李杰波
宁乡市征地拆迁事务所
摘要：改革开放以来，我国的房产经济取得了飞速的发展。房屋作为社会的重要问题之一，受到了人们的广泛关注。国家如果想提高房地产的质量和安全，就必须重视房产测量测绘工程。本文主要阐释了房产测量测绘的内容、原因、运行流程和要点，希望对于我国的房产测量测绘工程发展有一定 的借鉴价值。
关键词：房产；测量测绘；过程要点
中图分类号：TU198 文献标识码：A
1 引言
房产测绘工作的质量在地理位置确定方面，房地产产权产籍管理方面，房地产的交易、抵押方面，以及建筑工程招标方面等都发挥着重要的作用，其测绘成果也为现代城市规划中容积率的计算提供了数据支撑。但目前我国的房地产测绘还存在诸多问题，因此我们要在分析存在问题原因的基础上，采取对应措施逐项进行整改、完善和提高，只要我们控制好问题的源头，才能实质性的提高成果质量，为行业的稳步发展提供保障。
2 房产面积测绘质量控制的必要性
2.1 保障购房者利益的重要法律依据
早期的房产面积测绘成果为城镇住宅拆迁提供极具价值的依据，并为拆迁赔偿提供了法律保障，保护了产权所有者的利益。当代的房产面积测绘成果能够维护开发商和业主的基本权益，避免今后的权属纠纷，是房产管理部门出具的凭证之一。面积测绘图纸是具有法律效力的图纸，是加强房产管理、核定产权、颁发权属证书、保障房屋所有者的合法权益，加强社会主义法律管理的重要依据。
2.2 有利于维护房产市场的正常秩序
房屋建筑面积的多少是我国建筑和房地产业中最重要的指标之一，也是我国房产测量中要测定的基本要素之一。建筑面积是我国城市规划管理、产权登记、产籍管理、税费征收、城市地价核算、房产交易、房屋拆迁安置和房屋面积统计等的计量单位，由于房屋面积的种类繁多，对于非专业人士而言，感觉高深莫测，特别在当前的商品房买卖中，部分开发商在利益的驱使下时常会打起面积的主意，有些中介会偷换概念，误导消费者。因此提高商品房销售面积的准确性，减少商品房买卖双方的纠纷，维护广大消费者的合法权益，有利于维护房产市场的正常秩序。
3 房产测绘质量存在问题
3.1 房产测绘在信息化建设中的现状
现阶段具有专业资格等级证书的高质量测绘作业人员在市场上相对缺乏，大部分测绘人员没有专业的资格等级证书，由于部分作业人员的实施作业年限较短，缺乏经验，在面对实际测绘中遇到一些问题时，无法灵活准确地去解决。部分测绘单位对测绘仪器的重视程度不够，无法很好认识到其重要性，对智能化手段的设备不能积极去学习应用，对一些软件的更新不够及时，导致工作的效率比较低，无法满足现阶段房产测绘的工作需求。房产测绘信息化建设过程中，在资源平台整合、信息发布方面未建立起完善的监督与管理制度，在信息交流和数据开放问题上，管理人员和监督人员存有一定的矛盾，这严重影响了房产测绘信息化建设的发展。
3.2 缺少完善的房产测绘面积标准和规范
近10年，我国的房地产业得到了飞速的发展，城镇住宅小区的建筑形式也是千变万化，因此，国家陆续起草并审议通过了一些测绘规范和标准。但这些标准存在着滞后性和概述性，标准规范对一些新生概念的定义比较简单或者完全没有定义，无法在时间上与建筑设计领域的发展完全同步，使得在房产面积测绘工作中存在的疑惑没有权威且统一的解答，这就使得各个测绘单位的测绘成果中存在较大争议和误差。一些发达地区或城市会针对部分疑惑制定细则来解释，然而大多数城市没有制订细则，测绘人员只能将问题搁置，按照旧标准的做法进行测绘工作，不可避免地出现一些问题。
3.3 测绘人员职业素养问题
在具体测绘作业过程中，作业人员的业务素养也对测绘成果的优劣有较大影响，首先，部分房产测绘单位对作业人员缺乏必要的职业道德和业务水平教育，导致部分测量人员缺乏最基本的职业素养，加上作业人员对测绘规范以及法规制度未能全面理解，从而在作业过程中对于房屋公建面积的确认和分摊不能正确处理，其次，部分房产测绘人员缺乏较好的职业素养，在面对开发商的威逼利诱下，伪造测绘成果数据，致使房产计算最终成果出现问题，严重影响了相关产权人交易的公平性，并且危及到测绘单位以及相关权益人的利益。
4 房产测量测绘工程的过程及重点控制措施
4.1 3S技术的应用
3S技术是遥感技术、地理信息系统及全球定位系统的统称，具体来说，就是利用卫星定位与导航技术、传感器技术、空间技术、无线通信技术及计算机技术等，广泛采集被测区域的空间信息，并对其进行分析、处理、管理和应用，将其应用于土地和房地产测量中，首先是采用遥感技术进行调绘，然后，采用数字化软件对测绘的相关数据信息进行处理，并导入GIS系统，最后，采用GPS作为数据源，在GIS系统平台上绘出图斑，从而完成相关土地的测量和绘图工作。其不仅能有效提高土地和房地产测量效率，同时完成大范围的土地和房地产测量工作，如相关数据表明，利用3S技术最大可创建1：10万的土地资源信息系统数据库，并自动完成土地资源分类，且还能实时调整土地利用数据库，从而能有效推动土地和房地产测量工作高效发展。
4.2 施工前的勘查定界测绘
为了让施工前的勘查定界测绘做到实处，国家颁布了相关的法律法规予以保障。其中《地籍测绘规范》就是其中的一项，其对于勘查定界测绘工作的开展起着重要的监督作用。它是所有房地产项目开发、建设的依据，其中明确规定了房地产在施工前必须做好房产工程的用地规划、房产工程用地测量等工作。建筑工程用地的勘查定界包含了对农用地的征用以及国有土地的出让，科学有效地保护和利用土地资源是我国的基本国策之一，所以在实际定界测绘中，在遵守法律法规的前提下一定要加强对耕地的保护，切实保证农地和建设用地的平衡性，确保工程用地面积的合理性。
4.3 合理管控房产测绘的市场化
在房产测绘市场化后，在激烈的市场竞争机制下，测绘单位之间通过降低测绘服务费来提升自身的竞争优势，虽然激活了测绘市场的活力，但是如果市场管控不能及时跟进，将会引起房产行业管理的混乱，造成恶性竞争的情况出现，根据市场经济法则，当一个行业入不敷出时，就会导致假冒伪劣的情况频发，房产行业自然也不例外，当测绘服务价格太低不能支撑正常测绘服务费用时，就会导致成果质量无法得到保障，甚至会出现伪造成果的情况。此外，房产测绘成果的经济利益链广，涉及的利益方多，部分单位通过采用非正当手段获得房产测绘项目来完成单位的既定产值，按此不加控制发展下去，势必将会引火烧身，给自己和整个房产测绘行业造成不可预估的后果，且造成行业形象的受损。因此，房产测绘单位需要通过一定的行政控制手段，来放缓房产测绘行业的市场化程度，具体可以通过加强对测绘单位测绘资质的审核要求，以及从业人员的作业资格和技术等级相关证书的要求，从源头上提高整个房产测绘单位的综合服务能力，来提高房产测绘成果的质量。
4.4 增强测绘人员的培养
对测绘工作人员的培养是保证房产面积测绘质量的基础。房产面积测绘人员包括管理岗、内业、外业工作人员，对主要测绘人员必须实施严格的岗位培训和周密的培养。如在内业工作中，需要掌握不同类型和性质的计算、会识图、懂绘图，能够熟练使用绘图软件；在外业工作中，需要根据相关标准进行实地测量，不能错量、少量，还要熟练使用普通和先进的测绘仪器设备；在管理工作中，既要懂外部标准，又要懂内部管理，还要有能力沟通调解社会各方面的关系。要想从根本上提升测绘人员的专业素养，测绘单位需要严格制定年度入职培训和年度培训计划，每个测绘小组需要定期提出技能培训的需求，合理地纳入到年度培训计划中。培训的过程要适当进行成绩考核，达不到要求的不予上岗，并记入个人绩效。
5 结束语
房产测量测绘工作作为房地产行业的重要项目之一，成为确保房产信息数据准确性的重要手段。它的发展不仅可以影响现在的房地产开发，而且在房地产开发的未来发展中也会发挥更大的作用。但是我国目前的房产测量测绘工程还存在着需要完善的地方，所以单位和测绘人员应该合理地把控房产测量测验工程中的过程以及要点，促进我国的房产测量测绘工作取得突飞猛进的进步。
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作者简介：
李杰波1986年10月，男，汉，本科，助理工程师，测绘工程师