相关工作人员需要了解再进行商住类地产工程的预结算造价分析时的特征并做好有效的控制，只有这样才能够使我国的整体商住类地产工程的造价分析具有可参考性。想要在商住类地产开发项目背景下总承包商转型成功，工作人员需要不断了解施工企业的状况，并不断提高自身的综合能力，了解新技术的应用与发展，通过这种方式能够使企业的经济效益得到最大化的提升。
一、招投标阶段的开发设计优化方案
在进行招投标阶段的工作管理是相关工作人员需要对其中存在的问题进行相应的优化，尤其是在招投标阶段进行施工图设计时，工作人员可以针对其中存在的问题进行优化，并保障工作的规范化管理和有效管理，针对不同类型的工程状况，设置相应的施工图管理体系。工程组成中施工图设计的单项机构和单位工程的参数，都需要由管理人员作出相应的调整，只有保障招投标工作在开展过程中的整体性，才能有助于使管理工作更为顺利的进行。不仅如此，还可以采用限额设计的方式来设置好一定的设计额度，将该额度作为主要的施工图设计标准，工作人员根据标准开展安装方案的设计，就能够有助于减少工程项目在安装时的成本。在进行安装方案的实际设计时，需要结合建筑模板开展相关的工作，不仅如此还需要选择符合业主要求的一系列建筑设备和技术方案，只有这样才能够在保障商住类地产工程质量的同时，顺利有效的开展结算造价工作。
二、施工期间的开发设计优化以及优化
随着近年来我国经济的不断发展，社会的发展已经不仅仅局限于某一城市或者某一个省份直接在全国范围内都呈现融合的趋势，而一系列生产材料的价格和资料都在全国范围内大面积开放，向市场价格体系转变的进展速度也在不断加快，在这样的环境下，工程造价的控制难度更高，因此工程设置的各个部门需要与信息咨询服务业相融合，在市场的经济条件下，政府通过制定相关的法律法规，能够对市场进行有效的管理和引导。
图纸会审是施工阶段一项十分重要的内容，相关工作人员在进行管理时需要对其进行进一步的优化和调整，值得注意的是图纸会审，如果是在招标完成后进行的大多数问题在进行解决时都只能通过增加工程造价才能达到相应的效果，但如果能够在施工前解决，就能够最大限度的降低后期的变更，以及返工或者出现承包商施工索赔的现象。将承包商与监理公司同时引入到图纸会审工作中，能够有助于从不同角度对图纸进行审核，发现其中的错误和图纸在设计时出现的不合理因素，而作为业主的造价管理人员，在进行施工期间的管理时，需要以图纸会审作为起点，在施工期间做好图纸的施工管理，并保障工程在开展过程中的变更状况，通过这种方式最大限度的使各种可能出现的问题得到有效的控制。
设计变更在整个施工过程中总体来说较为常见，诸多因素都有可能导致设计变更的发生，而由于业主或者设计的原因所造成的变更，在变更前需要做好变更费用和工期变更等多方面的因素进行评估。而对于已经确定的设计变更，业主方面需要尽可能将设计工作向监理和施工单位发出，如果在整个施工过程中情况较为紧急，可以采用口头通知随后补充书面说明的方式，通过这种方式能够有助于避免出现工程返工而导致的施工单位索赔。例如某工程在进行楼板的设计时，设计厚度控制在80mm。而为了保障预埋水电管更加方便，施工单位在未经业主相关部门负责人批准或授权同意的情况下擅自与设计单位联系，在进行楼板的设计时，将楼板厚度变更为了100mm，但这样的变更内容不应当由业主进行承担，这是施工单位为了预埋水电管线方便而做出的技术调整。
在进行建设的整个过程中，建筑单位需要严格的对设计变更进行控制，并对变更程序进行有效的规范，同时在进行管理时需要对变更工程的工作量和造价的增减状况作出相应的调整。
三、设计图核算阶段的有效审核
商住类地产工程的预结算审核工作是保障工程造价合理性的主要内容，而制定严格合理的审核制度，能够杜绝工程量加大以及收费不合理的状况，对于监督和规范审核工作来说，具有一定的必要性相关工作人员在进行工作时一定要掌握工程资料，并且做好设备价格和材料质量等多方面的把关，尤其是需要重视工程材料的质量审核，在合同中做好约定变更的管理，认真把关并且认真监控，尽可能减少不必要的开支，通过这种方式能够有助于使工程成本得到有效的控制。而审核人员在开展日常工作时，需要对商住类地产工程所需要的各种材料价格做到认真的审核核对这些材料，以及设备是否符合相关规定，并且还需要针对一些使用量较大的关键材料进行核查分析用量较大的材料的单价合理性，只有这样，才能够有效避免各种违法乱纪的状况发生，使商住类地产工程能够更为顺利的进行。想要使预结算造价工程的审查工作得到有效的落实制度的建设至关重要，并且工作人员在工作中也需要将制度落到实处，只有这样才能够对其中的内容做到有效的筛查，使预结算开发设计优化质量得到进一步的提升。
总结
商住类地产工程的预结算造价工作，其实在真正开始安装前就是需要全部进行的，而这项工作其实就是对后面时间长工作中涉及到的全部材料和费用进行核算，所以想要达到最终的有效核算效果，企业就需要对预结算造价工作形成高度的认知，了解其中存在的问题，并且从各个角度对其进行优化，只有这样才能够推进商住类地产工程的顺利进行，使我国现代化的商住类地产工程开展，质量得到保障。
参考文献
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