许瑞玉
芜湖敬业土地勘测有限责任公司 安徽省芜湖市 241000
【摘要】：从现代城市发展规划现状可知，通过科学利用土地资源，实现弹性控制规划可以有效实现新镇规划和轨道交通站的统筹发展，可以保证建设期内的土地资源和资金运用合理，实现TOD新镇土地规划的合理性。本文结合国内外的TOD新镇土地规划设计的内容进行研究，论述了土地利用控制弹性的特点，相关内容论述如下。
【关键词】：TOD新镇；土地规划；设计
从现代城镇发展和土地利用来看，TOD是我国城市建设的一个重要举措。但是由于建设特征和地域文化有所差异，一些城市在实践推行中存在决策失误，导致建设结果和预期存在较大差异。
如很多新城建设的高密度居住区和商住混合住宅后容易出现基础设施和发展环境无法吸引投资的问题，导致新城建设迟迟不能吸引置业和投资，整个新城的建设存在较大的安全问题，整个建设的质量不佳。此外，一些单位为了筹集资金建设轨道交通和政府的交流沟通不到位，导致了TOD的理念贯彻不到底，出现了新镇规划始终停留在初期阶段，无法落实到位等窘迫局面。针对以上问题，一些单位利用了土地弹性控制理论，可从多个角度来挖掘解决问题的新思路。
1.土地控制弹性实践案例研究
1.1苏州园林案例
苏州园林的弹性控制借鉴了新加坡“白地”的规划理念，规划设计考虑到现有苏州工业园的现有生产，管理局面以及未来的长期发展目标，进而提出了“白地”、“灰地”、“临时绿地”等概念。
其中白地指的是现目前无法确定最佳使用价值和开发强度的地段，但是其区位处于关键地段，在未来可具有极大的开发潜力。苏州工业园管委会借助“白地”使用政策提出了在前期保留绿地以及允许短期出租、临时性商业开发，后期随着城市的周边开发日益成熟，再对该地段的用地性质进行论证和审批研究，让其可以长期出让、值得注意的是“白地”设置也保证了土地增值收益价值，也为未来的发展奠定了基础。此外，“灰地”指的“退二进三”，后期土地价值可逐步提高的地段。在以往，苏州工业园对灰地的指导理念在于将工业场地进行改革，让其变为第三产业用地；同时要将土地的使用年限缩短到15年以下；点若灰地的使用者想要继续利用土地就需要对土地进行追加投资。“临时绿地”指的是在规划区外部发展条件不理想的土地，为了保证土地的价值可将其作为生态环境保护地，以此来兼顾生态和发展的整体目标。可见“临时绿地”是“白地”的一种生产模式。
1.2新加坡案例
新加坡近年来经济发展迅速，且形成了战后高速发展的经济体。在土地开发和建设周期管理方面，新加坡政府力图追求地块效益最大化，虽然新加坡政府从1990年开始就改变了高收益土地出售的政策，并在1997年将国家划分为多个区域，并在内部设定多个白地 ，为国家后期的发展奠定基础。这种方式可以满足白地强调严控开发的时序，并综合整合的白地内部的用地使用性质，并按照传统的规划目标，做好土地内部功能变更和综合效益管理，也能够顺势增收“增值发展费”；此外，结合白地的规划，相关单位可以在多种用地环境中进行变更研究，且不需要缴纳一定的增值费用，这种环境下，白地仅仅作为地块的附属部分，后期可以进行统一出让。
可见，开发商可按照整体规划的目标来确定用地性质，并按照自身的项目需求以及市场的宏观条件来重新定义和切换白地的功能性质，进而全面保证土地市场的资源利用最大化。
早在2001年，新加坡就利用信息科技园的规划项目进行了白地试验，科技园建设中85%属于商业用地；15%属于白色用地，且白色用地的属性不仅包括了容积率，还有可转换用地功能的特权，并有效区分了需要特殊申请和不需要特殊申请的用地功能要求。
目前新加坡在白地规划的功能方面还限定了规定标准和指导性标准，其中规定标准在遵循基本的用地需求方面还有较大的发展空间。而而其他的内容和我国控制性指标无较大差异，整个项目的都满足了城市的整体规划设计和大型项目的开发需求。
2.案例研究分析
2.1认清多种用地属性的差异
整体而言，白地和灰地的建设、规划以及控制流程不同。其中白地可针对现代机遇发展不明确且具有发展前景的土地进行控制，可保证时机成熟后进行开发，可全面保证土地的使用价值；“灰地”可以满足用地的协调性，满足不同的时期对土地功能的保护作用，并且其具有较为理想的土地资源控制保护机制。
此外，整个建设的规划模式也有差异，白地的规划是通过临时绿地、临时设施来保证土地不被开发， 属于一个静态的增值过程；灰地是采用阶梯型的发展形势，及选择最符合当下的功能目标。整个过程中土地资源都不存在被闲置的问题。
从整个规划流程而言，白地和灰地的规划流程不同，所有被确定为白地的土地资源都需要等待周边的基础建设、人流和条件发展成熟后，且符合城市的规划的预期土地价值才能够被进一步开发，实现其土地价值，属于长久等待，单次规划的工作；而灰地有动态化、可持续发展的特点，为了满足不同时期都能够达到最大的价值，灰地的用地属性和价值也会发生不停地变化。
2.2分析灰地和白地的优劣点
分析灰地的优劣点可知，其优势在于可以保证土地在各个时期都能够被调动，避免土地闲置带来的资源浪费问题；且灰地可以产生长期的土地收益，满足了土地规划和整体收益目标，也能够确保长远期的土地收益；但是灰地也存在较大的局限性，因为灰地的出让时间较短，整体的开发商需要考虑长远的回报内容，因此其只适合当下土地资源紧张的城市。
对比白地的建设优势和缺点，其中白地的缺点在于合理控制周边土地和市场建设，对比灰地的综合利用价值而言，白地可存在短时间的资源浪费问题。如在新区轨道建设环境中需要耗费大量的财政进行基础建设，若随意出售土地，可能会导致轨道交通站点无法吸引人流，更无法实现增值目标。但是其优势在于可以一次性出让，并保证土地的权属不变更，可以顺利出让。
3.TOD新镇分析
TOD新镇可以有效保证TOD理念的执行，也可以对轨道交通的周围站点进行科学控制，并保证周边土地和轨道交通具有连贯性，如开发性强，功能混合性质高等。其中白地十分适合正在建设轨道交通的城市，虽然建设地点会存在一定时间的“低人气”问题，但可以运用白地的手段及时控制核心地段的内容，轨道交通建设完成后就可以统一出让和开发，积极贯彻TOD理念。灰地适合未来即将新建的轨道交通，但是现在不具备建设条件的城市，如可以先进土地开发，吸引大部分的人口，并以此为支撑，确保时机成熟后再进行开发。
4.结语
综上所述，TOD理念需要国家规划、社会机制的支撑，目前我国正处于TOD试验阶段，虽然现目前缺乏一定的管理、监督形式，但是依旧认可其对地方的经济发展，土地资源规划，轨道交通建设的价值。建议地方单位加强研究，为城市内部的土地规划和管理奠定基础。
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