艾春明
天津国能房地产开发有限公司 300050 天津市
摘要：改革开放以来，我国的房地产行业也在不断地发展当中，房地产企业也在不断完善精细化管理，尤其是针对房地产企业的成本管理问题。房地产企业的管理也在不断的创新，并且成本管理更是企业的管理部门的核心。在发展过程中，企业高层只有把企业的经营成本控制，房地产企业的盈利空间才会更多。我国的房地产行业的竞争非常激烈。如果房地产企业对成本的控制水平还是维持在以前的状态，那么这样的房地产企业就会被社会淘汰，房地产企业也会随之宣布破产。因此，房地产企业只有加强企业的成本管理能力，才能够让自己在市场上占有有利的位置。
关键字:房地产企业；成本管理；问题；对策
一、在我国房地产企业当中，成本管理的特点
(一)房地产企业成本要贯穿整个工程环节
众所周知，房地产企业主要是做房地产的项目，所以在发展过程中，房地产企业的不同项目也是有类似之处，但是在工作过程中，还是会存在一些差异。房地产企业与普通的企业相比，房地产的成本控制比其他类型的产业要重要很多。例如，在工业企业当中，一旦产品投入到生产当中，产品在制成和销售过程当中，产品的后续工作都是定型的。企业投入的成本也是在产品生产环节当中，产品原材料采购和提高产品生产率上。但是房地产企业的成本控制流程与工业相差太多，房地产企业的成本控制可以说是贯穿全程，在项目取得、设计、建设以及销售的每一个环节当中。一个工程完成以后，下一个工程也是重复上一次工程流程进行开发。
(二)成本管理能力对成本资金影响较大
房地产公司由于其投资的资金比较大，这也决定房地产企业的投资成本也会影响一个企业的发展。房地产成本管理当中，小细节也会影响一个企业的营业利润，尤其是在产品设计阶段一个好的设计也会让房地产企业减少工作量，节约时间成本；在销售房产的时候，有效地创新方案，可以加快房子的销售速度，从而节约销售成本。因此，房地产的成本管理也会影响房地产企业的发展前景。
(三)不同的成本管理阶段会相互影响
在房地产工程当中，开发环节的成本管理对企业影响效果比较明显。例如，在最初的设计环节，如果成本管理没有得到重视，这就会影响后期施工环节的成本，同时，还会造成材料的浪费进而提高成本，最后造成房子造价提高。假如在施工阶段没有控制成本管理，出现施工进度缓慢，施工质量出现问题，这都会对房子的最后销售环节造成影响。所以，房地产企业的每一个工作流程都是相互影响，在房地产企业发展过程当中，房地产的成本控制必须重视每一个部门的合作关系。
二、目前房地产企业成本管理存在的问题
在房地产企业当中，成本的管理非常复杂，他们主要包括成本核算、土地获取、房屋设计、招标采购等一系列的开发环节和管理环节。当今社会，我国房地产成本有以下三方面问题。
(一)在获取土地时，缺少项目可行性分析
? 目前，我国房地产企业都是从土地资源开发为主，从土地获取权开始，土地资源的地理位置也会影响房子的后期销售。有一段时间房地产价格一直在上涨，很多房地产企业只要取得土地使用权，房价上涨就能够覆盖购买土地的成本，这样房地产企业获取的利润更高。但是土地资源本身就是随机性比较强，同时，大部分房地产由于房价大幅度的上涨，房地产商预估较高的售价，他们并没有对预估价进行详细的分析，这也导致一部分的房地产商为了抓住机遇，选择高价获得土地使用权，土地使用权获取价格高出实际情况，最后导致房子的销售价格远低于土地获取阶段的预期价格。因土地价格的过高，导致开发成本加大，房价下跌以后，项目出现严重亏损。
(二)房地产企业招投标管控不严
每一个房地产项目的招标标准都是不一样的，在选取招投标对象的时候也会出现不同的差异。有的单位虽然中标，但是他们的施工能力并不能够完成工程项目，在筹备阶段就会花费很长时间，最后导致工程工期延误，延误工期就会导致开始售卖，房子的销售时间拖后，时间拖得越久管理费用就会增加。如果中标单位的师资力量不足，在开工期间也会因为质量问题，导致后期再进行维修，同时，还会影响房地产企业的声誉。房地产在施工阶段要重视招标文件，如果招标文件出现内容不清晰，条款内容不完善，这会导致在施工过程中出现漏洞。出现这样的情况后,开发商在寻找相关部门修改合同，对方也会以各种理由拒绝修改，最终导致房地产企业的成本核算与实际成本相差巨大，让房地产企业的开发成本增加。
(三)工程施工管控不足
房地产公司在施工阶段，有一部分的房地产企业并不重视管理能力的投入，这也导致许多项目在变更和协商管理的时候出现问题，尤其是针对设计部门以及成本管理部门。在一个工程结算阶段就会出现洽商的问题，这时候就很容易被钻空子，这也是因为在变更洽商时，并没有相关部门进行严格审批，在洽商过程当中对工程的真实性和工程质量也是难以判断的。在洽商过程当中，由于没有专业人才进行鉴别，也会导致房地产企业的成本超过预期成本，费用也会大幅度的上升。
三、对房地产企业存在的成本管理问题改进措施
(一)提高公司职工成本管理意识、加强制度建设
一个企业的成本管理水平低下，这是因为企业职工对成本管理意识并不高，许多人在成本管理当中还是停留在房地产处于暴利的水平，这也导致他们对成本管理的意识并不重视。改革开放以来，房地产企业竞争越来越激烈，房地产企业管理成本水平没有提高的公司基本都被社会淘汰，房地产企业想要健康发展，就需要提高成本控制意识。只有成本管理在公司当中全面覆盖，才能够真正让成本控制制度落实到每一个环节当中。无论是事前指标、事中控制，事后核查，这些过程都需要控制生产成本，才能够让房地产企业的利润空间增加。
?(二)房地产企业需要完善土地获取阶段，土地投资分析
在房地产企业当中，土地获取阶段是最重要的。一个房地产企业对土地的获取也是要有准确的评估，这也关系到后期的利润空间有多大，因此在获取土地阶段，房地产公司一定要对其进行详细的投资盈利分析，例如在开发阶段企业要针对该块土地进行规划，尤其是在设计，销售成本等多个部门应该共同联合制定可行性方案，依据土地的位置来进行开发，同时还要参考周边相同区域的房价来进行房价走势的评估，这样才能够把这种售价推算出来，然后根据自己认可的土地价格来进行投标。
(三)房地产企业要提高设计部门职工综合素质
?在房地产企业成本管理当中，设计部门职工也是影响比较大的。一个工程规划设计得好与坏也会影响后期开发的成本，好的设计也会让企业的成本降低。传统的房地产企业的设计力量还是非常差的，许多设计都是由设计院完成的，由于企业没有专业设计人员对设计院的设计进行鉴定，这也导致一部分房地产企业在真正实施工程的时候，出现成本过高的情况。目前，我国对房地产设计要求非常高，因此，房地产企业也应该加大设计部门的综合素质。聘请专业的建筑设计师和优秀房地产开发人员组建的设计部门对设计院的设计成果进行审查，如果发现问题，可以及时和设计院进行沟通，让后期的成本降低。设计部门在项目设计过程当中，也需要紧跟设计院，这样才能够做出最优秀的设计图纸、还能节约施工时间以及降低施工阶段进行变更洽商的问题。同时，设计出的房子也是让客户非常满意。
四、结束语
综上所述，房地产的成本控制也会影响企业的发展，房地产企业想要占有领先的位置，就需要提高房地产成本控制能力，建立健全成本管理制度，利用信息化管理平台来优化成本管理，房地产企业在开发工程的时候，每一个环节都应该重视成本管理，这样才能够让房地产企业的成本管理水平提高。